【正文】 ? 舊： （ 1）物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費用，由建設單位承擔；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)管理服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費，由建設單位和物業(yè)買受人按照前期物業(yè)管理服務協議的約定承擔。前期物業(yè)服務結束時，物業(yè)服務企業(yè)應當審計前期物業(yè)服務期間物業(yè)經營性收益收支情況，并將審計結果在物業(yè)管理區(qū)域內公示。 ? （ 3）實行物業(yè)服務包干制收費方式的物業(yè)服務項目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況；實行物業(yè)服務酬金制收費方式的物業(yè)服務項目，每年公布一次各項資金收支情況。（第 3536條） ? 新： 1） 收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金，也可以根據業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。 35 （二）具體條文分析 ? ? 舊： （ 1）專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護。 34 ? 總結： ? 只有當物業(yè)服務企業(yè)未盡到一個善良管理人應盡的注意義務和謹慎勤勉義務 ， 有過錯時才承擔相應的賠償責任；如果物業(yè)服務企業(yè)遵守了合同約定和法律規(guī)定 ， 則即使業(yè)主的人身 、 財產在物業(yè)服務區(qū)域內遭到損害 ，其也不應承擔責任 。 ? 對策： 服務中心慎用印章或對外出具書面資料 。 ? 原因： 該業(yè)主謊稱報案需要 ， 服務中心曾向該業(yè)主出具確認被盜物品及價值和當值崗亭值班漏查責任的書面文件 。 ? 分析： 物業(yè)公司有安全保障義務 ， 應承擔管理人責任 。 32 （二）具體條文分析 ? ③公共設施的法律風險 ? 案例： 王某夜間在某小區(qū)道路行走掉入窨井中骨折 ， 起訴物業(yè)公司要求賠償損失 2萬元 ， 后經法院判決物業(yè)公司賠償王某醫(yī)療費 、 誤工費約 。 ? 分析： 物業(yè)公司有安全保障義務 ， 應承擔管理人責任 ， 對第三人侵權承擔補充責任 。 業(yè)主家屬起訴物業(yè)公司賠償 ， 后法院判決物業(yè)公司賠償 20萬元 。 遂判決物業(yè)公司賠償 1702室業(yè)主損失 25968元 。 正是由于物管不力 ， 導致消防部門救火時間延誤 ， 火災損失擴大 ， 物業(yè)公司對此應承擔相應的賠償責任 。 我國《 消防法 》 規(guī)定：居民住宅區(qū)的管理單位 ， 應當履行消防安全職責 ， 做好住宅區(qū)的消防安全工作 ， 按照規(guī)定配置消防設施器材 、 設置消防安全標志 ， 確保消防設施和器材完好 、有效；保障疏散通道 、 安全出口暢通；任何單位 、 個人不得損壞 、 擅自挪用 、 拆除 、 停用消防設施 、 器材 ， 或堵塞消防通道 。 ? 法院經審理認為：造成 1702室業(yè)主財產損失的直接原因是火災 ， 直接侵權人是大年初一小區(qū)煙花爆竹的燃放者 ， 但此人現已無法查明 。 消防部門出具的火災原因認定書載明： 1602室的火災 ， 是由多戶業(yè)主燃放煙花爆竹 ， 引燃陽臺上的雜物 ， 然后火勢又蔓延至 1702室；因小區(qū)消防通道堵塞 ， 消防栓水壓不足 ， 消防員從進小區(qū)到開始滅火 ， 耗時 13分鐘 。 ? 案例： 30 （二）具體條文分析 ? ① 消防風險 ? 案例： 2023年 1月 29日 （ 大年初一 ） ， 因為小區(qū)內有人燃放巨型煙花 ， 致使小區(qū)高層 16樓1602室 130㎡的房屋被燒 ， 大火又蔓延至 1702室 ， 致 1702室也過火嚴重 ， 遭受損失 。物業(yè)服務人承擔責任后，可以向第三人追償。 ? 法律基礎： ? 《 物業(yè)管理條例 》 4 47條 ? 《 侵權責任法 》 公共場所管理人侵權 ? 省高院意見： 第十九條 物業(yè)服務人違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的義務，造成業(yè)主人身、財產損失，業(yè)主依法請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。 （ 第 22條 ） ? 新： （ 1） 按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務； ? （ 2） 符合國家 、 省和本市規(guī)定的技術標準 、 規(guī)范； ? （ 3） 及時向業(yè)主 、 非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項； ? （ 4） 定期聽取業(yè)主的意見和建議 ， 改進和完善服務； ? （ 5） 協助公安機關做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作； ? （ 6） 接受社區(qū)居民委員會監(jiān)督指導 ， 配合做好社區(qū)管理相關工作 。 物業(yè)交接后，甲方未能按照物業(yè)承接查驗協議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 例如： 物業(yè)交接后，因隱蔽部位、隱蔽工程、結構安全等存在質量問題而影響正常使用的，不視為乙方在物業(yè)承接查驗中存在過錯，由甲方負責修復，由此給業(yè)主造成損失的，應由甲方（即建設單位）承擔賠償責任。 27 （二）具體條文分析 ? ? 舊： 無 ? 新： 物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關場地等進行查驗時，應當和建設單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗協議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。這條規(guī)定應是吸收了 《 浙江省物業(yè)項目服務退出管理辦法（試行） 》 第八條第一項之規(guī)定?！痹摋l款反映了相關部門希望前期物業(yè)服務期間的物業(yè)服務合同關系能夠穩(wěn)定、持續(xù)的意愿。 《 浙江省物業(yè)管理條例 》 的規(guī)定亦是如此。但業(yè)主大會已經按照規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。前期物業(yè)服務期間，物業(yè)服務企業(yè)經征得物業(yè)管理區(qū)域內專有部分面積占 建筑總面積過半數且人數占總人數過半數 的業(yè)主同意后， 提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止 。 （二）具體條文分析 ? ? 舊： 在業(yè)主委員會選舉產生之日起 2個月內，業(yè)主委員會應當決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或通過招投標方式選聘，并簽訂物業(yè)管理服務合同，前期物業(yè)管理服務協議和前期物業(yè)管理服務合同同時終止。 同一物業(yè)管理區(qū)域內的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積 。 （ 第 39條 ） ? 新：住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)服務 ， 并簽訂前期物業(yè)服務合同 。 24 （二）具體條文分析 ? ? 舊：物業(yè)銷售 (預售 )前 ， 建設單位應當通過招投標方式招聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理 ， 簽訂前期物業(yè)管理服務合同 ， 并提供前期物業(yè)管理所需的工程建設技術資料 。 ? 分析：無法明確被告 、 無法確定房屋面積 。 ? （ 第 32條 ） ? 解讀 22 ： （二）具體條文分析 ? ? 第一，其實上述條文主要針對的是前期物業(yè)； ? 第二，關于物業(yè)交付查驗； ? 第三， 業(yè)主信息材料交接 ； 23 （二）具體的案例分析 ? 業(yè)主身份無法確認的法律風險 ? 案例： ? 情況 1， 某一物業(yè)公司進駐某一老小區(qū) ， 前期物業(yè)公司直接退出 ， 退出時 ， 材料交接非常草率 ， 導致物業(yè)公司收取物業(yè)費時遇到極大困難 。 業(yè)主和使用人對物業(yè)管理企業(yè)提供的特約服務有自主選擇權 。 （二）具體條文分析 ? ? 舊： （ 1） 物業(yè)共用部位 、 共用設施設備的使用管理 、 養(yǎng)護 、 維修和更新； ? （ 2） 物業(yè)共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內道路的保潔服務； ? （ 3） 公共綠地 、 花草樹木的養(yǎng)護 、 管理； ? （ 4） 協助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序 、 進行安全防范； ? （ 5） 物業(yè)裝飾 、 裝修的管理服務； ? （ 6） 物業(yè)維修 、 更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案的保管 。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業(yè)主同意，可以根據物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質等級及服務內容。物業(yè)管理資質實行年審制和等級管理制。 ? （ 5）申請登記業(yè)主委員會 ? 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起 30日內，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)： ? （一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況； ? （二）管理規(guī)約； ? （三）業(yè)主大會議事規(guī)則； ? （四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。 ? 籌備小組根據議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過 《 業(yè)主委員會章程 》及 《 業(yè)主公約 》 ；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業(yè)主委員會委員。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。 ? （ 3）籌備小組開展籌備工作 ? 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作： （一）確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專有部分面積 ；（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容； （三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則； （五）制定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單 （六）制定業(yè)主委員會選舉辦法 （七）完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦產生 ，業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十 。 ? （ 2）成立籌備小組 ? 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到書面申請后兩個月內指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。 ? （ 8） 運作經費額度：由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見 ， 并在 業(yè)主大會會議 上表決通過后執(zhí)行 。 ? （ 7） 業(yè)主委員會資料交接：新一屆業(yè)主委員會選舉產生之日起 10日內 。 業(yè)主委員會不能委托代理人參加會議 。 ? （ 6） 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議 。 業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務時 ， 應當允許該委員提出申辯 ， 并記錄歸檔 。 ? （ 3） 可以設立候補委員制度 。 ? （ 2） 未能選舉產生業(yè)主委員會或人數不足總數的 1/2的 ， 由居民委員會代行職責 。 （ 第 12條 ） ? 解讀： 15 修改的核心條款 ， 通俗的來說 ， 是嚴重滯后的核心條款 。 （ 第 11條 ） ? 新： ? （ 1） 業(yè)主人數： 一個專有部分按照一人計算 ， 但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分 ， 以及同一買受人擁有一個以上專有部分的 ， 按照一個計算； ?