【正文】 2廳 4衛(wèi)（含保姆房） +1房 1廳 1衛(wèi) 房型 主力戶型 面積（㎡） 戶型 比例 備注 160平米公寓 160平米、 200平米 63% 122套 200平米復(fù)式 300平米疊加別墅 300平米 37套 70套 江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：仁恒怡庭 1期 售罄（剩余 2套原樣板房） 2期 剩余 4套（剩余 3套 1 41單元現(xiàn)有樣板房） 31期 售罄（剩余 1套 19單元現(xiàn)有樣板房） 32期 剩余 393套： 3期第一批 2 2 32號(hào)樓剩余 117套； 3期第二批 37號(hào)樓，第 3批 228號(hào)樓尚未開(kāi)盤(pán)，共 276套） 36 35 34 33 21 19 8 11 7 15 20 5 25 29 30 31 26 22 18 14 10 6 1 2 3 二、江灣項(xiàng)目現(xiàn)有貨量分析 32期 產(chǎn)品類型 兩房 三房 頂復(fù) 第二批 37號(hào)樓 136套 第三批 27號(hào)樓 2套 38套 4套 28號(hào)樓 96套 ? 32期最后兩批共 276套，其中兩房 234套，占 %。立面線條簡(jiǎn)潔大氣，疊加式精裝電梯多層公寓。 ? 項(xiàng)目定位：該項(xiàng)目定位為新江灣城中心低密度高檔多層公寓項(xiàng)目。 ? 地塊西北側(cè)規(guī)劃會(huì)所等社區(qū)配套設(shè)施，會(huì)所由地上地下兩部分組成，含四泳道的室內(nèi)恒溫泳池（ 25 11米）、健身房、雪茄吧、閱覽室、桌球室。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃：由于地塊容積率 ，綠地率 40%，因此地塊規(guī)劃為多層社區(qū)，總共 200戶左右。以中西合璧、中軸對(duì)稱的皇家園林制序，統(tǒng)御工整典雅的宮廷公園形象。 建議我項(xiàng)目在加大營(yíng)銷推廣力度的前提下，要提高對(duì)于有效目標(biāo)客戶的針對(duì)性和把握度，并在價(jià)格、折扣上有所考慮。 自 5月 18日開(kāi)盤(pán)以來(lái)至 6月 26日，約 100套左右房源已簽約 66套，一個(gè)多月去化率約為 66%。 項(xiàng)目特色 A、外保溫干掛天然石材花崗巖外立面； B、整體地下車庫(kù)； C、花園洋房； D、低密度，容積率 ； E、單價(jià)低、總價(jià)低。目前該項(xiàng)目?jī)?yōu)惠方案跟開(kāi)盤(pán)時(shí)基本一致，現(xiàn)在屬于強(qiáng)銷期，在新江灣城板塊中是價(jià)格最低，成交量最大的樓盤(pán)。其中成交66套房屋中， 88平米兩房共計(jì) 50套， 180平米四房共計(jì) 16套。 二房一梯二戶 ， 三房一梯一戶的布局 ， 客戶看房報(bào)價(jià) ， 優(yōu)惠方案一次性付款 98折 ， 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天還有驚喜折扣 （ 除了送日立中央空調(diào) ， 還包括送約1000元 /平米裝修費(fèi)用 ） ， 相當(dāng)于 96折優(yōu)惠 。 該項(xiàng)目由 89㎡ 的 2+1房 、 180㎡ 的 3+2房 、 4+2電梯公館組成 ， 容積率 ， 密度較低 ， 綠化率達(dá)到 42%， 物管 ， 此次公寓房對(duì)外開(kāi)盤(pán)約為100套左右 ， 別墅暫不對(duì)外開(kāi)盤(pán) 。 江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：華潤(rùn)橡樹(shù)灣 項(xiàng)目 地址 總建面 容積率 物業(yè)類型 房型面積 價(jià)格 公館1088（泰寶華庭） 江灣城國(guó)權(quán)北路 1088號(hào) 12萬(wàn) 8層公寓 別墅 總戶數(shù) :271 公寓 2房 4房89180 聯(lián)體別墅 223227 公寓 25000（毛坯） 聯(lián)排 55000 江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：公館 1088 公館 1088 ? 物業(yè)類別 住宅、別墅、 68層電梯公館 ? 項(xiàng)目特色 花園洋房 ? 建筑類別 別墅、電梯公館 ? 裝修狀況 毛坯 ? 物業(yè)地址 楊浦新江灣城國(guó)權(quán)北路 1088號(hào) ? 最新開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023518 ? 入住時(shí)間 202308 ? 容 積 率 ? 綠 化 率 42% ? 物 業(yè) 費(fèi) ? 均價(jià) 26000元 /平方米 最新樓盤(pán)動(dòng)態(tài) 目前均價(jià) 25000元 /平米，主推 180平米的3+2房型和 4+2房電梯公館，以及 89平米2+1房 公寓在售 聯(lián)體別墅待推 江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：公館 1088 最新情況 公館 1088目前對(duì)外報(bào)價(jià) 2400028000元左右 。 其次，單價(jià) 40000元左右的精裝公寓，最低 95折的價(jià)格，客戶的認(rèn)同感并不高。但就案場(chǎng)整體推廣力度而言，效果甚微。在與二手中介的合作下，售樓處聚集了明顯的人氣，并實(shí)現(xiàn)了零成交的突破，在區(qū)域內(nèi)極大程度的提升了新江灣城板塊的活力，對(duì)于新江灣城樓市具有破冰的意義。物以類聚，人以群分，在當(dāng)今社會(huì)，成功人士把房子不僅當(dāng)做第一居所，而且具有一定的身份象征，這使得一些客戶愿意“群居”，并通過(guò)“群居”，不僅可以互相照應(yīng)，而且可以相互交流相互成長(zhǎng)，使個(gè)人財(cái)富，事業(yè)得到更大的提升。 江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：華潤(rùn)橡樹(shù)灣 華潤(rùn)置地橡樹(shù)灣營(yíng)銷動(dòng)態(tài) ● 老帶新 橡樹(shù)灣于本月舉辦了一場(chǎng)邀請(qǐng)老客戶品鑒的音樂(lè)會(huì)，并且鼓勵(lì)老客戶帶新客戶前來(lái)看房，對(duì)于介紹成交的老客戶予以相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，即贈(zèng)送兩年物業(yè)管理費(fèi)。其房屋對(duì)外報(bào)均價(jià)為40000元每平米，起價(jià) 37000元，若是首次購(gòu)房的客戶，最低折扣可以做到 95折。 最近動(dòng)作及效果 ● 價(jià)格 橡樹(shù)灣為了促進(jìn)成交，加緊了營(yíng)銷策劃的推進(jìn)步伐。昆山市場(chǎng)價(jià)格仍然未下降至客戶心理價(jià)位，客戶已難以接受！ 昆山市場(chǎng)分析總結(jié) 江灣項(xiàng)目 710月推廣計(jì)劃 2 項(xiàng)目 地址 總建 面 容積 率 物業(yè)類型 房型面積 價(jià)格 銷售情況 華潤(rùn)置地橡樹(shù)灣 國(guó)浩路88號(hào) 23萬(wàn) 公寓 聯(lián)庭別墅 174平米 4房公寓聯(lián)庭別墅 40000 首次購(gòu)房最低 95折 二期 7 80、 81號(hào)樓 174平米精裝公寓， 690萬(wàn)起；別墅 930萬(wàn)起 公館1088泰寶華庭 國(guó)權(quán)北路1088號(hào) 12萬(wàn) 小高層 別墅 聯(lián)體 89㎡ 的 2+1房 180㎡ 的3+2房 4+2電梯公館 2400028000 一次性 98折，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天驚喜（相當(dāng)于 96折） 公寓房對(duì)外開(kāi)盤(pán)約 100套左右，已簽約 66套，成交均價(jià) 2461224723元 祥生御江灣 國(guó)權(quán)北路1188號(hào) 萬(wàn) 68層公寓聯(lián)體 150平米 2房、170180平米 3房 別墅 據(jù)悉3000040000，全裝修送空調(diào) 結(jié)構(gòu)封頂，外立面已完成一半，售樓處在建，樣板房尚未竣工。優(yōu)惠幅度較少者，仍然難以成交； 未上市項(xiàng)目，也紛紛下調(diào)報(bào)價(jià)，開(kāi)發(fā)商態(tài)度也從高調(diào)轉(zhuǎn)為低調(diào)，態(tài)度已經(jīng) 180度大轉(zhuǎn)彎。各個(gè)板塊成交全面縮水，玉山鎮(zhèn)、開(kāi)發(fā)區(qū)（城東）、花橋跌幅最大。 對(duì)于未來(lái)的政策走勢(shì)來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)隱含過(guò)熱、人民幣重啟升值進(jìn)程的微妙時(shí)刻，預(yù)計(jì)本輪調(diào)控力度和范圍將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定， 房產(chǎn)稅目前而言仍是政策儲(chǔ)備，但若調(diào)控效果不佳，則預(yù)計(jì)將出臺(tái)、直到市場(chǎng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性調(diào)整 。 具體而言，如果當(dāng)前政策不變，按照開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有資金實(shí)力，預(yù)計(jì)未來(lái) 23個(gè)月內(nèi)的市場(chǎng)月度供求量還將會(huì)維持 100萬(wàn)平方米， 4季度交易情況會(huì)出現(xiàn)較大幅度的提升，但力度仍將會(huì)低于 09年同期 。而從近期發(fā)布出讓公告來(lái)看，除將在 7月 2日出讓的徐匯區(qū)濱江商辦地塊，近期出讓地塊均為工業(yè)用地。但從近期上海住宅用地市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，后市走向觀望氣氛依舊濃烈。共計(jì)成交 6幅，與 2023年同期成交土地幅數(shù)相同。 6,175 1 3,600 5,830 上海市青浦區(qū)東至住宅，西至巷崧路，南至鎮(zhèn)澤路，北至大田地塊 6,175 % 楊嵩 202342 新政后商業(yè)、辦公用地成交情況一覽 上海：土地市場(chǎng)“后市發(fā)力”難再現(xiàn)。 6,527 918 868 上海市金山區(qū)東至東風(fēng)路 ,西至張堰鎮(zhèn)人民政府 ,南至松金公路 ,北至牛橋港 10,574 上海金堰來(lái)源實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 202342 2023年 9號(hào)公告徐匯區(qū)龍華街道 183街坊 P1宗地 徐匯 公建配套（文化娛樂(lè)、酒店、加油站、科教等） 。商業(yè)（商服） 。商業(yè)（商服） 。商業(yè)（商服） 。商業(yè)（商服） 。商業(yè)（商服） 。 117,825 340,000 8,388 上海市閔行區(qū)寶城路、 梅隴西路、莘朱路 405,319 上海綠地集團(tuán)有限公司 2023429 新政后住宅用地成交情況一覽 ?住宅用地仍然受到追捧，浦江鎮(zhèn)純住宅用地樓板價(jià)已接近周邊公寓成交價(jià)。公建配套 。辦公 。商業(yè)（商服） 。 134,497 142,622 11,988 上海市閔行區(qū)東至浦錦路 ,西至浦秀路 ,南至江梔路 119,004 % 保利建錦有限公司 202357 2023年 17號(hào)公告楊浦區(qū)新江灣城 C4地塊 楊浦 住宅 。 132,896 152,800 16,585 上海市閔行區(qū)東至浦秀路 ,西至浦瑞路 ,南至江桐路 92,131 % 上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司/上海張楊商業(yè)建設(shè)聯(lián)合發(fā)展有限公司 202357 2023年 15號(hào)公告閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)中心河以南 C 2號(hào)地塊 閔行 住宅 。商業(yè)（商服） 。 68,595 69,440 8,861 上海市嘉定區(qū)東至老橫瀝河、南至橫瀝河 78,365 % 寧波寧興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 /浙江新中源建設(shè)有限公司 2023526 2023年 15號(hào)公告松江區(qū)廣富林 26號(hào)地塊 松江 住宅 。 ?6月，隨著部分品牌企業(yè)如綠地、保利等項(xiàng)目迫于資金鏈壓力出現(xiàn)打折優(yōu)惠措施，上海住宅 6月份成交價(jià)格下調(diào)至 19779元 /平方米，房?jī)r(jià)步入下行通道 地塊名稱 區(qū)域 土地屬性 占地面積 (㎡ ) 容積率 成交總價(jià) (萬(wàn)元 ) 成交樓板 價(jià) (元 ) 土地地址 總建面積 (㎡ ) 溢價(jià)率 受讓方 交易日期 2023年 25號(hào)公告青浦區(qū)工業(yè)園區(qū)島區(qū)西側(cè)地塊 青浦 住宅 。 ?供應(yīng)方面， 2023年上半年上海新增商品住宅 44萬(wàn)平方米，環(huán)比去年下半年大幅下滑 45 %。受 4月新政影響， 24月成交量持續(xù)上升的勢(shì)頭被迫中斷，原本應(yīng)為銷售旺季 6月交易量?jī)H分別為 31萬(wàn)和 39萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)打折促銷現(xiàn)象即將蔓延。 細(xì)則尚未出臺(tái)： 新政以來(lái)，關(guān)于上海細(xì)則的猜想眾多，房產(chǎn)稅等殺手锏猜想預(yù)示上海新政細(xì)則有趨緊的可能，市場(chǎng)觀望氣氛非常濃郁。成交均價(jià) 12489元 /平米，跌 。除上海多幅熱點(diǎn)地塊成交，溢價(jià)率高達(dá) 123%，其余城市均未超過(guò) 40%。 ?本月 84幅宅地中僅 8幅流標(biāo)，其中上海、廣州、重慶、南京、杭州全部成交，無(wú)地塊流標(biāo)。由于優(yōu)質(zhì)地塊仍受青睞， 5月份各地土地市場(chǎng)流標(biāo)率維持低位。其中，居住用地成交面積 672公頃，環(huán)比增長(zhǎng) 22%，較前 12個(gè)月均值僅低12%。 ?在各地土地市場(chǎng)逐步平穩(wěn)以及后續(xù)土地供應(yīng)有望增加的形勢(shì)下，實(shí)力房企開(kāi)始“逢低吸納”優(yōu)質(zhì)地塊。 15月，央行已經(jīng)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并通過(guò)窗口指導(dǎo)要求商業(yè)銀行控制信貸增速，預(yù)計(jì)下半年央行將加息 12次，控制全年新增信貸規(guī)模在 7萬(wàn)億元左右。 2023年底到 2023年底，央行實(shí)施極度寬松的貨幣政策，信貸急速擴(kuò)張，信貸急速擴(kuò)張有力刺激了經(jīng)濟(jì)反彈，但也產(chǎn)生了一系列負(fù)面后果，以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)泡沫急速積累，并逐步形成通脹壓力。 2023年一二季度將達(dá)到本輪反彈的高點(diǎn)，三四季度增速略有放緩，但仍將維持在較高水平。 ?2023下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速依然維持在相對(duì)高位。 目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)已經(jīng)確立，國(guó)內(nèi)最終需求特別是投資需求替代了疲弱的外需成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎。由于政策打壓，大量聚集在樓市、股市中的流動(dòng)性資金將有望得到充分釋放，為年內(nèi)中國(guó)形成明顯通脹造成壓力。 由于前期貨幣發(fā)行過(guò)多，流動(dòng)性過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)加劇，通脹預(yù)期不斷強(qiáng)化。今年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售表現(xiàn)平穩(wěn)；固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)放緩，但仍處于高位；出口一改 2023年低迷的情況，一季度平均增速高達(dá) 44%。 一季度 GDP增速達(dá) %，已經(jīng)達(dá)到危機(jī)前的水平。 ? 地方政府與中央存在著暗中博弈，上海依然未出臺(tái)細(xì)則，加劇觀望氣氛。 ? 自 2023年 12月起，本輪政策調(diào)控已經(jīng)持續(xù) 7個(gè)月，調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵階段。此番價(jià)格的回調(diào)，首先將擠出前期上漲過(guò)快、炒作跡象明顯的區(qū)域的泡沫，特別是北京、上海、深圳等一線城市。“對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款”則規(guī)避了以溫州投資客為代表的游資購(gòu)房者繼續(xù)炒房的可能。對(duì)購(gòu)房首付和利率進(jìn)行調(diào)高，大大提升了購(gòu)房成本從而降低購(gòu)房需求。 2023年調(diào)控政策 本輪調(diào)控內(nèi)容 —— 地方細(xì)則 貫徹中央精神 , 打擊炒房 ,改良土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 但由于調(diào)控會(huì)顯著影響到地方財(cái)政收入及 GDP，因此依然存在著暗中的搏奕 從政策本身來(lái)