【正文】 間意向，以點式、板式高層建筑形成錯列式樣的動態(tài)空間，并在建筑新技術(shù)方面注重太陽能等多種低碳節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用 第 70 頁 紫薇 曲江意境銷售情況 銷售情況 紫薇 曲江意境： 待售 分兩期開發(fā) : 一期為南區(qū)共 7棟樓 17樓 二期為北區(qū)共 9棟樓 816樓 總棟數(shù)： 16棟 樓高： 1832層 分 1 2 32層 梯戶比： 2梯 3戶、 2梯 4戶 面積區(qū)間： 40220平米 主力戶型 : 三室 12 13 150平米 參考價格： 8500— 10000 開盤時間：預(yù)計 2023 06 認籌時間：從 2023 11 01開始至今 認籌量： 400套左右 認籌方式：交 10萬大定 優(yōu)惠：一次性 95折 按揭首付超 5成 首付 3成 98折 第 71 頁 紫薇 曲江意境待售戶型分布、存量、價格 樓棟 梯戶 面積 8 10 12 兩梯四戶 101 111 137 168 14 16 兩梯三戶 104 128 151 9 11 13 15 兩梯三戶 128 179 206 ?曲江意境 6月中下旬開 10 12 ?32層，兩梯四戶，房源 250多套 ?項目通過前期內(nèi)部團購消化 1/3房源 ?主要是紫薇老業(yè)主，員工，中行團購 ?項目客戶以陜北、城南高新、事業(yè)單位改善性群體為主，多為中年人。 ?小區(qū)內(nèi)配套：會所、商業(yè)、景觀、教育機構(gòu)、安防設(shè)施、健身設(shè)施、地下停車場。預(yù)計 160組客戶 最新動態(tài) 待售房源 第 67 頁 紫薇 曲江意境地理區(qū)位 項目位于芙蓉東路與寒窯路交匯處東北側(cè)，距南湖直線距離不足 1公里，寒窯遺址公園 400米， 5分鐘直達曲江大道、曲江立交。 以“先入花園，后進家園”的景觀設(shè)計理念，通過傳承中國古典文化，運用玉如意的形態(tài)，構(gòu)思建造項目景觀的設(shè)計，使其貫穿整個社區(qū)，象征吉祥如意之意，呈現(xiàn)整體空間結(jié)構(gòu)的完美大氣。 ?小區(qū)內(nèi)配套：商務(wù)會所、底層商業(yè)。 ?商業(yè)：大唐不夜城、大唐新樂匯、大唐通易坊、大雁塔北廣場商業(yè)城 。 ?學(xué)校：師大附小、大雁塔小學(xué)、翠華路小學(xué)、西安交大附中、曲江一中、師大附中 。 第 60 頁 萬科 金域曲江銷售情況 萬科金域曲江共 37棟，由 9層、 11層、 12層的小高層和 26層、 33層、 34層的高層組成； 2023年 8月開盤至今已售 13棟高層、小高層 項目共 18棟小高層已售 5棟 共 19棟高層已售 8棟 戶型面積以 76126平米的 2房、 3房和 170250平米的 3房、 4房以及復(fù)式為主； 總戶數(shù)約 3000戶。 第 57 頁 萬科 金域曲江地理區(qū)位 位于城南曲江新區(qū)寒窯路與曲江池南路交匯處，北鄰曲江南湖，東面曲江大道，南臨環(huán)城高速 ?學(xué)校：規(guī)劃小學(xué)、翠華路小學(xué)、大雁塔小學(xué)、師大附中、市八十五中學(xué)、西安同仁中學(xué)等 ?綜合商場：大唐不夜城、新樂匯、華潤萬家； ?醫(yī)院：規(guī)劃醫(yī)院、解放軍 323醫(yī)院、武警醫(yī)院、西安交通大學(xué)第一附屬醫(yī)院； ?銀行：工商銀行、中國銀行、招商銀行、建設(shè)銀行； ?其他：威斯汀酒店、西安國際會議中心、曲江賓館、曲江惠賓苑賓館、唐華賓館； ?小區(qū)內(nèi)配套：雙會所 — 休閑會所，恒溫游泳池、大型健身會所、小區(qū)沿街商業(yè)帶和超市、約 2600平方米幼兒園。 綠化率 :37% 物業(yè)費 : /平方米 〃 月 物業(yè)公司 : 中海物業(yè) 品牌地產(chǎn) 景觀大盤 全精裝房源 第 55 頁 中海御湖公館周邊內(nèi)外部配套 近享 4萬平大型超市， 5萬平中海國際社區(qū)商街，中小幼 15年全程名校 ?中小學(xué)：曲江一中、曲江一小、師大附中、八十五中； ?幼稚園：中海國際社區(qū)幼兒園； ?綜合商場：華潤萬家超市、大唐不夜城； ?醫(yī)院：交大一附院、西安市第九醫(yī)院； ?小區(qū)內(nèi)配套：社區(qū)景觀。 消化速度： 20232023年實體經(jīng)濟受挫， 2023年整體經(jīng)濟層面運行良好，中原認為本次樓市調(diào)控影響層面不會出現(xiàn) 08年的局面； 產(chǎn)品銷售：本次政策的力度較大，影響強烈，相對 07年國家調(diào)控有過之而無不及； 價格情況：從目前看 120平米以上受到新政影響較大， 90以下和 90120平米的產(chǎn)品銷售影響較小，未來逐步擴散到首臵產(chǎn)品和首改產(chǎn)品，公寓產(chǎn)品受到影響變化不大，住宅產(chǎn)品隨著時間的推移影響面擴大，程度加深； 中原對區(qū)域市場的研判： 第 51 頁 ?中原對客戶的理解 第 52 頁 曲江樓盤市調(diào)項目名稱 項目 核心賣點 中海御湖公館 品牌地產(chǎn) +景觀大盤 +全精裝 萬科金域曲江 萬科品牌 +全精裝 +泰式風(fēng)情園林 中鐵梧桐苑 曲江核心 +品質(zhì) +生態(tài) 紫薇曲江意境 品牌 +低密度 +生態(tài) 龍湖紫都城 五重景觀園林 +品牌 +物業(yè) 第 53 頁 中海御湖公館地理區(qū)位 項目位于大唐芙蓉園正北，西影路與曲江大道交匯處，雄踞曲江龍頭，距南二環(huán)、南三環(huán)、地鐵口僅 3分鐘車程 ?東：規(guī)劃中的居住區(qū)用地，再向東為唐城墻遺址綠化帶； ?南：芙蓉東路，隔路向南為大唐芙蓉園； ? ?西至：豐景佳園項目和秦王宮遺址（豐山）； ?西北：陜西正和醫(yī)院，再向西約 800米大雁塔廣場； ?北至：太陽食品集團家屬區(qū)和規(guī)劃中的居住區(qū)用地。 第 48 頁 戶型面積與消化速度關(guān)系 :從戶型面積的去化速度判斷，去化速度比較快的產(chǎn)品三、四房主要集中在 130200平 中鐵梧桐苑 龍湖紫都城 萬科金域曲江 中海御湖公館 紫薇曲江意境 三房 90100平 100130平 140150平 四房 160170平 190200平 200290平 熱銷原因 品質(zhì)生態(tài) 升值潛力大 龍湖物業(yè) 社區(qū)景觀 品牌開發(fā)商 泰式園林 品牌開發(fā)商 大社區(qū) 未開盤 客戶群體 蘭州鐵路員工 西安教師 高技術(shù) 城南高新白領(lǐng) 陜北投資客 京深廣津投資客 政府，知識分子 陜北客戶 中高端客戶為主 事業(yè)單位 紫薇老客戶，老員工 銀行團購 公務(wù)員事業(yè)單位 第 49 頁 區(qū)域未來供應(yīng)情況解讀 從板塊銷售情況可以看出： 萬科金域曲江還存有近 30萬平方的面積； 金地湖城大境也會陸續(xù)開發(fā) 6地，面積更是超過百萬平米； 諸子階、榮禾曲池東岸尚未開盤； 中海國際社區(qū)、紫薇永和坊、融僑觀邸、龍湖紫都城也有大量存量房； 從各個樓盤推出的戶型可以看出： 未來市場供應(yīng)均為大戶型、改善性需求為主的房源； 三房、四房等大戶型競爭非常激烈 ,而中小戶型供應(yīng)量比較少。 金地湖城大境 鴻基紫韻 中海碧林灣 中鐵梧桐苑 龍湖紫都城 曲江意境 融僑觀邸 御湖龍脈 15000 14000 15000 9500 8000 7500 8100 9000 6600 第 47 頁 銷售情況 名稱 開盤時間 項目現(xiàn)狀 市場剩余貨量 萬科金域曲江 2023年 5月 22日 熱銷 1/2 中海御湖公館 2023年 4月 16日開盤 一期售完 二期 中鐵梧桐苑 待定 熱銷 二期 1000多戶 紫薇曲江意境 2023年 6月 待售 2/3 龍湖紫都城 2023年 6月 尾盤 100多套 曲江的大盤年平均去化量在 810萬左右。 ? 本項目周邊鄰近的高層項目主要800012023元 /平。 南湖休閑板塊： 依托 70公頃的曲江南、北湖水面，利用起伏變化的地形地貌、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和豐富的歷史文化資源，形城曲江價值的高地，成為曲江最適宜居住和休閑的區(qū)域 曲江版塊分析 本案 會展商務(wù)板塊 唐風(fēng)商業(yè)板塊 南湖休閑板塊 科教文化板塊 南 湖 東 南 板 塊 第 44 頁 2023年 2023年 2023年 2023年 中海御湖公館 總建面 15萬㎡，剩余高層、小高層約 1萬㎡ 中鐵 〃 梧桐苑 龍湖紫都城 總占地 229畝，建面 ㎡ 總建面 26萬㎡，剩余 ㎡ 萬科金域曲江 占地 125畝，總建面 25萬㎡ 紫薇曲江意境 總建面約 33萬㎡，預(yù)計 2023年 6月入市 周邊產(chǎn)品供應(yīng) 第 45 頁 區(qū)域市場主力戶型面積區(qū)間 90以下 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 240以上 中鐵梧桐苑 龍湖紫都城 140150㎡ 97㎡ 140㎡ 160㎡ 190㎡ 紫薇曲江意境 137151㎡ 168179㎡ 207217㎡ 萬科金域曲江 中海御湖公館 95168㎡ 190230㎡ 目前已知與本項目同期銷售的項目，戶型面積主要集中在 140180㎡及 200240㎡的中大戶型，100㎡以下的小戶型以及 240㎡以上的大戶型市場供應(yīng)量較少。 會展商務(wù)板塊： 整個區(qū)域包括展覽中心、會議中心、會展商務(wù)寫字樓、星級酒店、餐飲娛樂、商業(yè)超市、商務(wù)公寓、停車場、物流中心、展覽總部基地、會展科技產(chǎn)業(yè)園、會展旅游中心。對二城東出現(xiàn)跌幅之最，主要在二城東一斱面叐供應(yīng)量限制， 第 42 頁 住宅市場主要分為 8大板塊，形成了“南貴、北新、中空、東西貧”的格局，城內(nèi)的居住功能逐漸褪化，以商業(yè)功能為主 ?曲江新區(qū) —— 西安第一豪宅區(qū) ?核心競爭力：集歷史文化、城市意向、生態(tài)資源于一體的高端休閑住區(qū) ?高新區(qū) —— 高檔住宅區(qū) ?核心競爭力：產(chǎn)業(yè)強大、商業(yè)昌盛、居住高尚、功能齊備的產(chǎn)業(yè)新城 ?城南區(qū) —— 中高端住宅區(qū) ?核心競爭力：南二環(huán)便利交通、眾多高校資源、政府機關(guān)，西鄰高新、南接曲江 ?城東區(qū) —— 老牌中檔住宅區(qū) ?核心競爭力：成熟的居住氛圍、便利而豐富的生活配套 ?城西區(qū) —— 邊緣化低檔住宅區(qū) ?核心競爭力：傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，資源欠缺，優(yōu)勢不明顯，區(qū)域競爭力弱 ?浐灞生態(tài)區(qū) —— 新興中低端住宅區(qū) ?核心競爭力：政府推動的生態(tài)資源核心的城市新區(qū)，全市價格洼地，發(fā)展前景看好 ?城北區(qū) —— 中檔住宅區(qū) ?核心競爭力：政府導(dǎo)向下的地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)，未來規(guī)劃利好，價格中低，性價比高 ?城內(nèi)核心區(qū) —— 住宅空缺區(qū) ?目前無在售住宅，以年久家屬樓等老房為主，居住功能逐漸褪化，商業(yè)功能主導(dǎo)。 第 40 頁 各物業(yè)成交均價對比 3 月仹住宅成交均價為 6237 元 /㎡，環(huán)比上漲 % ，本月商業(yè)成交均價 12602 元 /㎡，較上月上漲 %，辦公本月銷售價格 6587 元 / ㎡，環(huán)比下跌 % 。 中原對市場變局的研判：此次政策短期內(nèi)作用較小，預(yù)計年中會有階段性的量價調(diào)整，趨勢上會使市場逐步冷卻。 新政影響 —— 成交量與成交價 第 33 頁 新政下后市預(yù)測 4月 7月 2023年 4月 需求釋放，市場整體回升 新政出臺，新項目降低預(yù)期，平價入市，市場開始出現(xiàn)價格平走局面 價格曲線 市場相持，客戶進入觀望，新老項目開始尾貨促銷，以求盡快回款，整體價格開始下浮。 ?成交價： ?從目前的政策來看，政府已經(jīng)比較鮮明的宣示了控制房價的決心，隨著交易量的萎縮，房價出現(xiàn)價格調(diào)整已不可避免； ?但此次政策短期內(nèi)作用較小，預(yù)計年中會有階段性的量價調(diào)整，趨勢上會使市場逐步冷卻。 政策內(nèi)容 2023： “927 新政 ” 、又申請購買第二套 (含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40% ； ； 2023： “415 新政 ” 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%； ，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ； ，大幅度提高首付款比例和利率水平。 五、城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長 ； 一季度，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入同比增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年同期增長 % ……… 第 29 頁 在上一輪房價調(diào)整的周期中，市場發(fā)生變化主要受到 2023年 9月 27日新政的影響較大，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了長達近一年時間的調(diào)整。 金融政策 行業(yè)政策 第 28 頁 本