【正文】 —— 客戶分析 本報告是嚴格保密的。 —— 競爭格局 基礎數據 項目占地 24平方公里（ 2400萬平方米）， 16公里長的海岸線 ，容積率僅為 ，綠化率 75％，建筑覆蓋率15％ 一期鳳池島，占地 138800平米，建面： 90000平米， 容積率： 產品情況 一期產品主要有精裝修度假式酒店公寓、觀海 HOUSE、親海別墅； 建筑類型為小高層 ,獨棟別墅 ,聯體別墅 配套設施 喜來登度假酒店、美食街、水上巴士、游艇碼頭、山地高爾夫、露天電影院、藝術家部落等高檔配套設施 銷售情況 202322 海灣會會員火熱招募中 20233 開盤推出首期的度假式酒店公寓 ,總戶數 442戶 ,56220㎡ ， 停車位為 1:1 。 43 三線城市房地產初級階段市場發(fā)展體系 房地產供應 ?土地多頭供應，供應情況不透明 ?地價差異大，整體地價偏低，導致地價對房產價格影響較低 ?開發(fā)主體以本地開發(fā)商為主，市場處于由內向型向外向成轉化過程中，市場進步以內部競爭為動力，進步緩慢，隨外部聯系加強和外地開發(fā)商進入，競爭態(tài)勢將明顯增強 ?市場產品開發(fā)品質低，同質化嚴重，缺乏創(chuàng)新，不能滿足中高端客戶的升級臵業(yè)需求 土地市場 通過世聯對三線城市的服務經驗，結合惠東本地的實際情況，我們對惠東縣房地產市場特征進行解析 房地產消化 ?人口基數小，市場支撐力較弱，市場消化較慢 ?城市受上一級城市輻射明顯 如惠州、廣州、深圳等，而 對下一級城鎮(zhèn)（吉隆等）具有輻射吸納作用 ?區(qū)域價值尚未形成，房價主要受產品形式和成本影響，板塊價格呈點式突出，容易實現標竿價格 ?區(qū)域價值易受個別標桿項目的影響得到提升 區(qū)域價值 ?由于總價較低，戶均面積普遍偏大，缺少緊湊型產品，供給結構不合理 ?各類物業(yè)形式認知不明確，價值對位未形成 產品狀況 本報告是嚴格保密的。 1 2 3 4 5 6 政策風險 本報告是嚴格保密的。 2023. 國家稅務總局網站發(fā)布 《 關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 》 ， 要求從 2月起正式向房地產開發(fā)企業(yè)征收 30％ ～ 60％ 不等的土地增值稅 。 36 珠三角房價洼地，惠東商品房銷售價格呈現持續(xù)平穩(wěn)增長態(tài)勢，至 2023年上漲至 2165元 /㎡ ，跟市區(qū)及珠三角其它城市相比，未來仍有較大上漲空間。 30 城市研究的啟示與機會： 惠東的發(fā)展前景 城市定位明確，城市融合度增加，城市分工更明確，聯系更緊密，經濟及外向性逐步增強 項目的發(fā)展機會 目前區(qū)域封閉，但隨著城市發(fā)展，產業(yè)人口增加，對外幅射力增強，項目輻射范圍有望擴大 項目承載風險 項目發(fā)展周期長，體量大，現有惠東市場人口基數低，經濟基礎一般，市場消費能力有限，項目規(guī)模大，后期產品消化存在風險，需考慮縣域外拓展 本報告是嚴格保密的。 三帶： 各組團之間的楔形生態(tài)隔離綠帶； 四組團： 城區(qū)分為四個組團：核心組團、大嶺工業(yè)組團、 平山工業(yè)組團 、白花組團。 發(fā)展布局：以多祝為區(qū)域中心，保護優(yōu)先、適度開發(fā)、點狀發(fā)展。 ?南部沿海工業(yè)區(qū)： 吉隆制鞋業(yè)區(qū) —— 重點打造東洲洋工業(yè)區(qū)、海濱工業(yè)區(qū)、龜山工業(yè)區(qū)及黃埠民營科技工業(yè)園。與惠州其它區(qū)縣相比，次于大亞灣區(qū)、惠城區(qū)，位居第三。 ?豐富的地貌與原生的自然山水是本項目具有的重要資源 。 7 地塊現狀 :呈丘陵山地地勢 ,地塊內部山水資源優(yōu)質 ,有利于結合山水資源打造大型中高端 山水社區(qū) ?地塊 (圖測 )總面積 萬平米 ,約 2630畝 ?地塊形狀不規(guī)則，顯長形；東西長約 1100米 ,南北長約 1900米 . ?本身呈丘陵山地地勢，絕對高程在 3059米之間 . ?入口等較低處絕對高程約30米左右 ,地塊西側紅線處 狗母山高程約 59米 ,其他山體高程在 59米以下 . ?目前地塊以山地及果園為特征 ,地塊內零星分布少量村莊 . 地塊現狀情況 西枝江 本報告是嚴格保密的。 3 項目地處惠州市沿海三級城市惠東縣 \城郊工業(yè)園區(qū)，屬房地產開發(fā)陌生區(qū)域，周邊配套嚴重缺乏 ?項目位臵： 惠州市惠東縣城區(qū)太陽坳工業(yè)園區(qū) 項目區(qū)位 惠東縣地理區(qū)位： 惠東縣屬珠江三角洲地區(qū)，廣東省的海洋大縣，粵東交通樞紐和主要商品集散地，享有“嶺東重郡”之譽。 4 項目地處城市發(fā)展主軸，發(fā)展較成熟主中心及規(guī)劃次中心之間，區(qū)域職能定位為以家具、電子等加工制造業(yè)為主。 ?城區(qū)近期規(guī)劃道路： 沿江路：近期規(guī)劃對項目有直接利好的是沿江路延長線，但與本地塊尚有一定距離。 本報告是嚴格保密的。 ?從近年來數據看出，惠東產業(yè)結構穩(wěn)定于“二、三、一”型，第二產業(yè)比重最大； ?與沿海發(fā)達城市相比，惠東第一、第二產業(yè)的比重過大，產業(yè)結構的優(yōu)化升級和發(fā)展任務依然艱巨。 ?2023年統計惠東縣私營企業(yè)數達到 1534戶，個體工商戶經統計有 21853戶， 2023年一年新注冊有 4987戶，這部分人群為實力較強的房產消費群體。 縣城城區(qū) 平海鎮(zhèn)區(qū) 多祝鎮(zhèn)區(qū) 稔山鎮(zhèn)區(qū) 吉隆鎮(zhèn)區(qū) 惠東稔平半島城鎮(zhèn)密集區(qū)的中心及門戶，惠區(qū)重要交通樞紐之一，以海洋、鞋業(yè)加工和商貿流通為產業(yè)重點，為周邊城鎮(zhèn)的工業(yè)和旅游業(yè)提供服務的綜合型鎮(zhèn)區(qū)， 城鎮(zhèn)人口 。 ?隨著銀基商貿城的運營，周邊逐漸建成為商貿市場集中地，規(guī)劃建汽車客運站； ?長江國際新城、萬隆城市廣場等項目相應開工，目前已成為惠東縣城房地產開發(fā)熱點片區(qū)。 ?采用房地產投資/GDP、房地產投資 /固定資產投資比率發(fā)達國家的比例來看，惠東縣目前的房地產市場發(fā)展水平尚處于初級水平，具備發(fā)展前景。 37 2023年以來土地交易量大幅增加，之后逐漸平穩(wěn)；土地單價成 2倍增長，土地價值得到大幅提升，預示房地產市場將進入快速發(fā)展階段。 2023. 十屆全國人大五次會議閉幕式上 ，中華人民共和國物權法草案獲得通過 。 41 惠州并未出臺 9070政策的實施細則，全市規(guī)劃控制，并未落實到具體項目，相應的，惠東縣目前未有明確要求 年度住房建設用地供應量 套型建筑面積為 90平方米以下的住房建設用地供應量 年度住房建設總建筑面積 套型建筑面積為 90平方米以下的住房建筑面積 2023年 358 250 430 301 2023年 392 274 470 329 2023年 342 239 410 287 2023年 350 245 420 295 2023年 360 254 合計 1802 1262 “ 十一 〃 五”期間每年度各類住房建設量和需要安排的建設用地供應量（萬平方米） 本報告是嚴格保密的。 47 惠東房地產開發(fā)熱點集中在三大板塊：以居住拉動為主的中心城區(qū)板塊；經濟產業(yè)拉動的吉隆板塊；優(yōu)勢海景資源拉動，以發(fā)展旅游地產為主的巽寮板塊 板塊 板塊特色 房地產市場 代表項目 城區(qū)板塊 縣政治教育文化中心 房地產市場自 2023年開始起步，至 2023年開始進入加速發(fā)展階段，縣城中心的地位吸引了部分吉隆、稔山鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，但仍以城區(qū)內消化為主，目前在售項目以高層為主，少量別墅項目，高端普通住宅價格達到 3100元 /㎡ 左右，高端別墅價格在 7500元 /㎡ 。 54 目前惠東市場形成的價格箱體及項目市場占位： 惠東各檔次物業(yè)價格至高線 高端別墅（碧水城、安泰海景灣）： 7500－ 7800元 /㎡ 較低端別墅（嘉州花園） ： 55006000元 /㎡ 較高端小高層（怡景灣）： 28003100元 /㎡ 中端小高層（金星花苑）： 26002800元 /㎡ 獨棟別墅 55006000 獨棟別墅 7500－ 7800 區(qū)域高 端項目：碧水城、國際新城、安泰 〃 海景灣 較低端別墅項目：嘉洲花園 小高層 28003100 小高層 26002800 中高端小高層：怡景灣、麗景華庭 中端項目： 金河灣、金星花苑 —— 價格分析 本報告是嚴格保密的。 產品發(fā)展趨勢：品牌開發(fā)商別墅項目逐年增多，產品越來越趨向多樣化。 縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)領導： 一年的灰色收入達到 200萬元 私營企業(yè)主： 各大工業(yè)區(qū)工廠企業(yè)主，吉隆黃埠比較多的制鞋業(yè)小企業(yè)主 個體工商戶： 以城區(qū)為主 走私致富人員： 主要集中在惠東 目前當地惠東居民中， 自建樓房是主要居住形態(tài)，大多為 3－ 4層樓房，面積在 400－ 500平米之間，在上一級惠城臵業(yè)現象突出。 片區(qū) 名稱 產品 建面規(guī)模 開盤 華僑城 嘉洲花園 別墅 14萬 2023 東逸華庭 別墅 11萬 潛在 太陽坳片區(qū) 本項目 含別墅 197萬 潛在 凱航地塊（深圳開發(fā)商） 含別墅 待查 潛在 泰園片區(qū) 碧水城 別墅 20萬 2023 長江國際新城 別墅 \合院\洋房 42萬 2023 大嶺 高爾夫球場地 塊 別墅 30萬 潛在 —— 競爭格局 ?2023年 — 2023年城區(qū)別墅樓盤信息統計 ★ 紅嶺路 新華路 解放路 華僑城大道 嘉 洲 花園 ★ 碧水城 國際新城 立晶花園 2023年開盤 2023年開盤 2023年開盤 潛在項目 ★ ★ ★ 平深路 ★ 本項目 ★ 東逸華庭 ★ 高爾夫別墅項目 凱航地塊 白花坳片區(qū) 華僑城片區(qū) 大嶺片區(qū) 老城區(qū) 泰園區(qū) 本報告是嚴格保密的。 惠東房地產市場目前已陸續(xù)有知名開發(fā)商（中航、萬科、金融街、合生）在城區(qū)和巽寮、平海等旅游資源突出的區(qū)域拿地開發(fā)，市場逐步開放，但目前仍屬地域性市場。 ?深圳房地產均價連續(xù)兩個月上漲超過 30%，居全國首位。 繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目土地供應 ，嚴格限制低密度 、 大套型住房土地供應 。 1 2 . 851 5 0 . 31101 6 0 . 11152 1 . 32 0 6 . 51202 4 . 60501001502002502023 2023 2023 2023歷年施工\ 竣工及銷售面積比較施工面積( 萬㎡) 竣工面積( 萬㎡) 銷售面積( 萬㎡)1 2 3 4 5 6 房地產供求 本報告是嚴格保密的。 與產業(yè)相關，私營企業(yè)與個體工商戶數量相對較高，這部分數量與高端商品房消費群體的數量直接相關。 本鎮(zhèn)的政治、經濟、文化中心，臨海工業(yè)項目的服務基地， 以旅游文化產業(yè)為主導的歷史文化名城，城鎮(zhèn)人口 。 24 惠東城鎮(zhèn)居民人均收入較低，統計月平均工資約 17403元，人口收入結構呈“啞鈴型”，高收入者占相當比重 城市 人均可支配收 入 城市 人均可支配收 入 城市 人均可支配收 入 深圳 22567 東莞 25320 珠海 17670 廣州 19851 佛山 18894 惠東（在崗職工人均工資） 15235 貧富懸殊巨大，百萬、千萬在惠東縣不算是有錢人，上億資產的富豪眾多，很多鞋廠老板、做生意的、走私的人；有點職務的公務員，有個 200萬以上不奇怪，所以說， 200萬以上資產的，占惠東縣人口總量中相當重的比例。 585548319680 3066343969114088582768229039602023004000006000008000001000000平山街道辦 大嶺鎮(zhèn) 白花鎮(zhèn) 梁化鎮(zhèn) 稔山鎮(zhèn) 吉隆鎮(zhèn) 其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)2 0 0 7 年惠東縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)總產值橫向比較工業(yè)總產值(萬元)數據來源：惠州市統計年鑒、惠東統計資料 1 2 3 4 5 6 產 業(yè) 指標 絕對數 增長 主要產品產量 服裝 (萬件 ) 皮鞋 (萬雙 ) 水泥 (萬噸 ) 日用陶瓷 (萬件 ) 465 家用電熱烘烤器具 (萬個 ) 鮮冷藏凍肉 (噸 ) 8246 燈具 337 電子元件 (萬只 ) 302903 指標 絕對數 增長 工業(yè)總產值 2798500 ?年銷售收入 500萬元以上工業(yè)產值 599177 (1)國有工業(yè) 13855 (2)集體工業(yè) 7439 其中 :三來一補工業(yè) (3)股份制工業(yè) 170941 (4)三資工業(yè) 376594 (5)其它經濟 30348 輕工業(yè) 459881 重工業(yè) 139296 年銷售收入 500萬元以下工業(yè)產值 2199323 指標 本年生產總值 （萬元） 增長 （ %） 合