4開發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房出售所簽訂合同的效力及處理-文庫吧資料
2024-08-27 15:57本頁面
【正文】 XX 市經(jīng)濟(jì)適用房價格只有商品房價格的三分之二左右。 雖然原、被告在簽訂合同時，被告未向原告告知該房屋是經(jīng)濟(jì) 適用房這一事實，且原、被告 雙方之間簽訂合同的標(biāo)的物違反了我國《房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定，但是由于被告在原告起訴前已經(jīng)辦理了《商品房預(yù)售許可證》，那么在本案中原告有理由相信原告所購買的被告所出售的房屋就是普通意義上的商 第 7 頁 共 10 頁 品房。正是基于這一原因，也可以確定此類合同無效。在現(xiàn)實生活中，由于房產(chǎn)登記主管部門只辦理國有土地的使用權(quán)為出讓方式或雖然是以劃撥方式取得土 地使用權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)時已經(jīng)向政府有關(guān)部門交納了土地出讓金而轉(zhuǎn)為出讓方式而取得的房地產(chǎn)的登記工作，因此，在劃撥土地上建筑的經(jīng)濟(jì)適用房是無法按照約定進(jìn)行所有權(quán)移轉(zhuǎn)的。合同標(biāo)的的合法性、可能性也是確定合同是否有效的依據(jù)之一。由于本案被告在預(yù)售過程中及本案審理過程中，未向政府相關(guān)部門交納土地使用權(quán)出讓金，因此被告轉(zhuǎn)讓地上建筑 第 6 頁 共 10 頁 物的行為不符合我國《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，故其轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)為無效，原、被告雙方所簽訂的合同也是無效合同。原告所購買的房屋在審批立項時是依經(jīng)濟(jì)適用房來審批立項的，土地使用權(quán)是劃撥取得。主要有以下觀點： （一）合同無效論。 由于經(jīng)濟(jì)適用房在開發(fā)、建設(shè)上所享受的政府優(yōu)惠政策及土地使用上的優(yōu)勢是一般商品房所享受不到的，因此，少數(shù)開發(fā)商便隱瞞房屋是經(jīng)濟(jì)適用房這一事實，將經(jīng)濟(jì)適用房作為一般商品房出售，從而謀取巨額利潤。 另外，經(jīng)濟(jì)適用房與商品房在建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑面積、房貸政策等方面還有許多不同，在此筆者不再一一贅述。購房戶出售經(jīng)濟(jì)適用房后，不得再申請購買經(jīng)濟(jì) 適用房。 （五）二者轉(zhuǎn)讓、上市的區(qū)別。 二者的建筑成本主要區(qū)別就在于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地主要依靠的是政府無償劃撥的土地，而商品房建筑用地是由開發(fā)商交納出讓金的方式而取得。 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成本相對于商品房較低，主要是由以下因素構(gòu)成： 、安置費(fèi)； ； ； 。只要具有完全民事行為能力，能夠享受權(quán)利、履行義務(wù)的人都可以成為商品房 買賣行為的主體，并且對購房者購買房屋的套數(shù)沒有限制。經(jīng)批準(zhǔn)有購房資格的家庭憑《購房準(zhǔn)購證》才能購買經(jīng)濟(jì)適用房，每戶只準(zhǔn)購買一套經(jīng)濟(jì)適用房。購買經(jīng)濟(jì)適用房實行申報、登記、審批和監(jiān)督機(jī)制。 （三）房屋購買人
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