【正文】 部（新招聘人員及開發(fā)商自屬人員）作為項(xiàng)目及公司的前鋒部隊(duì)，與各上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，工程部、物業(yè)公司、廣告公司、裝修公司、律師行、按揭銀行等應(yīng)履行積極、主動(dòng)的配合職能 五、銷售組織與執(zhí)行 ◇ 作為公司于北京開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)部，包含了銷售、策劃、客服、簽約等 職能。 —— 針對(duì)自身物業(yè)管理公司之物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等向業(yè)主公開致函解釋原委并采取相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)減免措施或增加服務(wù)內(nèi)容。退房原因 92%是因?yàn)橐?guī)劃變更問題， 48%是因?yàn)檠b修問題，7%是因?yàn)閼粜耘c元戶型不符， 3%是因?yàn)閭€(gè)人資金問題。 ◇附： 6月 5日統(tǒng)計(jì)結(jié)果，現(xiàn)已退房客戶名單 20名，正在辦理退房客戶 7名，占 1號(hào)樓總戶數(shù)的 12%。 裝修質(zhì)量遠(yuǎn)不符合標(biāo)準(zhǔn)的事實(shí)需要向業(yè)主致歉，賠付損失是必然，從業(yè)務(wù)員到客服至總監(jiān)、從物業(yè)到裝修公司、從骨干層到領(lǐng)導(dǎo)層， 關(guān)鍵要建立及時(shí)迅速的決策反饋系統(tǒng)，積極、主動(dòng)全面重視 1號(hào)樓每一位退房客戶的妥善處理與協(xié)調(diào)。 退房處理建議 ◇ 1號(hào)樓批量退房已成為現(xiàn)象，大多數(shù)是因?yàn)橐?guī)劃變更導(dǎo)致退房。 1號(hào)樓部分房屋裝修有待修繕， 2號(hào)樓現(xiàn)房精裝樣板間質(zhì)量要進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，品質(zhì)有所提升。 1號(hào)樓存留問題希望在 2號(hào)樓主力發(fā)售期間盡量解決。建議從華彬售樓處至現(xiàn)樓現(xiàn)場(chǎng)沿線、乃至社區(qū)內(nèi)設(shè)置指示牌、燈桿吊旗，社區(qū)門口懸掛燈籠、彩球、條幅、對(duì)聯(lián)并布設(shè)花卉綠草，顯示 1號(hào)樓入住喜慶氣氛。目前客戶從北側(cè)長(zhǎng)安街直插而入行走較為不便，只能通過南側(cè)尚未修好的通惠河北街來到現(xiàn)場(chǎng)；希望上層領(lǐng)導(dǎo)與唐人街方面達(dá)成協(xié)議，銷售通道從華彬大廈首層進(jìn)行引導(dǎo)，能夠帶客戶穿過唐人街直接看房。以 下幾點(diǎn)來自于一周以來的綜合調(diào)查及反饋，如果得以有效實(shí)施，對(duì)于推廣銷 售將會(huì)產(chǎn)生十分有利的促動(dòng)。 一個(gè)樓盤銷售的成功，得益于領(lǐng)導(dǎo)層的高瞻決策與諸多部門的方方面面的配 合，決非靠個(gè)人英雄主義而成氣候。 客戶成交預(yù)測(cè) 鑒于 6月中旬之后于主流媒體才開始真正刊登廣告，加上房展一般持續(xù)10天左右的消化過程，且受到非典后期一定影響， 預(yù)計(jì)至 7月中旬 ，在內(nèi)外功修備前提下， 計(jì)劃完成銷售 20套左右。典藏僅有的壓軸尊位 168席，應(yīng)客戶 要求首度公開發(fā)售。另外輔以買房送車位使用權(quán)、減免物業(yè)費(fèi)、送會(huì)所 VIP會(huì)員卡等根據(jù)推廣戰(zhàn)術(shù)可隨機(jī)運(yùn)用，雖顯老套但能產(chǎn)生實(shí)效。新聞造勢(shì)主題例： 京城出現(xiàn)兩個(gè)天下（君天下 /耕天下 400余戶業(yè)主享受 30000余平米的社區(qū)配套 萬豪國際公寓現(xiàn)房啟動(dòng)誠信工程 入住零糾紛的背后 …… CBD罕有純居現(xiàn)房攻略 CBD純居先鋒 10月竣工 都會(huì)游艇家族 獨(dú)立社區(qū)的開放文化部落 萬般世界的獨(dú)立居住王國 豎向城市 稀居純凈生活 CBD的綠卡究竟花落誰家 尊重 CBD 尊重長(zhǎng)安街 尊重賽特 尊重通惠河 尊重唐人街 長(zhǎng)安街 /CBD/賽特 /通惠河的國際通行證 東有建外 SOHO商業(yè)街 西有萬豪文化街 游艇旺族與白晝國際場(chǎng) （以上含括部分廣告主題） 3）工體露天房展會(huì) 時(shí) 間： 2023年 6月 27— 29日 地 點(diǎn)：工人體育場(chǎng) 主 題：夏季露天房地產(chǎn)展示交易會(huì) 主 辦：北京建委 參展情況：為數(shù)眾多的新項(xiàng)目，展位基本征定完畢，剩下展位越早定越好 參展目的：塑立 2號(hào)樓現(xiàn)房新盤形象，以“ 君天下高塔公寓的稀居 計(jì)劃 ”全新亮 市，同時(shí)以 2號(hào)樓帶動(dòng) 1號(hào)樓銷售。力求以最小的投入一個(gè)月內(nèi)取得明顯銷售反饋，獲得最大的綜合收益。 2）新聞集中造勢(shì) 在發(fā)布 “公告”的北青相同版面或相近版位，刊登新聞稿或軟性文章。事先由公司董事長(zhǎng)親自出面與通潤(rùn)董事長(zhǎng)溝通 “公告”原因，闡明兩家項(xiàng)目說詞相互不一帶來雙向影響，理應(yīng)和為貴，獲得雙贏。 于主力媒體上公布萬豪規(guī)劃變更內(nèi)幕，徹底打消潛在客群購房心理障礙；于網(wǎng)站針對(duì)問題及時(shí)解答客戶疑難，扭轉(zhuǎn)前期不利的社會(huì)口碑形象；妥善解決一期進(jìn)駐問題，變被動(dòng)為主動(dòng)，實(shí)事求是開誠布公，以一期客群帶動(dòng)二期發(fā)售； 2）推廣勢(shì)必出新，形成項(xiàng)目差異化；每一則廣告均需立竿見影，不做人為形象鋪墊；提高來電質(zhì)量，提升來訪量； 現(xiàn)房銷售短平快 ，后期不宜拉價(jià)過高，售價(jià)不宜變更頻繁，一切戰(zhàn)術(shù)講求速戰(zhàn)速?zèng)Q 3）重點(diǎn)是新聞造勢(shì)，采用 新聞事件營銷策略 貫穿操盤全局，利用媒體新聞報(bào)道，新聞事件促銷公關(guān)活動(dòng)，新聞廣告刊登，新聞賣點(diǎn)提煉 等達(dá)到信譽(yù)美譽(yù)度雙收，爭(zhēng)取年底前結(jié)案，塑造良好的項(xiàng)目品牌。 “國際街區(qū)”以“街區(qū)作為項(xiàng)目的靈魂”代表整個(gè)項(xiàng)目，倡導(dǎo)街區(qū)文化； “依水稀 居現(xiàn)房”包容了以上列舉的“親水；高塔每戶室獨(dú)享的超大配套面積、商業(yè)面積 、綠地面積和良好的人居指數(shù)”等三個(gè)賣點(diǎn)。 提煉項(xiàng)目最大賣點(diǎn)轉(zhuǎn)化為推廣語言稱之為：推廣定位。 項(xiàng)目深厚的文化底蘊(yùn)及別具一格的國際文化，在推廣中只能作為一個(gè)項(xiàng)目的底 蘊(yùn)進(jìn)行輔助訴求，因?yàn)楸本┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)迄今尚未達(dá)到以文化力帶動(dòng)項(xiàng)目銷售的 程度。針對(duì)項(xiàng)目 Logo標(biāo)準(zhǔn)色過于繁雜（共 6種色系），不太符合國際化樓盤的特征（現(xiàn)代簡(jiǎn)潔），同時(shí)建議更換 Logo， 重新設(shè)計(jì)，以淡藍(lán)、高級(jí)灰、和 暖色調(diào)的深黃為主?！熬煜隆睆臍鈩?shì)上足以壓倒一切同 類競(jìng)品，有利于 2號(hào)樓后期調(diào)價(jià)，且“君天下”包容了國際化的特征，如國際文化街十足的多 元底蘊(yùn)， CBD國際化的濃郁氛圍及 長(zhǎng)安街國街無可比擬的神街地位。 重點(diǎn)推薦： 萬豪君天下 釋義：本案雖非豪宅項(xiàng)目， CBD亦不適合打造豪宅的土壤，但 CBD 高端住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)十分 激烈，如通用國際中心、東方瑞景、金地國際花園、新城國際、世紀(jì)財(cái)富中心、北京財(cái)富中 心等；從塑造樓宇高附加值方面務(wù)必使目標(biāo)客群感受物超所值。萬豪國際公寓于市場(chǎng)上塑造的知名度足夠，美譽(yù)度不足，繼續(xù)推出剩余的 2號(hào)樓，必須以一種全新的面貌塑立項(xiàng)目保鮮價(jià)值，同時(shí)又要與既有的形象相融合。 三、核心推廣策略（明線） 2號(hào)樓案名 萬豪國際公寓自 2023年 6月份開盤至今，入市已持續(xù)整整兩年時(shí)間。最終建議營銷推廣按照銷售額 的 %，共 252萬元，平均每月。 二、營銷推廣概算 北京房地產(chǎn)高端公寓產(chǎn)品一般推廣費(fèi)用占項(xiàng)目總銷售額的 2%左右，但大多數(shù)樓盤在項(xiàng)目即將結(jié)案時(shí)發(fā)現(xiàn)甚至超過了 2%，如康堡花園、東方銀座、旺座等，有的項(xiàng)目甚至超過 3%，如海晟名苑。 03年 6月至 04年春節(jié) 2月之前八個(gè)月，平均每月完成 。 銷售額共計(jì) 左右。以 80%銷售額計(jì)算，計(jì) 。 一、銷售任務(wù)指標(biāo) 2號(hào)樓共 210套，包括 12套復(fù)式，均價(jià) 11600元 /平米（含全套精裝修白家、電冰箱、洗衣機(jī)、微波爐），地上銷售面積約 18000平米（不包括 2號(hào)樓地下銷售面積， 2號(hào)樓總建筑面積 ）。 ◇ 推廣是明線，消化解決入住問題是暗線，兩者相互促動(dòng)影響。我們應(yīng)有足夠的信心于 2023年春節(jié)之前，平均每月消化掉 20套房；