【正文】 。商品質(zhì)量參差，而且有冒牌產(chǎn)品 出現(xiàn)。 動(dòng)線清晰，基本沒有死角位置商鋪。首層大部分面積為超市占據(jù)，二層主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)二線品牌鞋類，堆放顯得雜亂。 內(nèi)部裝修屬于中低檔次，層高較矮。白色裙邊由于年代已久，顯得斑駁。 主入口 開業(yè)時(shí)間 商業(yè)建筑面積 商業(yè)樓層 營(yíng)業(yè)額 單層營(yíng)業(yè)面積 與本案的距離 點(diǎn)評(píng) 中山路 236號(hào) 位置 寶雞市大商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 華通商廈 ? 層有大型廣告牌。 處于中山路、曙光路和文化路交界，沿中山路和曙光路均有展示面。 根據(jù)公司發(fā)展策略，寶雞商場(chǎng)自與民生集團(tuán)合并成一家后，將充分利用民生集團(tuán)于西安經(jīng)營(yíng)的理念與經(jīng)驗(yàn)，計(jì)劃將寶雞商場(chǎng)定位為寶雞市最高檔與最具特色品牌百貨，將與其現(xiàn)時(shí)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“聚豐 天下匯”進(jìn)行錯(cuò)位定位，以引入現(xiàn)時(shí)寶雞仍未有的品牌商家作為目標(biāo)與品牌商鋪的合作模式正逐步改變，由原純租金形式向底租 +營(yíng)業(yè)提成過渡 寶商集團(tuán) 定位清晰，目標(biāo)客戶的明確，以國(guó)內(nèi)一、二線與港式品牌為主，更通過錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)與引入寶雞未有之品牌，以提升商業(yè)項(xiàng)目的整體形象進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) 現(xiàn)時(shí)于寶雞經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最佳、形象最好、檔次最高的幾大服飾品牌均落戶于商業(yè)項(xiàng)目，是新進(jìn)品牌進(jìn)入寶雞市場(chǎng)首選商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)項(xiàng)目雖然是現(xiàn)時(shí)寶雞最高檔之百貨商場(chǎng)，但由于商業(yè)項(xiàng)目西側(cè)臨街商鋪?zhàn)赓U給一低檔次的飲品便利店與譚木匠，因檔次與形象均與商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)定位不符，造成了一定的形象影響家美佳超市入口位太窄，展示度不足 市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶 品牌代表 營(yíng)業(yè)額 合作模式 租金水平 (建筑面積 ) 未來發(fā)展 策略 管理公司 點(diǎn)評(píng) 寶雞市大商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 寶雞商場(chǎng) ? 寶雞商場(chǎng) 寶雞市大商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 ? 中山路 1992年開業(yè) 5,000平方米 B1－ L5 全年總營(yíng)業(yè)額 老人頭、老爺車每月營(yíng)業(yè)額為 67萬元 約 900平方米 位于曾經(jīng)金臺(tái)區(qū)政府重點(diǎn)打造的中山路商圈，南面正對(duì)寶雞火車站。店鋪布局較合理由于人行通道只有約 ，較狹窄，因此，動(dòng)線兩邊商鋪間距離空間感較擠。 臨街商鋪 美特斯邦威、鴻星爾克經(jīng)營(yíng)情況都 不錯(cuò)，但這些商鋪皆已出售，業(yè)權(quán)已不屬于 寶商集團(tuán)，寶商集團(tuán)對(duì)于這些店鋪所經(jīng)營(yíng)的 業(yè)態(tài)、品牌、檔次無法控制，對(duì)購(gòu)物中心的 形象存在著潛在的威脅； 商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)二路目前各大具有影響力的商業(yè)項(xiàng) 目中算得上是具備一定的商業(yè)規(guī)模，產(chǎn)品的 品種齊全、品牌的數(shù)量比較多，這也是商業(yè)項(xiàng)目 受到消費(fèi)者歡迎的原因之一； 點(diǎn)評(píng) 中檔百貨 寶雞市中低收入市民 以國(guó)內(nèi)中檔品牌為主 純租金（未來逐漸向底租 +提成的合作模式過渡） 九牧王 – 每月營(yíng)業(yè)額約 15萬元 纖 – 每月營(yíng)業(yè)額約 10萬元 整體 96% 寶雞商場(chǎng) 市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶 品牌組合 合作模式 參考 營(yíng)業(yè)額 入住率 管理公司 約 130150元 /平方米 /月 約 180200元 /平方米 /月 約 250元 /平方米 /月 約 270400元 /平方米 /月 約 400500元 /平方米 /月 約 5080元 /平方米 /月 L5 L4 L3 L2 L1 B1 約 5080元 /平方米 /月 約 80100元 /平方米 /月 樓層 L7 L6 寶雞市大商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 新世紀(jì)購(gòu)物中心 ? 新世紀(jì)購(gòu)物中心 寶雞市大商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 ? 商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積 層高 外裝修 內(nèi)裝修 電梯 動(dòng)線設(shè)計(jì) 店鋪規(guī)劃 8,800平方米 4米 商業(yè)項(xiàng)目擁有十分寬長(zhǎng)的臨街展示面，發(fā)展商充分地利用該優(yōu)勢(shì)除商業(yè)項(xiàng)目首層外，從 2層開始至 4層均規(guī)劃作大型戶外廣告位供商家使用，因此，商業(yè)項(xiàng)目的外墻裝修主要以品牌商的廣告宣傳畫作為裝飾，并且定期更換以不斷給予消費(fèi)者新鮮感。 與相鄰的兩個(gè)購(gòu)物中心 — 聚豐天下匯和聚豐時(shí)代相比，前者更偏向于中高檔消費(fèi)層次，與新世紀(jì)的中檔購(gòu)物中心定位形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)；后者雖然定位與新世紀(jì)相若，但由于內(nèi)部經(jīng)營(yíng)商家為數(shù)不多，無法與新世紀(jì)形成競(jìng)爭(zhēng)。漢中路口設(shè)置了公交車站，距離商業(yè)項(xiàng)目只需 5 分鐘的路程。由于緊鄰多個(gè)具有影響力的商業(yè)商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目所在位置商業(yè)氣氛濃厚。對(duì)一些銷售額差的租戶會(huì)施加調(diào)出壓 力，并且謹(jǐn)慎引進(jìn)新的品牌。 引入品牌在寶雞有一定影響力，品牌素質(zhì)屬 于中等偏上。 外裝修 內(nèi)裝修 電梯 動(dòng)線設(shè)計(jì) 店鋪規(guī)劃 點(diǎn)評(píng) 寶雞市大商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 銀座購(gòu)物中心 ? 中檔購(gòu)物中心 寶雞市中等收入人群 以國(guó)內(nèi)一、二線品牌為主 純租金 二樓 Jack Jones月營(yíng)業(yè)額 12萬元，租金坪 效約 500元 /平方米 /月 三樓 only月營(yíng)業(yè)額 30萬，租金坪效約 300元 /平 方米 /月 整體 100% 聚豐 定位以女性購(gòu)物商場(chǎng)為主 二層以上商家品牌與天下匯等看齊，在經(jīng)二 路商圈具有一定影響力。 落成時(shí)間不久，硬件設(shè)施能夠給人舒適感。 首層商鋪過小，通道過窄，嚴(yán)重影響商場(chǎng) 檔次的提升空間。設(shè)有一條輔助人流動(dòng)線。有部分死角商鋪位置出現(xiàn)?？土鲃?dòng)向簡(jiǎn)單，標(biāo)示清晰。 沒有設(shè)置電梯，每層設(shè)有 2組扶梯。內(nèi)部裝修舒適。首層金飾商鋪的招牌占據(jù)了臨經(jīng)二路首層展示面的大部分空間，也成為了該商場(chǎng)的重要標(biāo)志。 主入口 開業(yè)時(shí)間 商業(yè)建筑面積 商業(yè)樓層 單層營(yíng)業(yè)面積 與本案的距離 點(diǎn)評(píng) 經(jīng)二路 50號(hào) 位置 寶雞市大商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 銀座購(gòu)物中心 ? 銀座外墻裝修采用了白色的外墻顏色，因?yàn)槁涑蓵r(shí)間不長(zhǎng)。 沿經(jīng)二路沿街展示面較開闊，但是沿漢中 路門前有雜亂車流、人流、流動(dòng)攤販，與 銀座購(gòu)物中心的檔次極其不符。 點(diǎn)評(píng) 中低檔購(gòu)物中心 寶雞市中下收入人群，學(xué)生 國(guó)內(nèi)二線品牌，個(gè)體經(jīng)營(yíng)商家 純租金，百貨扣點(diǎn) 11％ 12％ 四樓成熟男士服飾（個(gè)體商家）月營(yíng)業(yè)額 12,00015,000元 B1L4： 100％， L5: 40%, L6: 100% 陜西鑫旺置業(yè)有限公司 市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶 品牌組合 合作模式 參考 營(yíng)業(yè)額 入住率 管理公司 樓層業(yè)態(tài)分布 娛樂 KTV 婦嬰用品，美容 男裝 女性服飾 女性服飾、鞋類 化妝品，珠寶，百貨 電子游藝廳 樓層 L6 L5 L4 L3 L2 L1 B1 寶雞市大商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 名匯購(gòu)物商場(chǎng) ? 寶雞市大商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 名匯購(gòu)物商場(chǎng) ? 平面圖 L1 三福百貨 街鋪 飾品 中空 工藝品 街鋪 街 鋪 街 鋪 化妝品 寶雞市大商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 名匯購(gòu)物商場(chǎng) ? 女士服飾 女士服飾 平面圖 L2 寶雞市大商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 名匯購(gòu)物商場(chǎng) ? 商場(chǎng)二期 時(shí)尚潮流女裝 時(shí)尚潮流女裝 內(nèi)衣區(qū) 內(nèi) 衣 區(qū) 美容 平面圖 L3 寶雞市大商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 名匯購(gòu)物商場(chǎng) ? 玩具、其他 玩具、其他 牛仔區(qū) 箱 包 外貿(mào)休閑區(qū) 商場(chǎng)二期 軍品區(qū) 平面圖 L4 寶雞市大商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 名匯購(gòu)物商場(chǎng) ? 商場(chǎng)二期 床品、童裝、玩具 服裝 特色店 服裝 美容 特色店 平面圖 L5 名匯購(gòu)物商場(chǎng) 寶雞市大商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 ? B1L6 可視性極強(qiáng)，位于經(jīng)二路黃金商圈核心位置 商業(yè)樓層 可視性 正對(duì)經(jīng)二路與漢中路交匯處交通十字路口 主入口 2023年 9月 24日 無 /純百貨商業(yè)商業(yè)項(xiàng)目 開業(yè)時(shí)間 配套設(shè)施 交通網(wǎng)絡(luò)完善，可達(dá)性強(qiáng)，私家車、出租車與 11條公交線路直達(dá)商業(yè)項(xiàng)目 聚豐集團(tuán) 可達(dá)性 營(yíng)運(yùn)商 聚豐 天下匯位于寶雞黃金商業(yè)圈的核心位置，坐擁經(jīng)二路成熟商業(yè)氣圍旺盛人氣，擁有優(yōu)越地理位置，可視性極佳 交通便利，商業(yè)項(xiàng)目主入口正對(duì)主干道經(jīng)二路與漢中路交匯處交通十字路口，出租車與私家車可直達(dá)商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目可視性極佳，擁有極優(yōu)的臨街展示面與 對(duì)外廣告牌，有利于品牌商品的對(duì)外展示與廣告宣傳 由于可供自駕消費(fèi)者使用的停車位較少，致使部分消費(fèi)者隨意把車輛停留在人行道中，使商業(yè)項(xiàng)目周邊環(huán)境較混亂，不能做到人車分流漢中路方向由于缺乏有效管理，任意讓地報(bào)攤小販人士隨便擺賣，給商業(yè)項(xiàng)目整體形象與檔次造成影響 點(diǎn)評(píng) 寶雞市經(jīng)二路與漢中交匯處西南角 位置 二 路 經(jīng) 一 路 經(jīng) 二 路 經(jīng) 二 路 建 路 經(jīng) 漢 中 路 紅 旗 路 建 國(guó) 路 西 鳳 路 建 國(guó) 路 漢 中 路 紅 旗 路 中山西路 中山中路 中山東路 寶雞市大商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 聚豐 天下匯 ? 商業(yè)項(xiàng)目 B區(qū)商鋪展示面較差，因 A區(qū)商鋪只 向南側(cè)開門面，若消費(fèi)者于手扶電梯位置 是看不到該區(qū)商鋪的 商業(yè)項(xiàng)目主人流動(dòng)線以中庭以南區(qū)域，簡(jiǎn)單、清晰，容易讓消費(fèi)者觀看到商鋪北側(cè)設(shè)有一附動(dòng)線，以幫助引導(dǎo)人流進(jìn)入該區(qū)域內(nèi)通道基本在 3米寬度，由于商業(yè)項(xiàng)目平面長(zhǎng)，且于動(dòng)線設(shè)計(jì)上缺乏考慮停頓點(diǎn)，容易使消費(fèi)者造成購(gòu)物疲勞 動(dòng)線設(shè)計(jì) L1L6層中庭南側(cè)商鋪均以開放式店鋪為主，以有利于展示產(chǎn)品與提高南邊累線商圈的可視性與商業(yè)介值；中庭北側(cè)商鋪則以購(gòu)物中心店中店形式設(shè)計(jì)，雖突破了傳統(tǒng)百貨固有風(fēng)格，但由于受建筑硬件影響，以致減弱了最北端商鋪的展示性 店鋪規(guī)劃 各層中庭東西兩側(cè)均設(shè)有兩組四部手扶電梯，兩部垂 直梯及一部貨梯 電梯 25,000平方米 以獨(dú)特、醒目的主出入口圓柱形外立設(shè)計(jì)配以玻璃幕墻，于建筑形態(tài)上已給予人新鮮、現(xiàn)代與過目不忘的印象，也是現(xiàn)時(shí)寶雞商業(yè)市場(chǎng)上最獨(dú)具特色的商業(yè)商業(yè)項(xiàng)目 商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積 層高 外裝修 內(nèi)裝修 單獨(dú)純百貨商場(chǎng)形態(tài)配以特色的圓柱形主出入口玻璃幕墻設(shè)計(jì)，凸顯商業(yè)項(xiàng)目獨(dú)特性與時(shí)尚的品位形象擁有優(yōu)越的展示面與足夠使用的戶外廣告位置，滿足品牌租戶的需求 內(nèi)部人流動(dòng)線設(shè)計(jì)較簡(jiǎn)單，店鋪整體可視性較好，但由于動(dòng)線設(shè)計(jì)過長(zhǎng)且缺乏停頓點(diǎn)，因此容易造成消費(fèi)疲勞 點(diǎn)評(píng) 標(biāo)準(zhǔn)平面圖 內(nèi)部主動(dòng)線 內(nèi)部附動(dòng)線 中 庭 A B 開放式 柜臺(tái)， 減少遮 擋最南 側(cè)商鋪 的展示 精品式百貨店中店設(shè)計(jì)，內(nèi)部裝修精致、時(shí)尚，國(guó)內(nèi)一、二品牌可按其各自特有的裝修風(fēng)格進(jìn)行獨(dú)立裝修商業(yè)項(xiàng)目每層均有各自的主題，因此于裝修風(fēng)格上也有各異，如 L5層的運(yùn)動(dòng)主題樓層，無論公共區(qū)域裝修還是商鋪獨(dú)立裝修都以運(yùn)動(dòng)場(chǎng)作為裝修藍(lán)本，通道更布置有起跑線以突出運(yùn)動(dòng)主題 寶雞市大商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 聚豐 天下匯 ? 中高檔：集國(guó)內(nèi)一、二線與港式