【正文】 N′=m+N （ P′/n′） +（ n′+1） P′*r′/2n′=P/n+（ n+1） P*r/2n 通過變換后得 ： n′=（ nn1）（ 2+r′）／ [2+（ n+1） *r（ nn1） *r′] 例如：某客戶借款 10萬元，期限為 120月，月利率為 1%，還款3個月后，利率調(diào)整為 %，則其還貸變化為 ： 前 3個月的還貸 為 ： m=P/n=100000/120=（元） N=（ n+1） P*i/2n=（元） T=m+N=+=（元） 剩下的還款期限 為 ： n′=（ nn1）（ 2+r′） /[2+（ n+1） *r（ nn1） *r′] =（ 1203） (2+)/[2+(120+1)*(1203)*] =（個月） 即 比原來多還款（ ） = ， 多還款額為*=（元） ， 顯然要比第一種安排對借款人有利。 三、利率調(diào)整后還款數(shù)額的計算 因為住房抵押貸款的 期限都特別長，一般安排為非固定利率貸款 ，即貸款利率可能隨著市場和政策的調(diào)整而出現(xiàn)調(diào)整，還款安排自然也應隨著利率的調(diào)整而調(diào)整。 第五節(jié) 利率變化對還款額的影響 一、等額還款 這里重要的是抵押人權(quán)益的變化是逐漸增加，增加的速度有如下一些 基本關(guān)系 ： 抵押人在抵押物中占有的權(quán)益的 增加額 =當年還本額 抵押人的權(quán)益比重 =抵押人占有權(quán)益額 /房屋購買價 =（首期付款 +累積還本） /（首付 +抵押貸款） 其具體變化可參考表 36 二、貸款期限與月還款額 在 等額還貸 安排中， 月還款 是 貸款數(shù)量、期限和 利率 水平 的函數(shù)。 如果借款人在貸款期限內(nèi)擅自處理抵押物，屬于 無效行為 ，貸款人有權(quán)提前收回貸款，并按違約日期處以違約罰金。 二、違約后抵押房屋的處理 借款人 違約 ，抵押權(quán)人 有權(quán)請求或參與處置 抵押物，包括如下情形： ⑴貸款合同到期，借款人未依約償還貸款本息； ⑵借款人在貸款合同終止前就已經(jīng)宣告解散或破產(chǎn)； ⑶借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設要求完成有關(guān)建設項目； ⑷當借款人在生產(chǎn)經(jīng)營、財務或其他事項方面發(fā)生重大事件，可能會影響放抵押權(quán)人利益時 。而抵押人雖然實際占用著抵押房屋，但 涉及到對抵押房屋任何改變（包括實體和權(quán)益）的事項都不能單方面作出決定，必須與抵押權(quán)人取得聯(lián)系、溝通和一致 。 再抵押的運作其實很簡單，其前提是借款人必須首先清償了原債務，否則承接再抵押的銀行就會因自己是第二順位抵押權(quán)人而承擔太大的風險，所以，再抵押一般是與原抵押銀行作債務重組而已。 （參見圖 3— 4） 抵押貸款運行過程 借款人 債務人 抵押人 購房者 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 （金融機構(gòu)） 拍賣公司 貸款 還貸 抵押權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán) 違約 超過債務的資金 債務 委托 委托 三、再抵押 抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結(jié)）再次向銀行申請抵押貸款的行為稱為再抵押。 上述的復雜關(guān)系可參見圖 3— 3。在這里，保險公司是放款人拉進來的，主要是為借款人的生命和抵押物可能遭遇的風險提供保障，以避免或降低貸款人所單獨承擔的風險，也是金融市場風險轉(zhuǎn)移的重要方式。在這里，放款人是由房地產(chǎn)開發(fā)商拉進來的，其與借款人的關(guān)系隨著借款人清償完所有債務而結(jié)束。 ⑷房地產(chǎn)保險公司 房地產(chǎn)保險公司是為購房者提供人壽和財產(chǎn)保險的機構(gòu)，其服務也是對貸款人的一種重要保障。 ⑵放款人 放款人就是向借款人貸款的銀行或其他金融機構(gòu)，也是抵押權(quán)人。 還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值，即： 還貸常數(shù) =年還款額 /總借款額 一般地：借款額一定，還款期限越長，還貸常數(shù)越低；還款期限一定，借款利率越高，還貸常數(shù)越高。雙方通過不斷的談判，最終就達成抵押貸款合同所確認的利率。 四、抵押貸款的幾個指標 對借款人而言，有效利率是使自有資金安全、高效，財務杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權(quán)益收益率保持合理水平的借款利率，當然是希望越低越好。 ⑵年付利息額 年付利息額 =年還款額－剩余本金減少額 =月還款額 12－（上年剩余本金－今年剩余本金） ⑶ 償還清單 按照上述辦法，可以計算出每一年的償還本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合制成表格，這就是所謂的償還清單。 ⑴剩余本金 借款的剩余本金額應等于今后還款額的貼現(xiàn)值 ，即剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。 每一期攤還的本金額占本金的百分數(shù)稱為 分攤系數(shù) ，記作 K，它是由本金、利率、期限和攤還方式?jīng)Q定，是銀行對借款人綜合還貸能力的重要考察指標之一。 ⑶貸款期限 貸款期限就是放款日到最后還款日的時間間隔，一般以年計，但也可以月計。但現(xiàn)在銀行通常不收取手續(xù)費。 月本利和因子表的基本關(guān)系中最重要、最有用的是 ： 貸款額 =月還款額 1元錢累積貼現(xiàn)值 貸款年利率為 9%的本利和因子表 月數(shù) 復利值 累積復利值 累積復利值倒數(shù) 貼現(xiàn)因子 累積現(xiàn)值 月償還因子 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 0 1 1 1 0 ⑴ 還款額的計算 借款 50萬，分 25年還清（即 300個月），貸款的年利率為10%，每月的還款額是多少？ 月還款額 =借款額 /1元錢的累積貼現(xiàn)值=500000/=（元） 或者：月還款額 =借款額 月償還因子 =500000 =（元） ⑵借款額的計算 計劃每月還款 3000元，借款期限是 30年（即 360