【正文】 市的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。 投資房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)多。 WTO的影響是一個(gè)逐步的過(guò)程。 加入 WTO會(huì)對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的影響，不過(guò)不能把這種影響看的過(guò)重。 50 銀都廣告 2023年房地產(chǎn)投資 居民進(jìn)行房產(chǎn)交易，必須同時(shí)擁有產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。 住房更新時(shí)代的來(lái)臨。以減輕個(gè)人住房出租的負(fù)擔(dān)，從而進(jìn)一步盤活房屋存量。 房產(chǎn)成為居民投資的新方向。表現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格上 48 銀都廣告 房產(chǎn)網(wǎng)上行 49 銀都廣告 2023房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。房子的壽命長(zhǎng)達(dá) 70年。建筑本身科技貢獻(xiàn)：環(huán)保材料、新工藝、新設(shè)備；物業(yè)管理：小區(qū)智能化配套適度超前。 好的物業(yè)管理可以延長(zhǎng)住宅使用周期。建筑單體、景觀設(shè)計(jì)、公建配套與物業(yè)管理。 提高社區(qū)住宅整體素質(zhì)，一個(gè)不斷需量化的買點(diǎn)。景觀設(shè)計(jì)的三個(gè)層次：使用功能層次（比如具備適合老人和兒童的使用功能）；審美功能層次；生態(tài)層次（環(huán)保、低耗、節(jié)能、高效） 47 銀都廣告 中國(guó)住宅未來(lái)八大買點(diǎn)（ 4—— 8） 住宅品種的開發(fā)，一個(gè)需要不斷創(chuàng)新的買點(diǎn)。景觀設(shè)計(jì)存在五個(gè)方面的問(wèn)題： 景觀與建筑單體缺乏共同語(yǔ)言； 景觀設(shè)計(jì)過(guò)分西洋化、雷同化； 景觀設(shè)計(jì)過(guò)于藝術(shù)化、園林化； 景觀設(shè)計(jì)缺乏 Ⅵ 識(shí)別系統(tǒng)（差異識(shí)別）；景觀設(shè)計(jì)缺乏文化的深層認(rèn)識(shí)。 環(huán)境景觀，一個(gè)可以做的更好的買點(diǎn)。商品房投訴較多。 知情權(quán)，一個(gè)被忽略的買點(diǎn)。 46 銀都廣告 中國(guó)住宅未來(lái)八大買點(diǎn)（ 1—— 3） 國(guó)家康居工程，一個(gè)實(shí)在的買點(diǎn)。 11月份國(guó)房景氣指數(shù)： ，比去年同期上升 ，再創(chuàng)今年以來(lái)的最高值。 新型環(huán)保建材的大量使用以及細(xì)節(jié)空間的設(shè)計(jì)也需合理。 消費(fèi)觀念變化 —— 不再追求家庭裝修的風(fēng)格迥異，裝修逐步一次到位，二次裝修基本上屬于裝飾。 小區(qū)園藝化環(huán)境 —— 小區(qū)環(huán)境綠化日益走向“園藝化”，營(yíng)造“庭院生活與公園里的家”是圓景規(guī)劃師永恒的主題。 內(nèi)部空間：功能細(xì)化，分區(qū)明顯 —— 戶型須具八大功能：入口門廳；起居客廳；餐廳；臥房（主臥房、老人房、兒童房、客房）；書房（健身房）；廚房；儲(chǔ)藏室；衛(wèi)生間、梳妝臺(tái)；更衣室；陽(yáng)臺(tái)。 44 銀都廣告 成熟樓盤描繪 單元戶數(shù)更少，樓面駐戶較少 —— 樓層大都布置二三戶，高層最多四戶。 帕累托的“ 80/20法則” —— 未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的占據(jù) 80%比例的成功品牌，是由那些只占有 20%的社會(huì)資源的經(jīng)營(yíng)者所創(chuàng)造。 雙向傳播模式 毫無(wú)個(gè)性的陳詞濫調(diào) —— 美好、尊貴生活、豪宅、花園。 低效的品牌傳播：房地產(chǎn)項(xiàng)目、產(chǎn)品（服務(wù)）的名稱（符號(hào)系統(tǒng)）普遍存在著相互重復(fù)、無(wú)個(gè)性化的現(xiàn)象。 43 銀都廣告 品牌不是做秀 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在買方市場(chǎng)條件下 ,已不可避免的進(jìn)入商品力、銷售力及形象力全方位競(jìng)爭(zhēng)以及以消費(fèi)者為導(dǎo)向的營(yíng)銷時(shí)代。 袖珍小戶型：不少住房已把三室一廳面積控制在 110平方米以內(nèi)，人稱“袖珍三房”，一方面避免房間面積過(guò)大提高總價(jià)，另一方面也考慮孩子長(zhǎng)大分居的需要。這樣，可使購(gòu)房者嵌入一些家具和書柜，有的利用凹凸分隔墻巧妙的裝飾成具有層次豐富的天然擺設(shè)?，F(xiàn)在已把儲(chǔ)藏室做成一個(gè)全封閉獨(dú)立進(jìn)入式的空間，如同一個(gè)正規(guī)小房間。 流行北陽(yáng)臺(tái)：北陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置近幾年開始流行，最近越來(lái)越強(qiáng)調(diào)北陽(yáng)臺(tái)的操作功能，不但使之成為廚房的輔助空間，同時(shí)開始考慮在北陽(yáng)臺(tái)放置洗衣機(jī)。 微型復(fù)式房：過(guò)去復(fù)式房每套至少 200平方米以上，如今出現(xiàn)了 150——180平方米的“微型復(fù)式房”。 立面三段式：樓房外立面采用三段式設(shè)計(jì)，即底部、中部和上部。 套房公寓化：小高層和多層住宅日益向公寓化發(fā)展，是指一個(gè)樓面盡量少安排住戶。 41 銀都廣告 世紀(jì)新房十大買點(diǎn)（ 1— 5） 房型八大功能：起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲(chǔ)藏、工作、學(xué)習(xí)、陽(yáng)臺(tái)。 買一套房你會(huì)看幾次？上海人至少 9次廣州人 3次 北京人 2次 上海 1999年共推出 326個(gè)新樓盤。 目標(biāo)消費(fèi)者：剛剛參加工作的年輕高薪階層。 36 銀都廣告 200年南京住宅流行風(fēng) 住宅郊區(qū)化 生態(tài)住宅 雙景住宅 親水住宅 節(jié)能住宅 立體式住宅 框架結(jié)構(gòu) 景觀設(shè)計(jì) 別墅 教育配套 37 銀都廣告 2023年 11月潔膚類產(chǎn)品廣告播出費(fèi)用 387027201227624082909717497530 734002070295806640142 6448264532729247306750500000010000000150000002023000025000000300000003500000040000000揚(yáng)帆金龍新膚滿靈霜 旁氏系列 大寶系列 安安系列38 銀都廣告 2023年 11月潔膚類產(chǎn)品廣告播出時(shí)長(zhǎng) (秒 ) 26600 29336 29846 3000633821 34791 36193 3741777335242887050000100000150000202300250000旁氏系列雅倩玉麗深層護(hù)膚品東洋之花護(hù)膚系列采詩(shī)系列 大寶系列 安安系列雅倩佳雪護(hù)膚品丁家宜系列 玉蘭油系列揚(yáng)帆金龍新膚滿靈霜39 銀都廣告 2023年 11月潔膚產(chǎn)品廣告播出次數(shù) 64272463189617961582 15051496 1416 1412139901000202330004000500060007000揚(yáng)帆金龍新膚滿靈霜玉蘭油系列采詩(shī)系列雅倩佳雪護(hù)膚品東洋之花護(hù)膚系列好迪系列雅倩玉麗深層護(hù)膚品安安系列名人美白潤(rùn)膚霜大寶系列40 銀都廣告 北京小戶型的熱銷 價(jià)格是最大的優(yōu)勢(shì)，可以用相對(duì)較少的確錢買到城里的房子。（ 2023年為 8200元） 人均住房面積將提高到 12平方米。 隨著城東新區(qū)高品質(zhì)樓盤的推出，開發(fā)的深度、廣度的不斷推進(jìn)，土地可供開發(fā)的面積減少，房產(chǎn)的增值空間巨大。 大學(xué)城的崛起，城東新城區(qū)將最有希望成為“南京的硅谷”。 住宅開發(fā)向東挺進(jìn) 33 銀都廣告 住宅開發(fā)東進(jìn)帶來(lái)的顧慮 東進(jìn)是否對(duì)紫金山一帶的環(huán)境造成破壞？ 交通有沒(méi)有宣傳的那樣方便？ 紫金山以東地區(qū)的房產(chǎn)是否會(huì)增值？ 配套設(shè)施的完善、開發(fā)商的開發(fā)實(shí)力是否讓人放心？ 34 銀都廣告 “東進(jìn)”的前景 東進(jìn)帶來(lái)的改變，不是簡(jiǎn)單的又一個(gè)住宅的建成，而是要建成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，集居住、文化、教育、高科技為一體的城東新區(qū)。亞?wèn)|新城南師大新校區(qū)、江蘇財(cái)經(jīng)大學(xué)分校、南京森林高等公安?？茖W(xué)校、江蘇省基督教圣經(jīng)專科學(xué)校。 便利的交通：南臨滬寧高速、寧杭公路；繞城一環(huán)、二環(huán)路從中穿過(guò)；北接 312國(guó)道，距祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 30分鐘車程；長(zhǎng)江二橋的開通將使該區(qū)到江北僅需 10分鐘；公交線路： 1 2 3 4 5 5 66 70、 7 84。 優(yōu)質(zhì)的生態(tài)系統(tǒng)：西靠紫金山，北依棲霞山，東望寶華山、湯山，南臨青龍山。 31 銀都廣告 房地產(chǎn)行業(yè)平面廣告版面分析 全國(guó)版 南京版 套色平面條數(shù)條數(shù) 比重 條數(shù) 比重 套彩 比重 套紅 比重 黑白 比重5月217 5 2 . 3 0 % 212 9 7 . 7 0 % 107 4 3 . 9 1 % 34 1 5 . 6 7 % 76 3 5 . 0 2 %6月304 10 3 . 2 9 % 294 9 6 . 7 1 % 135 4 4 . 4 1 % 65 2 1 . 3 8 % 104 3 4 . 2 1 %7月273 10 3 . 6 6 % 263 9 6 . 3 4 % 146 5 3 . 4 8 % 56 2 0 . 5 1 % 71 2 6 . 0 1 %8月236 1 0 . 4 2 % 235 9 9 . 5 8 % 118 5 0 . 0 0 % 68 2 8 . 8 1 % 50 2 1 . 1 9 %合計(jì)1030 2 . 5 2 % 9 7 . 4 8 % 506 4 9 . 1 3 % 223 2 1 . 6 5 % 301 2 9 . 2 2 %32 銀都廣告 南京東進(jìn)南延戰(zhàn)略。其層次、接受習(xí)慣的差異也會(huì)影響廣告尺寸及套色安排 . 開盤、促銷等特殊銷售節(jié)點(diǎn)的影響。 目標(biāo)受眾層次及媒體接觸習(xí)慣。 樓盤項(xiàng)目定位、品牌形象的需要。從這份長(zhǎng) 期投放走勢(shì)曲線可以看出，無(wú)論是銷售市場(chǎng)還是推廣市場(chǎng)， 8月份都是一個(gè)低谷潮。 20 銀都廣告