【正文】 次也要相近。但遺憾的是總沒(méi)有，所以我總是覺(jué)得沒(méi)什么房子可買(mǎi)。我不想為了田園風(fēng)光就把家安在郊外，也不想因?yàn)槌墒?，就住進(jìn)鬧市中的某個(gè)塔樓。 94 王志綱工作室 八、主題概念的推廣與傳播 伏筆 打造主人家的故事 ? 在傳播中，我們主要將通過(guò)講故事的形式，層層剝筍，將鴻榮源、將賴總及其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員，為了替深圳的“主人”們打造“心水之宅”，兩年多來(lái)進(jìn)行的種種努力和付出的心血，都納入統(tǒng)一的主題來(lái)傳播 ——“一切的出發(fā)點(diǎn)都是為了滿足主人們對(duì)于主人生活的理解和要求”，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程躍然紙上，生動(dòng)地再現(xiàn)出來(lái)。 86 王志綱工作室 八、主題概念的推廣與傳播 —現(xiàn)存問(wèn)題 ? 缺乏服務(wù)性 ：對(duì)于高檔消費(fèi)品來(lái)講，服務(wù)是至關(guān)重要的，因?yàn)榉?wù)能夠彰顯出購(gòu)買(mǎi)者身份的尊貴，襯托出產(chǎn)品的品質(zhì)，對(duì)于豪宅來(lái)講，服務(wù)更是項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)法寶，而傳統(tǒng)的大眾物業(yè)營(yíng)銷模式在服務(wù)過(guò)程中的不專一，是無(wú)法彰顯出項(xiàng)目和目標(biāo)消費(fèi)者的尊貴，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了目標(biāo)客戶群的要求的。 84 王志綱工作室 八、主題概念的推廣與傳播 —現(xiàn)存問(wèn)題 ? 低效率 ： 大眾物業(yè)營(yíng)銷模式以廣告為主要手段，以巨額的廣告費(fèi)作為代價(jià)，因而信息的有效到達(dá)率非常低，廣告效果差，如果以促成每個(gè)成交客戶所花的廣告費(fèi)用來(lái)衡量的話，效率非常之低。 83 王志綱工作室 八、主題概念的推廣與傳播 —現(xiàn)存問(wèn)題 ? 問(wèn)題三： 高尚物業(yè)采用大眾物業(yè)營(yíng)銷模式，弊端盡顯： ? 盲目性 ：大眾物業(yè)營(yíng)銷模式以廣告為主要手段，主要追求信息的傳播面廣，而不管信息接受者是否項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群，盲目性強(qiáng)，針對(duì)性弱。 72 王志綱工作室 七、主題概念表述 —廣告語(yǔ) 廣告語(yǔ)策略 ? 一種題材保持注意力的重要一點(diǎn)就是常變常新，同時(shí)又 萬(wàn)變不離其宗，尤其是廣告語(yǔ)，既圍繞一個(gè)核心訴求，用不同形式，不同媒體、在不同時(shí)期對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行宣傳 73 王志綱工作室 七、主題概念表述 —廣告語(yǔ) 廣告語(yǔ)組合關(guān)系 核心訴求 區(qū)位定位 環(huán)境定位 產(chǎn)品定位 消費(fèi)群定位 生活境界定位 74 王志綱工作室 七、主題概念表述 —廣告語(yǔ) ? 廣告語(yǔ)： 深宅大院 70 王志綱工作室 六、體現(xiàn)主題的若干產(chǎn)品優(yōu)化建議 社區(qū)主入口： 建議按照中國(guó)傳統(tǒng)的豪宅官邸的處理方式，利用現(xiàn)有的地形坡度，形成視線上的仰角；然后利用樹(shù)木和園林山石，做一個(gè)照壁，形成一個(gè)自然的私密視線空間，從外面一眼望不透里面。 “主人家” 60 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —生活空間 ? 建筑尺度與人的尺度和諧，形成低密度的建筑“谷地” ? 北面板式高層建筑，如景觀墻，擋住北風(fēng)和視線干擾 ? 南面點(diǎn)陣布局的圓形建筑，溫暖南風(fēng)可以長(zhǎng)驅(qū)直入 ? 低層、高層建筑互為景觀；園林、建筑互為景觀 本案表現(xiàn) 61 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —生活空間 ? 樓與樓錯(cuò)位布置，保證超寬樓距 ? 東西景觀走廊，保證一眼看到香蜜湖 ? 大量的庭院水景，與香蜜湖呼應(yīng) ? 會(huì)所位于小區(qū)中心，是公眾化的客廳、起居室、娛樂(lè)室，社區(qū)生活的載體 ? 幼兒園及隔壁中學(xué)、小學(xué)，保證社區(qū)孩童成長(zhǎng)需要 62 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —生活空間 ? 先進(jìn)花園，再進(jìn)家園，進(jìn)了家園，又是花園 ? 電梯花園設(shè)計(jì) ? 陽(yáng)光生態(tài)車庫(kù) ? 南北通透 ? 360度觀景面 ? 6米高空中花園 63 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —生活空間 ? 一層兩戶，一梯一戶 ? 空中花園互不對(duì)望 ? 外圓內(nèi)方外型設(shè)計(jì) ? 罕有的 26米面寬 ? 多種躍式設(shè)計(jì)，平面變化豐富 64 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —生活空間 深圳只有一個(gè)“深宅大院主人家” 65 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —社區(qū)服務(wù)與購(gòu)買(mǎi)方式 社區(qū)部分將在主題概念確定以后做專題深入闡述 購(gòu)買(mǎi)方式在后文有詳細(xì)論述 66 王志綱工作室 六、體現(xiàn)主題的若干產(chǎn)品優(yōu)化建議 兩種貝爾高林設(shè)計(jì)風(fēng)格的結(jié)合： ? 在一些重要的銷售節(jié)點(diǎn)上，如大門(mén)、會(huì)所、社區(qū)景觀中軸線，要力求華麗、煽情、富于視覺(jué)的感染力，讓一進(jìn)入這個(gè)空間的人馬上被打動(dòng) ——香港貝爾高林的一貫風(fēng)格，類似于星河灣。 55 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —生活空間 對(duì)居住者與外界關(guān)系的界定 ?封閉性、排他性，侯門(mén)深似海 具有神龍見(jiàn)首不見(jiàn)尾的神秘 深 56 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —生活空間 對(duì)產(chǎn)品性質(zhì)的界定 ?與一般房、屋、居、寓不同，宅的含義是獨(dú) 立的、功能齊備的建筑，具有主人意味， 如李宅 宅 57 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —生活空間 對(duì)構(gòu)成及比例界定 ?容納了許多資源，包容性大 ?建筑比例、尺度，強(qiáng)調(diào)空間大，如綠地、 林帶、水面，舒緩小空間給人的緊逼感 大 58 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —生活空間 對(duì)人群的界定 ?形成豪宅群落，同質(zhì)而居的富人區(qū)文化 ? 合理的群居性，保證現(xiàn)代社會(huì)人與人的交際 空間 院 59 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —生活空間 人進(jìn)入建筑，就是那建筑的主人；人進(jìn)入花園， 就是那花園的主人。高級(jí)生活配套成熟 城市 CLD 48 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —區(qū)位 ?香蜜湖在城市中央?yún)^(qū)西部，自然環(huán)境得以保留 ?從羅湖中心區(qū) —華僑城，深圳一代代豪宅見(jiàn)縫插針式 發(fā)展，沒(méi)有滿足“藏龍臥虎”對(duì)區(qū)位的四大要求，錯(cuò)失 了成就 “潛龍地王”的機(jī)會(huì) ?紅樹(shù)灣板塊不具備現(xiàn)實(shí)成熟的社區(qū)環(huán)境，自然環(huán)境還 有不確定因素，遠(yuǎn)沒(méi)有“潛龍地王”條件 歷史選擇了香蜜湖 49 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —區(qū)位 既是永久性自然， 又在高尚繁華圈中 深圳只有一個(gè)香蜜湖 熙園：不出紅塵外，自在山水間 ?新天國(guó)際名苑、水榭花都、 香榭里花園、東海花園 …… 環(huán)繞本案，形成豪宅建筑景觀圈 ?有效阻隔城市中低檔建筑污染， 讓豪宅區(qū)更純粹 香蜜湖只有一個(gè)中心 50 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —生活空間 “主人家”社區(qū) 熙園：生活空間 “主人家” 一種有別于別墅與公寓的產(chǎn)品 51 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —生活空間 混同在市中心的塔樓豪宅，片面強(qiáng)調(diào) 都市性，忽視三個(gè)自然的和諧，周邊 環(huán)境與自身越來(lái)越不協(xié)調(diào)，最后喪失 居住純度，導(dǎo)致豪宅地位受威脅。德式堡、度假村、歐洲城規(guī)劃 具備高級(jí)居住區(qū)特質(zhì) ?山：塘朗山 ?湖： 100萬(wàn)平方米香蜜湖 ?為深圳地產(chǎn)帶來(lái)一場(chǎng)“主人家”人居革命。 36 王志綱工作室 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群置業(yè)觀 主導(dǎo)式購(gòu)買(mǎi)選擇方式，詳細(xì)介紹見(jiàn)第八部分 主人對(duì)購(gòu)買(mǎi)方式要求 37 王志綱工作室 四、項(xiàng)目主題 區(qū)位： 讓少數(shù)人充分占有 稀缺資源 城市與自然的雙心重疊 既是城市，也是自然 社會(huì)屬性與自然屬性充分展示 充分融合 是珍稀的城市土地資源 生活觀 注重生活品質(zhì) 做生 活主人 工作觀 捱世界同時(shí)嘆世界 做事業(yè)主人 項(xiàng)目特性 目標(biāo)群價(jià)值觀 38 王志綱工作室 四、項(xiàng)目主題 居住模式： 創(chuàng)造性地以人 為本 真正做到以人為本，擺脫別 墅與公寓模式的問(wèn)題，創(chuàng)新 一種適度、城市化的群居模 式典范，從規(guī)劃建設(shè)上做到 人本位，家本位。 收入水平 A B 文 化 水 平 高 中 低 低 中 高 核心目標(biāo)群 31 王志綱工作室 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群構(gòu)成 目標(biāo)群輻射圈層 全國(guó) 港澳 外籍 珠 三角 深圳 32 王志綱工作室 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群置業(yè)觀 ? 出則紅塵，入則自然，進(jìn)退自如 ? 既是都市又是自然的地塊，其獨(dú)特性，珍貴性， 滿足成功人士對(duì)地位的要求，是真正“地王”所在 ? 擁有珍稀、絕版自然資源：山、水、林、湖之美 ? 社區(qū)人文環(huán)境的純度，完美度，不受雜質(zhì)干擾。 30 王志綱工作室 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群構(gòu)成 ?產(chǎn)品普遍總價(jià)較高，導(dǎo)致項(xiàng)目目 標(biāo)客戶集中在高收入階層。 財(cái)智階層已經(jīng)成為僅次于政府官員， 對(duì)社會(huì)產(chǎn)生重要影響的主流圈，他們 的政治地位提升，從經(jīng)濟(jì)、意識(shí)形態(tài) 城市發(fā)展，社會(huì)發(fā)展 21 王志綱工作室 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群定位 新一代富豪 他們的 行為影響