【正文】 ，不惜斥巨資建造了近4000平方米的超大下沉式中央花園景觀會(huì)所，給住戶騰出更多的地上面積，而且打造一個(gè)立體精致的花園客廳。3. 擴(kuò)大影響面各家代理公司擁有各自在行業(yè)內(nèi)外的推廣渠道和影響面，聯(lián)合代理能夠充分發(fā)揮代理公司的渠道優(yōu)勢和影響力優(yōu)勢，為星河灣品牌在業(yè)內(nèi)業(yè)外創(chuàng)造影響力！4. 完善營銷體系各家代理公司都有著各自豐富的操作經(jīng)驗(yàn)和不同的營銷解決方式，這些經(jīng)驗(yàn)都能夠?yàn)樾呛訛撤?wù)，確保星河灣品牌逐步轉(zhuǎn)型的成功；同時(shí)也能為營銷各個(gè)環(huán)節(jié)中的問題提出不同的參考意見，以確保能獲得最佳解決方式。2. 形成現(xiàn)場良性的競爭兩家代理公司共同銷售，能夠形成銷售現(xiàn)場良好的相互競爭氛圍。中原一手代理在中國成功操作過多個(gè)豪宅項(xiàng)目，有對豪宅客戶詳盡的了解和豐富的營銷解決方案，中原不僅將為星河灣配備精英操作團(tuán)隊(duì)，也會(huì)傾集團(tuán)之力，打造豪宅精英智囊團(tuán)，共同為星河灣出力！為星河灣，中原將 集結(jié)集團(tuán)的豪宅精英們 共同為星河灣出力！ 地產(chǎn)研究咨詢部銷售團(tuán)隊(duì)策劃團(tuán)隊(duì)事業(yè)一部總經(jīng)理 — 沈增泉項(xiàng)目總監(jiān)企劃中心 上海中原豪宅上海中原東區(qū)總經(jīng)理 — 李錦德中國中原豪宅 中原海外豪宅集團(tuán)二發(fā)中心豪宅精英智囊團(tuán)浦東星河灣二期中原核心操作團(tuán)隊(duì)架構(gòu)中原華東區(qū)總裁 — 陸成項(xiàng)目部總經(jīng)理 — 唐政棟中原認(rèn)為：兩家代理公司聯(lián)合代理 的模式更適合浦東星河灣二期。華南區(qū)華南區(qū)中原地產(chǎn)三級市場擁有上海中介行業(yè)最大的分行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，近二十家豪宅、別墅分行，兩百多名銷售精英，豐富的境內(nèi)境外高端客戶資源，曾經(jīng)為 翠湖天地、華潤外灘、新華路一號(hào)、華山夏都、濟(jì)南路 8號(hào) 等高端豪宅項(xiàng)目服務(wù)。自九十年代初進(jìn)入內(nèi)地市場以來，憑借在香港的成功經(jīng)驗(yàn)和模式，采用順勢而為的靈活應(yīng)變策略，中原地產(chǎn)已在內(nèi)地近三十個(gè)主要城市完成網(wǎng)點(diǎn)布局，并迅速實(shí)現(xiàn)本土化融合，在各地市場占據(jù)重要位置。=79795以項(xiàng)目 C（仁恒河濱城）為參考： 49401247。參照樓盤參照樓盤 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 備注翠湖天地嘉苑 102891 華潤外灘九里 86738 仁恒河濱城 49401 注：以上均為毛坯價(jià)價(jià)格確定 比較內(nèi)容 權(quán)重 A翠湖天地嘉苑 B華潤外灘九里 C仁恒河濱城擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 系數(shù)建筑規(guī)模 10% 區(qū)域位置 15% 外部環(huán)境 12% 社區(qū)景觀 12% 立面設(shè)計(jì) 10% 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 12% 配套設(shè)施 9% 整體規(guī)劃 10% 發(fā)展?jié)摿?10% 合計(jì) 100% / / / 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)價(jià)格應(yīng)在 73418元 / ㎡左右，這是一個(gè)通過市場比較得出的數(shù)據(jù)，再加上裝修的價(jià)值，同時(shí)又參照了浦東星河灣二手價(jià)格，中原建議本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)均價(jià)為： 83000元 /㎡ 至 2023年 10月預(yù)期合理均價(jià)為： 85000元 /㎡ 將各比較對象的市場價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本項(xiàng)目公寓的參考定價(jià)：以項(xiàng)目 A（翠湖天地嘉苑）為參考： 102891247。市場比較法必須遵從 “同質(zhì)同價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià) ”的操作方法。而分步推盤，結(jié)合市場及客戶情況，我們將主動(dòng)掌控價(jià)格的調(diào)整，確保星河灣的銷售中獲取最大的利潤。2. 價(jià)格靈活調(diào)整，確保利潤最大。分步推盤方式的優(yōu)勢：1. 防范銷售風(fēng)險(xiǎn)。方案二： 有效意向客戶量大于 400組，小于 500組，推出 4棟（約 140套）；一個(gè)月后推出剩余 2棟。推盤建議：根據(jù)對今年上海房地產(chǎn)市場的研判，以及目前客戶類型較狹隘的狀況，中原建議放棄原本房源全部開放的推盤方式，而采取 分步推進(jìn) 的策略。② 上半年房產(chǎn)稅出臺(tái)的可能性最大，雖然市場對于房產(chǎn)稅有一定心理準(zhǔn)備且力度有限，但仍然會(huì)在短期內(nèi)抑制住市場。華東 地區(qū)為銷售主力目標(biāo)區(qū)域，通過中原在 上海、南京、杭州 的資源力量進(jìn)行全面銷售，捕獲長三角范圍有效豪宅客戶，以真正實(shí)現(xiàn)銷售。貴族文化： 代言傳統(tǒng)文化的傳承，引領(lǐng)與現(xiàn)代文化的融合，與 大眾保持距離又不失親和。 基于原有生活、事業(yè)、修為平臺(tái)推廣之上，加強(qiáng)以下領(lǐng)域滲透比重升華之 1：推廣重心轉(zhuǎn)化貴族精神： 強(qiáng)調(diào)貴族的獨(dú)立精神、平等意識(shí)、藝術(shù)化的灑脫和 超越型的智慧。家族傳承： 著重關(guān)注客戶最為看重之一的下一代培育工程， 增加社會(huì)話題和輿論影響力。在中國，他們除了追求物質(zhì)的富足，更致力于做精神上的貴族貴族身份可以源自繼承，也可以源自戰(zhàn)功中國的財(cái)富階層卻很少有世襲的貴族血統(tǒng)典型消費(fèi)特征核心洞察渴望被仰視為貴族渴望貴族的涵養(yǎng)標(biāo)簽和修為平臺(tái)讓星河灣的品牌影響力由 富豪收藏型 向 貴族涵養(yǎng)型 轉(zhuǎn)變在星河灣為國際都會(huì)做得足夠多的基礎(chǔ)上從 物質(zhì)走向精神視角 ，擎劃 “ 星河 fans” 圈貴胄大上海，影響國內(nèi)外策略思索傳播的任務(wù)① 告訴上海 星河灣一貫的用心，成就無國界最高標(biāo)準(zhǔn)② 告訴上海 星河灣更是至高無上的貴族精神沃土推廣姿態(tài)星河灣已經(jīng)創(chuàng)建了一個(gè)豪宅圖騰的記錄它還將是這個(gè) 紀(jì)錄的保持者和刷新者從紀(jì)錄保持上，還是生活、事業(yè)、修為的頂級平臺(tái)從價(jià)值創(chuàng)新上，它將更根植于 貴族文明締造目標(biāo) —— 永續(xù)神話元素 —— 貴族文明形式 —— 文化滲透三大關(guān)鍵詞推廣領(lǐng)域 —— 重心轉(zhuǎn)化推廣角度 —— 底蘊(yùn)深化兩大升華政府溝通： 契合國家發(fā)展方向，加強(qiáng)與政府合作。按套數(shù)統(tǒng)計(jì)第 二 部分 產(chǎn)品升華競爭分析產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) ： 不僅戶型尺度大、內(nèi)外裝豪華，而且 在許多細(xì)節(jié)處理方面均有不同的設(shè)計(jì) 理念和表現(xiàn)形式價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)前出售單價(jià)在 68萬元之間，主力 產(chǎn)品總價(jià)在 10003000萬之間存量標(biāo)準(zhǔn) ： 項(xiàng)目可售住宅面積 1萬平米以上仁恒怡庭九龍倉璽園華潤置地橡樹灣城尚海灣豪庭黃浦灣公寓華潤外灘九里苑翠湖天地嘉苑豐盛皇朝白金灣府邸豪宅豪宅分類分類資源型打造型濱江稀缺資源市中心歷史文脈生態(tài)景觀資源尚海灣豪庭、黃浦灣公寓、華潤外灘九里苑、白金灣府邸翠湖天地嘉苑仁恒怡庭、九龍倉璽園、華潤置地橡樹灣城無地段優(yōu)勢，靠自身產(chǎn)品塑造打造價(jià)值 星河灣根據(jù)所選項(xiàng)目的核心價(jià)值的特點(diǎn)，可將其分為資源型和打造型兩大類星河灣楊浦虹口黃浦盧灣徐匯浦東閘北長寧靜安華潤橡樹灣尚海灣豪庭仁恒怡庭九龍倉璽園白金灣府邸綠城黃浦灣華潤外灘九里豐盛皇朝翠湖天地缺乏先天優(yōu)勢 努力打造豪宅 缺乏豪宅應(yīng)有的地段缺乏優(yōu)勢景觀資源缺乏有檔次、齊全的周邊配套品牌：中國地產(chǎn)的 “勞斯萊斯 ”最頂級的產(chǎn)品、配套與物業(yè)服務(wù)強(qiáng)勢營銷本案完全通過后天努力與具有先天優(yōu)勢的豪宅項(xiàng)目站在同一競爭平臺(tái)上本案克服地段因素，打造出豪宅中的豪宅未來超越對手，沒有最好，只有更好仁恒、翠湖品牌 外立面全天然石材小區(qū)景觀人文底蘊(yùn)小區(qū)配套雙會(huì)所戶型大面寬陽臺(tái)營銷多渠道客源隨著客戶喜好的變化，市場競爭格局的壓力，星河灣應(yīng)求發(fā)展而更為壯大舍得、用心、創(chuàng)新、 發(fā)展 … 極至的新古典主義建筑風(fēng)格? 標(biāo)志性的建筑身份符號(hào)；? 明亮柔和的米色系基調(diào)；? 鮮明的三段式（基座、主體、屋頂）建筑極至的豪宅園林景觀? 注重打造紅線內(nèi)外的景觀設(shè)計(jì)；? 立體式園林，通過高低錯(cuò)落，形成豐富的庭院空間；? 多種用材、樹種、雕塑小品的運(yùn)用；極至奢華的內(nèi)裝打造? 名貴的石材、木材? 國際高端建材品牌? 復(fù)雜精致的裝飾手法? 高科技的家居智能? 人性化的細(xì)節(jié)考慮星河灣的產(chǎn)品在中國房地產(chǎn)史上創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)奇跡星河灣的產(chǎn)品成為豪宅典范，被眾多豪宅所效仿但是，為了浦東星河灣二期的客戶面有所拓寬，中原建議：在內(nèi)部裝修風(fēng)格上能夠更加 多元化 ，以滿足更多豪宅客戶的口味? 注重設(shè)計(jì)感，融入時(shí)尚經(jīng)典元素? 多種風(fēng)格，滿足不同口味第 三 部分 品牌形像升華豪華 總是相似， 矜貴 卻如此稀見。其中，公寓類豪宅成交均價(jià) 70164元 /㎡ ，同比增幅%；別墅類豪宅成交均價(jià) 75093元 / ㎡ ，同比降低 %。其中，公寓類豪宅成交 ㎡ 、 914套，同比