某國際城項目營銷總體思路-文庫吧資料
2025-01-08 15:19本頁面
【正文】 導(dǎo)示 動線設(shè)計 車體包裝 ? 入市活動籌備 價格表制作 ? 二、部署期（ 10月以前） 所有銷售道具和宣傳物料的制作完成 售樓處進駐 媒體部署 各媒體廣告發(fā)布折扣約定要盡快 ? 三、蓄水期 （ 10月 10日至 12月 31日） 入市 認籌準備期（ 10月 1日 — 11月 1日） 加溫 售卡 銷售進場，項目開放，登記集客，釋放試價（配合一期開工儀式） 配合： VIP卡制作、客戶登記表 認籌期（ 11月 4日 — 12月 31日） ｛ ? 1）銷售目標：確保認籌量達到 300個。 2）內(nèi)街及 2層商鋪帶兩年短期租約銷售 第一年 6%，第二年 8% 3）商鋪付款方式及折扣 一次付款 98折按揭無折扣 首期五成，按揭十年 4）針對品牌自營客戶，優(yōu)惠 1個點（需提供品牌資質(zhì)） 商業(yè) ? 1）住宅直接銷售。 合和地產(chǎn)本著這條原理， 根據(jù)市場類比的原則、遵循市場供求規(guī)律的原則、客觀求實的原則、差異性的原則、符合前期策劃結(jié)論的原則以及 政策、法規(guī) 制定本項目銷售價格 市場定價不二法則：市場均衡原理 ? 價格走勢 提價頻密，高開高走 廣豐消費過度超前導(dǎo)致無理性購買，開盤即告售罄，不留提價空間的現(xiàn)象，讓新東街的售價走勢策略只有選擇 ? 合和地產(chǎn)認為： 本項目商業(yè)銷售起始基準價為 （ 1） （首層）銷售均價為： 21000元 /平方米 （ 2） （二層）銷售均價為： 8500元 /平方米 （ 3） （三層）銷售均價為： 6500元 /平方米 （既能充分實現(xiàn)較高價值，又預(yù)留一定升值空間實現(xiàn)高走，給客戶和市場以信心） 商業(yè) 價格定位 ? 本項目住宅銷售起始基準均價為 2200元 /平方米 住宅 ? 新東街商業(yè)部分銷售可實現(xiàn)均價 12023元 /平方米 商業(yè) ? 新東街整體可實現(xiàn)銷售收入約為 銷售收入 七億二千萬 ? 新東街整體可持有物業(yè)價值約為 可持有物業(yè)價值 一億二千萬 ? 新東街整體可實現(xiàn)價值約為 價值實現(xiàn) 八億四千萬 ? 一期第一批銷售可實現(xiàn)收入約為 （ A區(qū)可售商業(yè)面積 4000x21000） + （ B區(qū)可售商業(yè)面積銷售額 + B區(qū)住宅面積銷售額） 一期第一批銷售任務(wù) 二億九千三百萬 ? 五、認籌策略 認籌策略前提 1） 發(fā)行認籌 VIP卡（商業(yè) /住宅） 一期第一批推出商鋪 214間，擬發(fā)行 1500張 VIP卡 一期第一批推出住宅 126戶，擬發(fā)行 1000張 VIP卡 為后期推盤積累客源。 ? 當(dāng)產(chǎn)品價格在某一高度時恰好完成產(chǎn)品的銷售， 此時的價格為產(chǎn)品的市場均衡價格。（詳見下表） 銷售價格受成本制約必將高企！ ? 地塊情況 A地塊（ m2） B地塊（ m2） C地塊（ m2） D地塊（ m2） 合計 土地面積 住宅建筑面積 35554 15037 43180 9855 商業(yè)建筑面積 15841 14477 10399 5963 46680 地下室建筑面積 5840 7550 13390 建筑面積合計 57235 29514 61131 15818 163698 車位數(shù)量 （ 420個） 可售 114 27 169 8 318個 不可售 34 20 25 23 102個 總建筑面積 163698 m2 (其中地上 150308 m2,地下 13390 m2) 收入項 面積 /數(shù)量 單價 總價：萬 元 備注 住宅可銷售面積 103627 m2 2200元 / m2 (1) 227,979,400元 商業(yè)可銷售面積 首層 16866m2 21000元 / m2 (2) 318,767,400元 按擬定價的 90%計算，預(yù)留 10%空間 二層 14441m2 8500元 / m2 (3) 110,473,650元 三層 6500元 / m2 可售車位（個） 318個 50,000元 /個 (5) 15,900,000元 總銷售額 (1)+(2)+(3) +(4) +(5) 673,120,450元 (不預(yù)留 10%空間總銷售額則為 : 720,813,900元 ) 持有物業(yè)價值 商業(yè) 一層 1000m2 21000元 / m2 （ 1） 21,000,000元 按年租金回報 8%推算價值 二層 5375m2 8500元 / m2 （ 2） 45,687,500元 三層 6532m2 6500元 / m2 （ 3） 42,458,000元 車位 102個 50000元 /個 （ 4） 5,100,000元 租賃保證金及首季租金收入 m2 15元 / m2/月 （ 5） 3,109,838元 15元 / m2/月 *4個月 持有物業(yè)價值合計 (1)+(2)+(3) +(4) +(5) 117,355,338元 成本項 備注 (1)地價 16,000萬元 (2)人防費用 13392 m2 28元 / m2 374,976元 (3)勘探費用 37670 m2 2元 / m2 75,340元 (4)建筑設(shè)計費 163698 m2 10元 / m2 1,636,980元 (5)施工圖設(shè)計費 163698 m2 8元 / m2 1,309,584元 (6)報建費用 50/m2 163698 m2=8,184,900元 (7)營銷中心建設(shè)及裝修與布置費用 800,000元 (8)建筑安裝成本 163698 m2 1300元 / m2 212,807,400元 (9)管理成本 120,000元 /月 3,600,000元 建設(shè)周期 30個月 (10)公關(guān)費用 50,000元 /月 1,500,000元 建設(shè)周期 30個月 (11)綜合銷售費用 預(yù)計銷售額 673,120,450元 4％＝ 26,924,818元 銷售總額的 4%，含廣告推廣 2 %及策劃代理費 2%） (12)財務(wù)費用（資金銀行利息） 4,800,000元 按地價 占用至資金回籠，共約 6個月，年息按6厘計 (13)不可預(yù)見費用 10,640,370元 按建安成本 5%計 (14)銷售營業(yè)稅 % 673,120,450元 ％＝ 37,021,625元 總成本：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)+(9) + (10)+(11)+(12)+(13)+(14) 469,675,993元 稅金及利潤項（萬元） 所得稅稅前毛利 =總銷售額 總成本 203,444,457元 所得稅（ 33%） 67,136,671元 所得稅稅后凈利潤 136,307,786元 發(fā)展商所得現(xiàn)金部 分的金額 持有物業(yè)價值 117,355,338元 發(fā)展商所得物業(yè)部 分的價值 廣豐新東街項目投入產(chǎn)出預(yù)測表 ? 競爭性商業(yè)街街鋪租金現(xiàn)狀 參考片區(qū) 市場培育期 （年） 起始租金水平（元 /平米） 目前月租金水平（元 /平米） 預(yù)計售價水平（元 /平米） 鳥林街 約 3年 30 3085 450012750 西關(guān)街 約 20年 6090 900013250 中街 /東街 園丁路 約 100年 3070 450010500 備注 以
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