【正文】 。 看樓路線經(jīng)過的現(xiàn)場，要清理干凈，工具擺放整齊，營造企業(yè)良好的管理能力。 要突出項目產(chǎn)品的核心概念，營造新生活。 十、工地包裝管理提要 （一）工地包裝提要 在項目地塊緊挨的長江路和迎春路這一側(cè)，墻體廣告要體現(xiàn)尊貴、大氣、自然的生活主題，讓人和項目產(chǎn)品產(chǎn)生聯(lián)想； 突出城市新印象的概念。 建議用玻璃內(nèi)墻，讓消費者能清楚得感覺到戶型內(nèi)部的空間區(qū)隔。 示范性原則 代表項目最好的產(chǎn)品，對項目產(chǎn)品起到示范作用，讓消費者認(rèn)識到項目的品質(zhì)。 項目依托綠色大背景，高低起伏的地勢，能讓感受到居住此地，親近 自然，健康生活的樂趣。 文化，體現(xiàn)舊城市記憶的留存，新城市記憶的代表，濃縮旅順市的過去和未來。 （三）售樓部的設(shè)計要求 醒目，是項目的窗口，也是區(qū)域的標(biāo)志性建筑。 （二）售樓部選址建議 根據(jù)項目首期開發(fā)區(qū)位的設(shè)定，為了便于購房者看房，我們建議把售樓部建在緊挨長江路這一邊，更 接近市區(qū)的地段。 （十一）平面設(shè)計工作準(zhǔn)備 （十二）特別提示 八、售樓部設(shè)計提要 （一）售樓部設(shè)計原則 大體量原則 從整個旅順主城區(qū)來看，項目的開發(fā)量應(yīng)該算的上是一個較大項目，因此， 大體量的售樓部，才配得上大盤操作；大體量的售樓部，主要是給消費者一種信心，對我們的品牌產(chǎn)生信任，增強對我們產(chǎn)品的信賴度。 七、開盤前準(zhǔn)備工作提要 （ 一）塑造營銷中心形象，使其規(guī)范化、專業(yè)化、令人耳目一新 （二）包裝售樓部，“新產(chǎn)品、新品質(zhì)、高檔次”的特點在售樓部一顯無余。同等產(chǎn)品，因品牌因素，每平米就能高出幾百元。知名度高的產(chǎn)品，市場上的認(rèn)同度就高。 差異化的產(chǎn)品，打造差異化的市場地位。 ◆ 項目產(chǎn)品的品牌目標(biāo) 項目產(chǎn)品的品牌目標(biāo) —— 大連市房地產(chǎn)界的創(chuàng)新領(lǐng)跑者。 第三階段：旅順城市新生活＝項目產(chǎn)品 第三階段：旅順城市運營商＝公司品牌 品牌與產(chǎn)品 ◆ 項目產(chǎn)品與品牌 項目產(chǎn)品和品牌在我們的“三元”互動推廣模式中，屬于兩極，無論我們怎么宣傳推廣項目，怎么宣傳推廣品牌，都是建立在項目產(chǎn)品留住旅順人過去生活的記憶，打造旅順、大連人 新生活的基礎(chǔ)上，缺乏項目產(chǎn)品的支撐的兩極，是沒有根基和立足點的兩極，品牌就會因產(chǎn)品而毀。 ◆ 區(qū)域市場品牌的階段性推廣目標(biāo) 第一階段：旅順城市新印象＝“區(qū)域印象”。 近 300 畝的規(guī)劃，具備分擔(dān)城市功能的性質(zhì)，可以通過城市運營途徑，獲得最大的效益和市場回報。 城市運營商分為經(jīng)濟(jì)實體意義上的城市運營上和非經(jīng)濟(jì)實體意義上的城市運營商。在一定意義上，讓旅順城市運營等于項目經(jīng)營，旅順城市新形象的塑造，等于品牌的塑造，品牌的經(jīng)營。 （ 6） 物業(yè)配套推廣 （ 7） 戶型設(shè)計推廣 （ 8） 文化概念推廣 （七）品牌策略 品牌與區(qū)域市場 ◆ 區(qū)域市場品牌的推廣戰(zhàn)略目標(biāo) 開發(fā)商必須站在城市的角度研究項目，讓建筑傳承城市文脈，把建筑文化和藝術(shù)精華部分體現(xiàn)出來，使之既能滿足現(xiàn)代的需要，又能代表未來城市的發(fā)展方向。 （ 2） 品牌價值的提升 —— 經(jīng)濟(jì)實體性質(zhì)的城市運營商 （ 3） 綜合品質(zhì)的提升 （ 4） 環(huán)境景觀推廣 —— 外部環(huán)境、內(nèi)部環(huán)境。 3）、廣告系列化 在傳播風(fēng)格統(tǒng)一下，系列化旨在多個單一的小主題在傳播的全過程中前后貫穿成一個相關(guān)聯(lián)的整體。 廣告表現(xiàn)的原則 1）、訴求單一 一個時期，一個廣告形式，訴求一項廣告內(nèi)容，如規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等，切忌在廣告中呈現(xiàn)太多的產(chǎn)品信息，造成受眾認(rèn)知上的混亂和傳播上的膚淺性。 （ 2） 接納了 “區(qū)域印象”概念 上的認(rèn)同，導(dǎo)入品牌，讓品牌印象更符合旅順、大連消費者的情感和價值取向，取得市場上的品牌認(rèn)同。 （六）廣告策略 廣告總體策略 針對目前旅順、大連市場的房地產(chǎn)廣告情況， 本案的廣告期待透過策略性的推廣計劃，完整而獨特的品牌形象包裝系統(tǒng)，差異性的廣告設(shè)計形式，理性而平實的訴求文案，以及策略性的傳媒計劃與投放節(jié)奏，配合布定期的 SP（銷售促進(jìn)）活動，實現(xiàn)目標(biāo)消費者態(tài)度的改變和認(rèn)可。 房交會展示 展示品牌 ，提升項目在目標(biāo)人群中地知曉度與認(rèn)同感。 地 面 媒體組合 DM 可在大商新瑪特廣場、星海灣廣場、中山廣場等。 雜 志 大連地產(chǎn)、航空雜志，女性雜志等。 電視媒體 遼寧電視臺、大連電視臺（政法頻道的精彩樓吧節(jié)目）、大連電視臺生活頻道。 公關(guān)活動安排策略 （ 1）形象公關(guān) （ 2）品牌公關(guān) （ 3）產(chǎn)品公關(guān) （ 4）銷售促進(jìn)公關(guān) （五）媒體總策略及媒體選擇 媒體總策略 各個媒體都有不同的優(yōu)勢和劣勢，進(jìn)行科學(xué)的組合排布，消除劣勢，強化優(yōu)勢，織成一個“媒體傳播網(wǎng)絡(luò)”，擴(kuò)大市場知曉的廣度、深度。 （ 2） 在 SP 活動中全程跟蹤，對事件營銷中的亮點進(jìn)行報道，為銷售現(xiàn)場增溫，提升銷售熱度。 （ 5） 事件營銷法 （四）新聞策略 新聞傳播總策略 在樓盤銷售的不同階段，根據(jù)主題，制造不同的“新聞點”，延長項目在 市場上的滯留時間，為銷售贏得更長的周期。 （ 2） 搭車營銷法 城市經(jīng)營，再造新城，營造大區(qū)域，大環(huán)境，銷售產(chǎn)品。 項目銷售方式組合 （ 1） 娛樂營銷法 是未來營銷的一種趨勢，樂趣導(dǎo)向消費。人海中尋找客戶，人海中面對客戶。創(chuàng)新手法，實戰(zhàn)操作，贏得市場。高空導(dǎo)航，宣傳理念，引導(dǎo)市場。 綜合以上因素，我們認(rèn)為： 旅順的購房市場還在增長； 房地產(chǎn)市場正逐步走向規(guī)范化； 房地產(chǎn)投資仍是保值、增值最好途徑； 加上我們的項目準(zhǔn)備時間， 因而， 本案的上市時機應(yīng)放在 20xx 年 8 月左右較為合適。 （ 3）隨著東北區(qū)域的環(huán)境進(jìn)一步惡化，居住環(huán)境也逐步惡劣，更多的東北和華北有錢人士選擇了人居圣地 —— 大連，而旅順作為大連各區(qū)中環(huán)境最宜人的地方，更加具有吸引力。 項目入市時機的確定及安排 （ 1）旅順當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)持續(xù)增長，人們生活水平不斷提高，改善住房條件的愿望更加強烈。 （ 2）市場操作不規(guī)范，宣傳推廣手段單一 在市調(diào)的過程中，我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)旅順樓盤在沒有預(yù)售證的情況下，都向客戶收取預(yù)付訂金，且沒有正式有法律效應(yīng)的合同；在宣傳推廣上，手段也略顯單一，幾幅路牌廣告，幾期報紙廣告，幾乎就是全部的宣傳推廣 手段。 旅順房地產(chǎn)市場分 析： （ 1）起步慢，發(fā)展快 相比大連市區(qū)房市，旅順開發(fā)相對滯后，起步比較晚，但發(fā)展勢頭強勁，價格一路攀升，從前幾年的 1000 多元 /平方米，漲到現(xiàn)在均價 3200 元 /平方米。 03 年以來，大連寫字間市場的交易、租賃狀況與整體經(jīng)濟(jì)走勢不相符，但是商住兩用式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店的供應(yīng)量卻有增無減，這種商住兩用公寓雖有利于開發(fā)商的變現(xiàn)，但受其市場定位和建筑品質(zhì)的限制，其長期投資價值并不明顯。 （ 7）大型商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)光不再，社區(qū)商業(yè)公建急待細(xì)分 與住宅市場的火熱相比， 05 年的大連商業(yè)地產(chǎn)略顯沉寂， 06 年商業(yè)地產(chǎn) 仍將繼續(xù) 05 年的不溫不火狀況。 （ 6）受城市基礎(chǔ)設(shè)施和人口規(guī)模限制，新城區(qū)投資熱很難持續(xù) 05 年，大連房價沿著城市中心區(qū) — 近郊區(qū) — 新城區(qū)路線持續(xù)上升，此番由 里及外的價格上漲，激活了新城區(qū)商品房市場，開發(fā)區(qū)、金州區(qū)和旅順口區(qū)吸引了不少市內(nèi)投資者，或為養(yǎng)老，或為投資，更多是一種投機，而新城區(qū)的商品房市場消費人群主要依賴于當(dāng)?shù)鼐用窈屯馐∈械囊泼瘛?05 年二手房市場的“價漲量升”現(xiàn)象在 06 年仍將繼續(xù)，但隨著新建商品房陸續(xù)上市， 06 年的二手房市場將出現(xiàn) 分化，與往年中小戶型受青睞相比，20xx 年以后開發(fā)的次新房局可能成為市場交易主流。期待 06 年，開發(fā)商能更多考量企業(yè)發(fā)展和社會責(zé)任的平衡，做好基本功，必竟“一枝獨秀不是春，百花齊放春滿園”。 （ 4）產(chǎn)品市場急待變革，期待百花齊放 05 年商品住宅市場供應(yīng)量的不足，給大連房地產(chǎn)帶來了大牛行情，銷售行情的利好，使開發(fā)企業(yè)信心倍增，其實掩蓋更多了的問題，集中表現(xiàn)為中低檔市場的產(chǎn)品品質(zhì)不足，而高端市場則同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 產(chǎn)品設(shè)計、廣告創(chuàng)意雷同，僅星海地區(qū)就有三家樓盤的建筑設(shè)計出自同一設(shè)計院，高檔海景房的廣告設(shè)計也出自同一家廣告公司之手。 （ 3）高檔房屋供應(yīng)量顯著增加，中檔商品房嚴(yán)重缺貨，結(jié)構(gòu)問題突出 20xx 年大連市商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題將尤為突出。城市中心區(qū)域的土地供應(yīng)將仍以零星地塊為主，東部港區(qū)、大鋼大化地塊近期也很難推向市場。這兩種上漲必然導(dǎo)致另一關(guān)鍵問題，即“交易量能否同步”上漲，考慮到消費者的價格承受能力，“有價無市”可能是部分開發(fā)商不得不面對的挑戰(zhàn)。因此，我們在分析區(qū)域市場時，一定要和大連比，了解大連地產(chǎn)市場，就顯得尤為重要。其他區(qū)、市、縣應(yīng)參照本通知制定具體實施時間，最遲不得遲于 20xx 年 1 月 1 日。大連市于 10 月 1 日起對太陽能熱水器產(chǎn)品實行備案管理。為此，曾經(jīng)是大連市住宅部品主流的 80 系列普通推拉窗也將在20xx 年以前禁止使用，更節(jié)能、更方便的平推窗等新窗型將取代這一老產(chǎn)品。 （ 8）筑節(jié)能新標(biāo)準(zhǔn)將達(dá)到 65% 大連市建委召開的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)與科技住宅新技術(shù)交流會研究決定，從 20xx年 7 月 1 日開始，大連市新開工建筑將執(zhí)行新節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，即在 1980 至 1981 年當(dāng)?shù)赝ㄓ迷O(shè)計能耗水平的基礎(chǔ)上，新設(shè)計的住宅采暖節(jié)能水平應(yīng)達(dá)到 65％，公建采暖節(jié)能水平