【正文】 戶關系部； 行政綜合部職能等同于1級地區(qū)公司行政人事部+項目報批報建職能； 2級地區(qū)公司不設土地信息分析職能，由直屬上級管理機構相應部門履行； 目前深圳地區(qū)公司職責建議暫交集團相應崗位履行,2023/3/21,地區(qū)公司部門職責——項目發(fā)展部,項目發(fā)展部,土地信息分析,項目報批報建,在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，負責協(xié)調(diào)完成面向政府相關管理部門的項目投標、立項、報批、報審及報驗等工作，并維護好與項目前期報批政府主管部門的關系 負責相關證件的辦理 項目運作前期和運作過程中市政配套協(xié)調(diào) 負責房地產(chǎn)相關報批報建的項目檔案管理工作,分析本地市場狀況和了解土地招牌掛情況 和本地土地儲備中心建立聯(lián)系和良好溝通 本地定期土地招牌掛情況研究和分析 對區(qū)域地塊進行分析，組織相關部門完成初步可行性研究報告 配合集團相關部門做好土地獲取工作,2023/3/21,地區(qū)公司部門職責——設計管理部,設計管理部,設計準備,設計監(jiān)控,負責完成項目擴初設計方案，包括設計方案確認過程的階段性會審、研究論證和專家咨詢 負責施工圖設計，對設計院的設計工作進度、質(zhì)量進行控制，包括設計圖紙確認過程的階段性會審、研究論證和專家咨詢 負責設計過程中與設計單位相應協(xié)調(diào)與管理工作 配合集團對設計方案審核,施工總控計劃編制 項目設計基礎資料準備 地質(zhì)勘察,設計委托,對于設計招標的項目，和采購部一起負責設計招標的準備、招標實施以及定標后的設計委托事宜 對于方案競賽的項目，負責方案競賽的準備、實施以及確定設計機構后的設計委托事宜 對于通過設計機構的遴選直接委托設計的項目，負責設計機構遴選，設計任務書的組織撰寫等事宜,施工及采購配合,協(xié)同工程管理部對設計變更進行管理，負責與規(guī)劃設計院就設計變更事宜進行溝通協(xié)調(diào) 施工過程中的規(guī)劃設計部分的其他配合 按照公司程序，依據(jù)項目進度參加工程、材料設備的招投標考察工作，并提供相應的技術參數(shù) 材料和設備招標過程中技術標的評定,2023/3/21,地區(qū)公司部門職責——工程管理部,工程管理部,竣工驗收管理,施工現(xiàn)場管理,采購,施工準備 工程施工過程中管理和質(zhì)量、技術、安全監(jiān)督工作 協(xié)助項目部進行施工現(xiàn)場各單位的協(xié)調(diào)工作 提供施工期間的專業(yè)工程技術支持和指導 參與施工現(xiàn)場洽商和變更等簽證，并審核相關技術文檔,負責市政配套工程的施工及驗收工作，確保工程施工后水、電、熱力、天然氣、電話、通郵等各種管線等及時到位 負責施工竣工驗收工作 負責項目后評估工作中項目成本、工程進度、工程質(zhì)量方面的評估工作 工程竣工后與物業(yè)公司辦理現(xiàn)場移交及資料移交工作； 負責圖紙、工程技術資料的收發(fā)、整理、歸檔工作,組織限額以內(nèi)的采購工作 配合招標小組完成對監(jiān)理、施工單位的采購 采購過程管理 合同起草,2023/3/21,地區(qū)公司部門職責——財務部,財務部,會計,財務,財務分析 地區(qū)公司融資方案編制和執(zhí)行 地區(qū)公司年度預算編制和上報、執(zhí)行 在集團財務資金部的指導下，審核預算執(zhí)行情況，進行偏差分析 在集團財務資金部的指導下，對工程預決算進行財務專業(yè)方面的審核 對各項目部的預算執(zhí)行情況進行定期的審核，分析來降低成本 審計,會計 出納 稅務,2023/3/21,地區(qū)公司部門職責——工程造價部,工程造價部,參與采購過程,工程預決算,負責組織完成項目的前期估算工作 負責擬開發(fā)項目的成本分析與研究 負責各工程項目預、決算的編制與審核工作 負責外部委托工程造價咨詢公司及相應協(xié)調(diào)與管理工作,詢價和負責工程主要材料和設備的價格限定工作 編制標底 按照公司程序，依據(jù)項目進度參加工程、材料設備的招投標考察工作 按照公司程序，參加公司招標小組的開標、評標、定標工作,過程成本控制,參加圖紙會審，就有違成本控制方案的圖紙設計問題及時與規(guī)劃設計部門溝通解決 參加由于設計變更、施工方案變更所造成的合同價變更的談判 審核工程進度款支付報告、經(jīng)濟變更及經(jīng)濟洽商單，對合同付款情況進行跟蹤,2023/3/21,地區(qū)公司部門職責——營銷部,營銷部,銷售管理,項目策劃,參與土地或項目的可行性分析，提供決策依據(jù) 負責對新項目進行市場調(diào)查，了解市場需求，確定新項目的市場定位并提出設計要求； 制定項目營銷方案并負責實施； 甄選及負責管理營銷策劃、廣告代理、銷售代理等合作單位； 制訂媒體推廣策略，運用有效的媒體組合對項目及公司品牌進行推廣,根據(jù)項目策劃方案確定銷售目標，制定銷售計劃和銷售預算 實施銷售計劃及銷售量的統(tǒng)計 確定售樓處及樣板間方案 銷售隊伍和銷售代理公司的管理與考核 市場信息的搜集和快速反饋，提供信息支持建立客戶數(shù)據(jù)庫 購房合同、備案、解押和按揭辦理,品牌推廣,依據(jù)集團營銷策劃戰(zhàn)略和品牌管理政策，建立完善地區(qū)公司營銷策劃體系和品牌管理規(guī)范 與主流媒體保持良好關系，負責項目、公司及公司領導人的對外宣傳工作，負責預防及處理媒體公關危機事件,2023/3/21,地區(qū)公司部門職責——客戶關系部,客戶關系部,客戶調(diào)研,客戶關系維護,依據(jù)集團客戶服務體系規(guī)范建立地區(qū)公司服務規(guī)范，并監(jiān)控對服務標準的執(zhí)行情況進行，提高服務質(zhì)量； 卓越生活圈的日?；顒影才?處理營銷現(xiàn)場客戶咨詢、會員申請及投訴； 對公司員工進行服務標準體系的培訓,完整收集、整理客戶的意見及建議，跟蹤內(nèi)部處理過程并及時回復客戶，收集客戶對處理結果的反饋意見，并及時將此意見傳達給相關的處理部門； 開展客戶調(diào)查，根據(jù)客戶需求開發(fā)服務產(chǎn)品； 定期測評客戶滿意度指標,2023/3/21,地區(qū)公司部門職責——行政人事部,行政人事部,行政總務,人事管理,招聘 人事檔案管理 輔助績效考評 培訓,文秘 公關 后勤 勞動紀律考核,2023/3/21,3 報告內(nèi)容:卓越集團總部核心管控流程優(yōu)化,第三階段項目進展回顧,卓越集團總部核心管控流程優(yōu)化,卓越集團人力資源戰(zhàn)略,卓越集團管控模式和組織結構優(yōu)化,卓越集團融資戰(zhàn)略,卓越集團品牌戰(zhàn)略,流程優(yōu)化思路,卓越集團核心管控流程,2023/3/21,3 報告內(nèi)容:卓越集團總部核心管控流程優(yōu)化,第三階段項目進展回顧,卓越集團總部核心管控流程優(yōu)化,卓越集團人力資源戰(zhàn)略,卓越集團管控模式和組織結構優(yōu)化,卓越集團融資戰(zhàn)略,卓越集團品牌戰(zhàn)略,流程優(yōu)化思路,卓越集團核心管控流程,2023/3/21,卓越集團總部核心管控流程總目錄,流程1：戰(zhàn)略制定流程 流程2：年度經(jīng)營計劃編制流程 流程3：年度經(jīng)營計劃調(diào)整流程 流程4：財務預算編制流程 流程5：財務預算控制和調(diào)整流程 流程6：預算內(nèi)資金審批流程 流程7：預算外資金審批流程 流程8：內(nèi)部審計流程 流程9：項目投資決策流程,2023/3/21,流程1：戰(zhàn)略制定流程程序文件,控制目的,本流程旨在規(guī)范戰(zhàn)略管理中各個部門應承擔的職責,注意方面,流程輸入輸出信息,制定戰(zhàn)略目標定位,業(yè)務戰(zhàn)略規(guī)劃,集團戰(zhàn)略規(guī)劃,戰(zhàn)略規(guī)劃報告,公司戰(zhàn)略規(guī)劃,戰(zhàn)略的長遠性：戰(zhàn)略要著眼于公司的未來發(fā)展，而不是僅限于公司當前情； 戰(zhàn)略的合理性：戰(zhàn)略要制定合理，各項發(fā)展指標的設立都是有依據(jù)的，也是立足于公司的實際情況的； 戰(zhàn)略方案的可操作性：戰(zhàn)略目標終究是公司未來要實現(xiàn)的目標，因而戰(zhàn)略方案是可操作的。 聘請外部專業(yè)代理公司配合管理招商,對開發(fā)余留及被委托經(jīng)營使用的持有物業(yè)資產(chǎn)進行巡檢、評價、維護保養(yǎng)審查，對實物資產(chǎn)建立臺帳，定期進行資產(chǎn)盤點做到帳物相符，對經(jīng)營狀況實施跟蹤監(jiān)控，并進行綜合評價分析，制定適當處置方案。,強化重點部門和弱項環(huán)節(jié)，解決發(fā)展過程中的阻礙和瓶頸； 形成部門之間的協(xié)調(diào)順暢和制衡機制； 解決職責缺失和專業(yè)人才不足的問題； 建立完善的資源平臺，為公司未來發(fā)展成為綜合性的跨區(qū)域的房地產(chǎn)公司奠定基礎； 簡化公司的業(yè)務流程，提高工作效率。系統(tǒng)性地解決集團企業(yè)對市場的快速反映，提高了企業(yè)的應變能力和核心競爭力,2023/3/21,新華信集團管控設計模型,集團管理模式設計模型,戰(zhàn)略目標與公司戰(zhàn)略,房地產(chǎn)開發(fā),物業(yè)持有,整合營銷,金融投資,人力資源,信息資源,政府資源,資金資源,資源需求,業(yè)務模式,戰(zhàn)略規(guī)劃能力,融資能力,土地獲取能力,項目策劃能力,銷售管理能力,能力需求,業(yè)務模式,核心能力,核心資源,……,品牌資源,……,……,管理層級,集團管理,組織結構,戰(zhàn)略梳理,組織管控,辦公樓,商業(yè)營業(yè)用房,住宅,產(chǎn)品結構,……,產(chǎn)品結構,區(qū)域發(fā)展,2023/3/21,新華信認為房地產(chǎn)開發(fā)商在每一個房地產(chǎn)項目中均經(jīng)歷投資、開發(fā)和建設三個過程,項目建設過程,市場,研究,投資,決策,土地,獲取,市場,定位,產(chǎn)品,策劃,規(guī)劃,設計,招標,投標,施工,組織,進度,質(zhì)量,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,市場,研究,投資,決策,土地,獲取,市場,定位,產(chǎn)品,策劃,規(guī)劃,設計,招標,投標,施工,組織,進度,質(zhì)量,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,市場,研究,投資,決策,土地,獲取,市場,定位,產(chǎn)品,策劃,規(guī)劃,設計,招標,投標,施工,組織,進度,質(zhì)量,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,市場,研究,投資,決策,土地,獲取,市場,定位,產(chǎn)品,策劃,規(guī)劃,設計,招標,投標,施工,組織,進度,質(zhì)量,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,成本,項目開發(fā)過程,項目投資過程,投資過程,開發(fā)過程,建設過程,經(jīng)營目標：通過投資活動來獲取投資收益，實現(xiàn)現(xiàn)金回收 風險控制：投資決策、項目監(jiān)控 運作方式：通過土地投資產(chǎn)生投資收益而行使重大決策以及監(jiān)控權力,經(jīng)營目標：通過對項目開發(fā)全過程的經(jīng)營管理活動獲取開發(fā)利潤 風險控制：項目定位、項目管理 運作方式：通過對項目開發(fā)日常的管理行使相應的權利與責任,經(jīng)營目標：按工期保證工程質(zhì)量、安全前提下以最小成本完成工程建設 風險控制：成本管理、工程進度、合同簽訂 運作方式：充分使用外協(xié)單位，通過總包管理方式行使施工組織職能,戰(zhàn)略投資技能,房地產(chǎn)開發(fā)技能,施工建設技能,6,3,1,所需技能,時間平衡,2023/3/21,這三個過程在風險點和控制點的不同造成了對整個項目的影響程度的不同,2023/3/21,結合這三個過程的自然嵌套關系，可形成項目的三級管理體系。,2023/3/21,根據(jù)上述管控模式的選擇，集團對業(yè)務單元在戰(zhàn)略管理、投資管理、人力資源、財務監(jiān)控以及業(yè)務運營方面實施不同的管控,財務管理型,戰(zhàn)略管理型,操作管理型,分權,集權,房地產(chǎn)公司,物業(yè)管理公司,顧問公司,集團對物業(yè)管理公司、顧問公司實施財務管理、戰(zhàn)略管理、投資管理、關鍵人力資源管理,集團對擔保公司實施財務監(jiān)控，對其發(fā)展戰(zhàn)略和人力資源管理提供指導,集團對房地產(chǎn)公司除實施財務管理、戰(zhàn)略管理、投資決策、關鍵人力資源管理外，還對業(yè)務運營的重點環(huán)節(jié)如定位、設計、關鍵業(yè)務外包實施管理和監(jiān)控,擔保公司,2023/3/21,根據(jù)管控的需要，卓越的集團總部的職能定位為五大中心,戰(zhàn)略和投資管理中心,職能支持中心,經(jīng)營協(xié)調(diào)中心,財務監(jiān)控中心,核心職能： 集團及關鍵業(yè)務單元戰(zhàn)略規(guī)劃 戰(zhàn)略實施過程監(jiān)控 戰(zhàn)略實施結果評價與戰(zhàn)略目標調(diào)整 房地產(chǎn)項目投資決策和監(jiān)控 多元化投資決策和監(jiān)管,核心職能： 資金計劃管理 預算控制 財務分析 財務核算,核心職能： 關鍵崗位人力資源開發(fā)與管理 人力資源規(guī)劃 人力資源管理政策制定和實施監(jiān)控 信息系統(tǒng) 行政,核心職能： 關鍵業(yè)務單元經(jīng)營協(xié)調(diào) 重要業(yè)務職能監(jiān)控指導 監(jiān)控關鍵業(yè)務單元的計劃完成情況 品牌協(xié)調(diào) 市場協(xié)調(diào) 關系協(xié)調(diào),集 團 定 位,審計中心,核心職能： 確保下屬關鍵業(yè)務單元經(jīng)營信息資料的可靠性和完整性 評價主要業(yè)務單元資源使用的經(jīng)濟性和有效性,解決發(fā)展問題，培育核心競爭能力，提高決策能力,解決發(fā)展的可持續(xù)性問題，提高集團的生存質(zhì)量,解決集團的有效運轉(zhuǎn)問題，提高效率,解決協(xié)同性問題，實現(xiàn)價值的最大化,解決風險控制問題，提高經(jīng)營效率,2023/3/21,2 報告內(nèi)容:卓越集團管控模式和組織結構優(yōu)化,第三階段項目進展回顧,卓越集團總部核心管控流程優(yōu)化,卓越集團人力資源戰(zhàn)略,卓越集團管控模式和組織結構優(yōu)化,卓越集團融資戰(zhàn)略,卓越集團品牌戰(zhàn)略,管控和組織結構優(yōu)化思路,卓越管控體系優(yōu)化,卓越組織結構優(yōu)化,物業(yè)管理公司/顧問公司管控設計,擔保公司管控設計,房地產(chǎn)業(yè)務單元管控設計,集團總體定位,2023/3/21,整體利益最大化； 可持續(xù)發(fā)展； 群體優(yōu)勢（1＋1＞2）； 規(guī)模經(jīng)濟效益； 提高產(chǎn)品質(zhì)量； 財務協(xié)同收益（如合理避稅）； 占有市場，減少競爭（壟斷）。相反，下屬公司管理發(fā)展得比較成熟的時候，集團總部則應適當放權,戰(zhàn)略重要度,業(yè)務風險度,資源匹配度,管理成熟度,指下屬企業(yè)所處行業(yè)的風險水平。資源相關度越高，集團的管控強度越大。戰(zhàn)略地位越高，集團的管控強度越大。集團和地區(qū)公司都服務于項目公司的生產(chǎn)，集團主要從戰(zhàn)略的層次去研究商業(yè)模式、相關政策等，進行集團的整盤發(fā)展規(guī)劃，同時對過程重大節(jié)點和重要事項進行監(jiān)控,2023/3/21,合生創(chuàng)展廣州公司架構圖,地區(qū)公司是經(jīng)營中心，具體負責所在地區(qū)的運營管理，整合資源支援項目的生產(chǎn),2023/3/21,集團公司定位,戰(zhàn)略管理中心,投資決策中心,經(jīng)營管理中心,集團戰(zhàn)略規(guī)劃 集團戰(zhàn)略實施過程監(jiān)控 集團戰(zhàn)略實施結果評價與戰(zhàn)略目標調(diào)整,重大投資管理 土地購買決策 債權、股權融資管理,經(jīng)營計劃管理 資金計劃管理 預算控制 財務分析 經(jīng)營目標考核 審計 品牌管理 核心人才管理,核心職能,集團公司,2023/3/21,區(qū)域公司定位,區(qū)域投資管理中心,區(qū)域經(jīng)營管理中心,區(qū)域業(yè)務指導中心,區(qū)域市場研究 區(qū)域項目考察 可行性研究 集團授權限額下土地購買,區(qū)域公司經(jīng)營計劃管理和預算 區(qū)域公司資金計劃 區(qū)域公司經(jīng)營目標考核 區(qū)域公司人力資源管理,區(qū)域公司策劃方案審核 區(qū)域公司規(guī)劃設計方案審核,核心職能,區(qū)域公司,項目開發(fā)中心,項目管理中心,項目策劃 方案設計 工程管理 銷售管理,人力資源管理 財務管理 項目考核 行政管理 物業(yè)管理 客戶關系管理,2023/3/21,項目公司定位,核心職能,施工/銷售中心,項目進度 工程質(zhì)量 現(xiàn)場管理 安全管理 簽證 驗收 銷售執(zhí)行,項目公司,2023/3/21,合生管理模式總結,項目公司是生產(chǎn)中心,合生創(chuàng)展 管理模式,項目公司僅為生產(chǎn)中心，總部偏向戰(zhàn)略管理、政策研究、統(tǒng)一協(xié)調(diào)，資源較多集中于各地區(qū)公司。,2023/3/21,合生創(chuàng)展三層次的管理平臺,2023/3/21,開發(fā)與營