招商的基本原則與渠道(內(nèi)部)(ppt31頁(yè))-文庫(kù)吧資料
2025-03-08 12:26本頁(yè)面
【正文】 己的發(fā)展戰(zhàn)略和游戲規(guī)則，其考慮的原因特多，除租賃合同上所有的內(nèi)容外，還有諸如地理位置、交通條件、城市人口、經(jīng)濟(jì)狀況、生活和消費(fèi)習(xí)慣、商圈競(jìng)爭(zhēng)等等因素。各類零售商或服務(wù)提供商經(jīng)營(yíng)服務(wù)的目標(biāo)對(duì)象不同，畢竟市場(chǎng)是細(xì)分的，細(xì)分后還可再細(xì)分，這是市場(chǎng)細(xì)分原理。他們認(rèn)為這可以與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)巨頭錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 叁、中小城市商業(yè)地產(chǎn)如何招入主力店 第二、業(yè)態(tài)規(guī)劃后，市場(chǎng)定位不當(dāng)。 叁、中小城市商業(yè)地產(chǎn)如何招入主力店 困境原因分析 主要原因有： 第一、 開發(fā)商未能較準(zhǔn)確進(jìn)行業(yè)態(tài)和功能定位（商業(yè)策劃的主要內(nèi)容），便直接委托設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)，建造后則很容易出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象：有意來(lái)的零售商或其他服務(wù)商發(fā)現(xiàn)其設(shè)施不合要求，而設(shè)施符合要求的都無(wú)意來(lái)。 貳、招商渠道 近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)各地搞得熱火朝天，大城市的經(jīng)濟(jì)狀況、人口數(shù)量等條件大多能吸引國(guó)內(nèi)外知名零售商或其他服務(wù)商作為項(xiàng)目的主力店進(jìn)駐，而中小城市卻因這些條件相對(duì)差些，因而這些城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法招入如意的主力店。現(xiàn)在，很多如新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)等大眾網(wǎng)站及其它一些專業(yè)網(wǎng)站，其瀏覽量非常大，開發(fā)商或管理商不要忽視在互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行招商。 貳、招商渠道 由于很多進(jìn)行招商的工具和途徑都有一定的局限性，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)了解信息，往往成為商戶廣為利用的一種重要工具。開發(fā)商或管理商則為中介機(jī)構(gòu)或各類商會(huì)提供一定的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或按招商額支付傭金、提成等。選擇中介機(jī)構(gòu)或各類商會(huì)進(jìn)行招商是開發(fā)商或管理商與該中介機(jī)構(gòu)或各類商會(huì)以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則為基礎(chǔ)，建立起經(jīng)濟(jì)上的關(guān)系和工作上的默契。 在通過(guò)專業(yè)人員進(jìn)行招商的過(guò)程中，人員素質(zhì)和敬業(yè)精神是到頭重要的，直接關(guān)系到開發(fā)商或管理商的聲譽(yù)和影響，因此，要進(jìn)行系統(tǒng)的、專門的選拔和培養(yǎng)。另外，可以把商戶的各方面信息及時(shí)反饋。 專業(yè)人員推介可以與商戶面對(duì)面交流，機(jī)動(dòng)靈活、介紹全面，有效地避免和縮小信息的不對(duì)稱性。 招商有時(shí)也可以采用品牌嫁接的招商方法，這種方法對(duì)于商業(yè)相對(duì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)特別有效。根據(jù)不同的招商群體，不同的開發(fā)階段，可以策劃如主力店群招商會(huì)、各類主題店、專業(yè)市場(chǎng)的招商會(huì)等。 除新聞媒體以外，其他的大眾媒體也是進(jìn)行招商的一個(gè)基本渠道：反映開發(fā)商或管理商全貌的印刷品，如宣傳冊(cè)等；非公開發(fā)行的企業(yè)內(nèi)部刊物。 利用新聞媒體進(jìn)行招商要注意處理好以下幾個(gè)關(guān)系：綜合性與新聞性的關(guān)系；計(jì)劃性與隨機(jī)性的關(guān)系；一般宣傳與重要宣傳的關(guān)系；種類新聞媒體的科學(xué)組合和綜合運(yùn)用等。如電視、廣播、報(bào)紙、刊物、互聯(lián)網(wǎng)等。 目標(biāo)顧客的集中程度。準(zhǔn)確的渠道設(shè)計(jì)和選擇可縮短招商時(shí)間、提高成功率，在充分重視招商策略、租金策略外，招商渠道越發(fā)引起招商人員的重視。另外，對(duì)于可能有助于整個(gè)項(xiàng)目招商的特殊品牌，應(yīng)采取更優(yōu)惠的招商政策。 一旦市場(chǎng)變化，招商目標(biāo)和實(shí)施細(xì)節(jié)肯定要做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 壹、招商的基本原則 ? 招商動(dòng)態(tài)原則 在招商策劃方案開始實(shí)施后，招商的實(shí)際進(jìn)程并非能夠完全按照策劃方案所述的進(jìn)行，市場(chǎng)畢竟是不斷變化的。 壹、招商的基本原則 宜采用“放水養(yǎng)魚”長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)的原則 因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，為適應(yīng)項(xiàng)目適合市場(chǎng)的需求和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)緊，可采用低租金起點(diǎn)的做法，項(xiàng)目開業(yè)后，通過(guò)市場(chǎng)推廣力度的遞減和租金的遞增，使整個(gè)商業(yè)物業(yè)的整體價(jià)值逐步最大化。同時(shí)，主力店的成功進(jìn)駐，也能帶動(dòng)中小店的招商工作，一般情況下，知名品牌的主力店的成功經(jīng)營(yíng)，可以吸引更多的消費(fèi)人群，從而使促進(jìn)中小店的銷售。因此尋找主力店也是開發(fā)商或管理商的首要工作，主力店對(duì)賣場(chǎng)的面積、停車位的面積、貨架的陳列、空間的高度等都有一系列的要求，如果在做設(shè)計(jì)時(shí)不符合這樣的要求，那么項(xiàng)目開發(fā)越深入，后期招商的困難就越大。 由于贏利模式不同，其招商方式也不一樣，銷售類的商鋪，除在代租期或返租期外，其余時(shí)間應(yīng)在業(yè)態(tài)、業(yè)種、市場(chǎng)定位方面加以指導(dǎo)和約束
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