【正文】 計(jì)資料為主） ?住房套型結(jié)構(gòu)比例布布：從近 5年商品住宅預(yù)售登記備案的情況分析看，套型建筑面積 90平方米以下的占 %左右，套型建筑面積 90平方米以上的占 %左右。 1 2 . 851 5 0 . 31101 6 0 . 11152 1 . 32 0 6 . 51202 4 . 60501001502002502023 2023 2023 2023歷年施工\ 竣工及銷售面積比較施工面積( 萬㎡) 竣工面積( 萬㎡) 銷售面積( 萬㎡)1 2 3 4 5 6 房地產(chǎn)供求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?施工、竣工面積于 2023年高速增長，此膈 3年竣工面積持續(xù)在 110120萬 ㎡ ，而施工面積持續(xù)增長，2023年增長幅度較大，開發(fā)量快速上升，市場供給旺盛。 34 從 2023年惠東縣商品房供應(yīng)有了飛躍的增長，且繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢，需求相應(yīng)開始平緩穩(wěn)步增長，但與人民生活收入情況相比，市場需求尚未全面釋放。 ?采用房地產(chǎn)投資/GDP、房地產(chǎn)投資 /固定資產(chǎn)投資比率發(fā)達(dá)國家的比例來看，惠東縣目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展水平尚處于初級水平，具備發(fā)展前景。 33 從 2023年惠東縣房地產(chǎn)開發(fā)投資有了飛躍的增長，且繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢，表明惠東縣房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁，房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大。 31 1 城市背景 城市發(fā)展空間 1. 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2. 城市產(chǎn)業(yè) 3. 城市人口 4. 城市規(guī)劃 房地產(chǎn)市場發(fā)展前景 低密度市場競爭態(tài)勢 1. 房地產(chǎn)總體市場 2. 低密度市場分析 2 市場研究 明確項(xiàng)目本體條件，基于此研究項(xiàng)目發(fā)展背景，發(fā)現(xiàn)問題，尋找發(fā)展機(jī)會點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城區(qū)總體布局以西枝江為紐帶，核心組團(tuán)為主，發(fā)展重心集中在西北和西南方向，在原城區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展主中心，在本項(xiàng)目西南位臵的白花組團(tuán)發(fā)展城市次中心城區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)：華僑城片區(qū) — 惠東行政文化中心、商務(wù)辦公中心；泰園開發(fā)區(qū) — 商貿(mào)集中片區(qū) 城市背景小結(jié)及發(fā)展預(yù)判： 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，城市外向性逐漸增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)人口增加，與珠三角城市群、莞深惠進(jìn)一步融合，發(fā)展前景廣闊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城鎮(zhèn)居民人均收入較低，統(tǒng)計(jì)月平均工資約 17403元，人口收入結(jié)構(gòu)呈 “ 啞鈴型 ” ，高收入者占相當(dāng)比重。 與產(chǎn)業(yè)相關(guān)，私營企業(yè)與個(gè)體工商戶數(shù)量相對較高，這部分?jǐn)?shù)量與高端商品房消費(fèi)群體的數(shù)量直接相關(guān)。 小規(guī)模工業(yè)單位數(shù)量多、總產(chǎn)值高；個(gè)體經(jīng)濟(jì)活躍，主要支柱產(chǎn)業(yè)以制鞋業(yè)、服裝為主；縣區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)除城區(qū)平山、白花、大嶺之外，以吉隆鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值最高。 29 類 別 結(jié) 論 1. 經(jīng)濟(jì) 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 惠東縣的經(jīng)濟(jì)基數(shù)低，與市其它城區(qū)相比，處于中等水平，但增速較大，根據(jù) GDP增幅及人均 GDP判斷房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展階段。 ?隨著銀基商貿(mào)城的運(yùn)營，周邊逐漸建成為商貿(mào)市場集中地，規(guī)劃建汽車客運(yùn)站； ?長江國際新城、萬隆城市廣場等項(xiàng)目相應(yīng)開工，目前已成為惠東縣城房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)。 28 城區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)：華僑城片區(qū) — 惠東行政文化中心、商務(wù)辦公中心；泰園開發(fā)區(qū) — 商貿(mào)集中片區(qū) ?華僑城片區(qū)從 2023年就開始規(guī)劃建議，規(guī)劃起點(diǎn)高， 行政、公共配套設(shè)施集中 ?文化廣場、沿江路華僑城段已相繼建成，相關(guān)政府單位及配套相繼開始建設(shè)。 五自然綠地： 財(cái)山郊野公園、鯉魚嶺郊野公園、飛鵝嶺森林公園、獅朝洞森林公園、寨場山森林公園。 二軸： 廣汕路產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸與 平深路產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸 。 27 城區(qū)總體布局以西枝江為紐帶，核心組團(tuán)為主，發(fā)展重心集中在西北和西南方向，在原城區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展主中心，在本項(xiàng)目西南位置的白花組團(tuán)發(fā)展城市次中心 ?城市性質(zhì)： 惠州市未來主核心城區(qū)之一；惠東縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；以現(xiàn)代加工制造業(yè)、商貿(mào)物流為主導(dǎo)的現(xiàn)代化 “ 山水 — 生態(tài) ” 城市 ?城市規(guī)模： 預(yù)測 2023年中心城區(qū)人口 萬人， 2023年 ， 2023年用地規(guī)模為 。 本鎮(zhèn)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，臨海工業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)基地， 以旅游文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的歷史文化名城，城鎮(zhèn)人口 。 惠東稔平半島城鎮(zhèn)密集區(qū)的中心，是惠州重要的鞋業(yè)加工生產(chǎn)基地 ?；輺|縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、商貿(mào)流通中心， 城鎮(zhèn)人口 。 縣城城區(qū) 平海鎮(zhèn)區(qū) 多祝鎮(zhèn)區(qū) 稔山鎮(zhèn)區(qū) 吉隆鎮(zhèn)區(qū) 惠東稔平半島城鎮(zhèn)密集區(qū)的中心及門戶，惠區(qū)重要交通樞紐之一，以海洋、鞋業(yè)加工和商貿(mào)流通為產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)，為周邊城鎮(zhèn)的工業(yè)和旅游業(yè)提供服務(wù)的綜合型鎮(zhèn)區(qū)， 城鎮(zhèn)人口 。 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃 資料來源：惠東縣城市總體規(guī)劃修編（ 20232023年） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 稔平半島城鎮(zhèn)密集區(qū)： 城鎮(zhèn)名稱：稔山、吉隆、平海、鐵涌、巽寮 總?cè)丝冢?，城鎮(zhèn) 主導(dǎo)功能：電力能源、精細(xì)化工、鞋業(yè)生產(chǎn)、海水養(yǎng)殖、濱海旅游 “ 五大基地 ” 和港口物流中心。 中部核心 城鎮(zhèn)區(qū) 惠城區(qū) 北部山區(qū)城鎮(zhèn) 發(fā)展區(qū) 稔平半島城鎮(zhèn) 密集區(qū) 廣州 汕尾 深圳、惠陽區(qū) 城區(qū) 中部核心城鎮(zhèn)區(qū)： 城鎮(zhèn)名稱：縣城（含平山、大嶺、白花）、梁化 總?cè)丝冢?，城鎮(zhèn) 主導(dǎo)功能：縣域中心，珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地，現(xiàn)代商貿(mào)物流中心 發(fā)展布局：以平山為中心的組團(tuán)和沿平深公路、廣汕公路兩條建設(shè)帶延釗的綜合發(fā)展布局 北部山區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)： 城鎮(zhèn)名稱：多祝、安墩、寶口、高潭、白盆珠 總?cè)丝冢?，城鎮(zhèn) 主導(dǎo)功能：發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及生態(tài)旅游業(yè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效能提升、生態(tài)環(huán)境保育、水源保護(hù)。 25 惠東縣以城區(qū)為依托，形成三大城鎮(zhèn)區(qū)，以中部核心城鎮(zhèn)區(qū)為主，分功能規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)。 24 惠東城鎮(zhèn)居民人均收入較低，統(tǒng)計(jì)月平均工資約 17403元，人口收入結(jié)構(gòu)呈“啞鈴型”，高收入者占相當(dāng)比重 城市 人均可支配收 入 城市 人均可支配收 入 城市 人均可支配收 入 深圳 22567 東莞 25320 珠海 17670 廣州 19851 佛山 18894 惠東（在崗職工人均工資） 15235 貧富懸殊巨大，百萬、千萬在惠東縣不算是有錢人，上億資產(chǎn)的富豪眾多，很多鞋廠老板、做生意的、走私的人；有點(diǎn)職務(wù)的公務(wù)員，有個(gè) 200萬以上不奇怪，所以說， 200萬以上資產(chǎn)的，占惠東縣人口總量中相當(dāng)重的比例。 城市規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模 —— 縣城城鎮(zhèn)人口規(guī)劃情況為 2023年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口 ， 2023年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口 。 23 惠東人口基數(shù)小，人口每隔一年波動(dòng)快速增長，規(guī)劃2023年城區(qū)人口達(dá)到 ，縣總?cè)丝谶_(dá) 105萬人，住房存在一定剛性需求 惠東總?cè)丝谝?guī)劃 —— 2023年達(dá) 105萬，2023年達(dá) 139萬。 ?2023年統(tǒng)計(jì)惠東縣私營企業(yè)數(shù)達(dá)到 1534戶，個(gè)體工商戶經(jīng)統(tǒng)計(jì)有 21853戶， 2023年一年新注冊有 4987戶，這部分人群為實(shí)力較強(qiáng)的房產(chǎn)消費(fèi)群體。 資料來源：惠東縣城市總體規(guī)劃修編（ 20232023年） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 稔平半島臨港工業(yè)區(qū) —— 以稔平半島港口優(yōu)勢，重點(diǎn)發(fā)展風(fēng)能電力能源，形成以電力能源、港口物流為主的產(chǎn)業(yè)基地。 白花工業(yè)走廊 —— 以平深公路為軸，重點(diǎn)打造家具產(chǎn)業(yè)園區(qū)，配套完善太陽工業(yè)城、民營科技工業(yè)園、大統(tǒng)營工業(yè)園、白花第一、第二工業(yè)區(qū)，大力發(fā)展加工制造業(yè)。 建設(shè)九大基地： 見右圖所標(biāo)示。 585548319680 3066343969114088582768229039602023004000006000008000001000000平山街道辦 大嶺鎮(zhèn) 白花鎮(zhèn) 梁化鎮(zhèn) 稔山鎮(zhèn) 吉隆鎮(zhèn) 其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)2 0 0 7 年惠東縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值橫向比較工業(yè)總產(chǎn)值(萬元)數(shù)據(jù)來源：惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒、惠東統(tǒng)計(jì)資料 1 2 3 4 5 6 產(chǎn) 業(yè) 指標(biāo) 絕對數(shù) 增長 主要產(chǎn)品產(chǎn)量 服裝 (萬件 ) 皮鞋 (萬雙 ) 水泥 (萬噸 ) 日用陶瓷 (萬件 ) 465 家用電熱烘烤器具 (萬個(gè) ) 鮮冷藏凍肉 (噸 ) 8246 燈具 337 電子元件 (萬只 ) 302903 指標(biāo) 絕對數(shù) 增長 工業(yè)總產(chǎn)值 2798500 ?年銷售收入 500萬元以上工業(yè)產(chǎn)值 599177 (1)國有工業(yè) 13855 (2)集體工業(yè) 7439 其中 :三來一補(bǔ)工業(yè) (3)股份制工業(yè) 170941 (4)三資工業(yè) 376594 (5)其它經(jīng)濟(jì) 30348 輕工業(yè) 459881 重工業(yè) 139296 年銷售收入 500萬元以下工業(yè)產(chǎn)值 2199323 指標(biāo) 本年生產(chǎn)總值 （萬元） 增長 （ %） 合 計(jì) 1781870 第一產(chǎn)業(yè) 270917 第二產(chǎn)業(yè) 974816 工業(yè) 928450 建筑 46366 第三產(chǎn)業(yè) 536137 房地產(chǎn)業(yè) 78685 批發(fā)零售 148341 住宿和餐飲 46247 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 5 . 0 % 1 4 . 5 % 1 3 . 7 % 1 2 . 4 % 1 1 . 2 % 1 0 . 3 0 % 9 . 3 0 %5 7 . 7 % 5 7 . 4 % 5 7 . 8 % 5 8 . 8 %5 7 . 1 % 5 7 . 2 0 % 5 7 . 1 0 %2 7 . 3 % 2 8 . 1 % 2 8 . 5 % 2 8 . 8 % 3 1 . 7 % 3 2 . 5 0 % 3 3 . 6 0 %0%20%40%60%80%100%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒、惠東統(tǒng)計(jì)資料 1 2 3 4 5 6 產(chǎn) 業(yè) 惠州市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況 惠東近年產(chǎn)業(yè)比值狀況 指標(biāo) 本年生產(chǎn)總值 （萬元） 增長 （ %） 合 計(jì) 1781870 第一產(chǎn)業(yè) 270917 第二產(chǎn)業(yè) 974816 工業(yè) 928450 建筑 46366 第三產(chǎn)業(yè) 536137 房地產(chǎn)業(yè) 78685 批發(fā)零售 148341 住宿和餐飲 46247 惠東 2023年產(chǎn)業(yè)狀況 2 3 . 3 % 2 2 . 1 % 2 1 . 5 % 2 2 . 4 % 2 1 . 3 % 1 8 . 6 0 % 1 7 . 4 0 %4 8 . 5 % 5 0 . 9 % 5 1 . 1 % 4 6 . 5 % 4 9 . 5 % 5 2 . 7 0 %5 2 . 3 0 %2 8 . 2 % 2 7 . 0 % 2 7 . 4 % 3 1 . 1 % 2 9 . 3 % 2 8 . 7 0 % 3 0 . 3 0 %0%20%40%60%80%100%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?城市第三產(chǎn)業(yè)決定了城市白領(lǐng)階層的數(shù)量。 ?從近年來數(shù)據(jù)看出，惠東產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定于“二、三、一”型，第二產(chǎn)業(yè)比重最大； ?與沿海發(fā)達(dá)城市相比，惠東第一、第二產(chǎn)業(yè)的比重過大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級和發(fā)展任務(wù)依然艱巨。 惠東縣歷年來G D P 及增長率0501001502002023 2023 2023 2023 2023 年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %G D P (億） G D P 增長率(% )GDP增長率與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系 GDP增長率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 0～ 800 800～ 4000 4000～ 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展單純 數(shù)量型 快速發(fā)展以數(shù)量為主， 數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，數(shù)量與 質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系 資料來源：世界銀行研究成果 3 9 4 . 3 69 1 . 2 3 1 0 2 . 8 91 6 5 . 4 43 5 . 9 11 5 2 . 4 70100200300400惠城區(qū) 惠陽區(qū) 大亞灣區(qū) 博羅縣 龍門縣 惠東縣2023 年 G D P 與惠州其它各區(qū)縣橫向比較G D P (億）數(shù)據(jù)來源：惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒、惠東統(tǒng)計(jì)資料 1 2 3 4