【正文】 它的運營思路和整個后期的招商包括廣告位的管理、整個推廣，前期整個的思路一定要非常清晰，這種清晰的思路在銷售的時候就要告訴投資客在后期怎么樣運營推廣，怎么樣進(jìn)行統(tǒng)一的管理和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，這樣投資客肯定會有信心，這是運營管理后期的主要的思路； 產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售關(guān)鍵點： 第三，也是比較關(guān)鍵的一點，就是商業(yè)運營團(tuán)隊在銷售的時候就為招商做好準(zhǔn)備，這樣投資客買完之后，運營管理公司馬上會給他項目源源不斷地輸送商業(yè)客戶資源，這是運營管理公司要做的； 第四，是一定要跟各個行業(yè)協(xié)會做好戰(zhàn)略共同和橫向聯(lián)系。 發(fā)展商之于返租 返租策略是以保障投資客較高的穩(wěn)定回報，以優(yōu)惠的租金招商為基礎(chǔ)，或是真實的資金收益做支撐，發(fā)展商只是扮演了一個“中間調(diào)解人”的角色，拿投資客買鋪錢的一小部分用來培育市場，發(fā)展商通過這個杠桿來平衡雙方的利益關(guān)系，達(dá)到雙方共贏的目的，發(fā)展商通過這個過程實現(xiàn)小業(yè)主高回報，經(jīng)營者能賺錢的目的，從而也實現(xiàn)自己資金快速回籠的利益，從根本上保證春天百貨的經(jīng)營與發(fā)展。發(fā)展商運用返租這個杠桿，通過低租金招商，迅速引起了搶鋪浪潮。在市場的初期來給商戶一個低成本經(jīng)營的機(jī)會，降低了商場經(jīng)營風(fēng)險。 返租之于商家 發(fā)展商通過返租期，實施對商家的租金優(yōu)惠，使得商家在市場培育期內(nèi)以較低的成本做生意。 一次性返租五年后，實付首期款僅為一成，只需 5000元就可以投資商鋪， 而由于在鋪位分割中，三層以上鋪位大都盡可能分成小單位，其總值相對偏低，三樓商鋪總值大多在 10萬元左右，這樣首期款僅數(shù)千元。 10年返租收益 100%＋永久獨立產(chǎn)權(quán)商鋪價值 舉例說明： 購買 20平米，每平米 10000元 20（面積） 10000（平米價格）＝ 202300（總價） 90（平米租金 /月） 20（面積） 12（月）＝ 21600（年租金） 202300 9%＝ 18000（前 5年每年返） 5（年）＝ 90000（ 15年共返，一次性在總款中返還） 202300 11%＝ 22023（ 610年每年返） 5（年）＝110000（ 610年共返，從第六年起分年返還） 90000＋ 110000＝ 20萬 返租收益： 20萬＋鋪位價值?。ㄊ晔栈爻杀?+一個永久獨立產(chǎn)權(quán)商鋪） 備注：首次返租為前 5年一次性返租，后期為每年返租。100平米的商鋪。典型的作法是把租賃價做高，大于 10%的年回報，與售價之間，這樣一個虛高來拉動銷售 。 15年： 每年 9%租金收益（一次性返還） 610年：每年 11%租金收益（每年按季度返還） 前十年 100%返還。 春天百貨商鋪購買模式 購買“春天百貨”帶租約的獨立產(chǎn)權(quán)商鋪，先簽訂《 商品房買賣合同 》 ，獲得“春天百貨”項目商鋪的獨立產(chǎn)權(quán)。 一次投入，即可同時獲得租金收益與商鋪增值兩大長久回報，輕松實現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代”的財富夢想。 春天百貨獲取收益的政策 為了保證商場的成功運營，也為了保障投資者的穩(wěn)固收益，項目實行的是“委托經(jīng)營管理”，本著“建設(shè) +運營 +管理”的核心理念，在購買本項目的商鋪后，將委托給專業(yè)的經(jīng)營管理公司統(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一營銷策劃，而后按約定比例和時間給投資者返還租金，這樣就解決了投資的后顧之憂。 若選擇退出市場經(jīng)營，春天百貨將全額退還全部已付的商鋪使用權(quán)價款。 第 6年可以申請退鋪，讓您的投資風(fēng)險歸零。 投資春天百貨成熟市場，漲幅數(shù)倍有據(jù)可依。 前 5年每年 9%的收益，一次性從首付款中獲得收益，即買即獲 45%高額收益?？梢哉f，能夠確保投入資金大幅度增值是投資的最高目標(biāo)，而能否靈活撤回投資，即是考察商鋪開發(fā)者的實力與規(guī)范性，同時也是將投資風(fēng)險降到最低的保障。 “春天百貨”統(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一經(jīng)營業(yè)態(tài)、統(tǒng)一形象管理，統(tǒng)一營銷策劃，前景明朗，利潤豐富！ 確保市場永續(xù)經(jīng)營。 專業(yè)經(jīng)營型商鋪的投資價值， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非專業(yè)經(jīng)營型 一個項目是否為專業(yè)經(jīng)營，最重要的是看是否具有專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)和完善的操作模式，以及經(jīng)營業(yè)態(tài)的市場發(fā)展前景。 不動產(chǎn)投資的收益由獲取的租金和物業(yè)本身的升值兩部分組成，獲取的租金是房產(chǎn)投資中的“加法”收益，而升值才是“乘法”收益，也就是說升值收益是成倍的、幾何級的增長，如果一處不動產(chǎn)能夠一邊收取租金一邊升值，那才是最佳的投資對象，而且出租的利率也一定要大于銀行的貸款利率。只有在前期合理回避相應(yīng)的風(fēng)險，才能做到無論是發(fā)展商的開發(fā)獲利，還是小業(yè)主的投資收益，才能都得到更有效的保障。 總結(jié)：因為春天百貨 1期定位是“百貨工廠直銷中心”的百貨批發(fā)市場，因此本案將采取商業(yè)內(nèi)街獨立產(chǎn)權(quán)街鋪的分割銷售方式，做到每鋪都是獨立街鋪的形式。 銷售風(fēng)險與回避 其次，在項目前期分割規(guī)劃中，要充分考慮今后經(jīng)營的需要。具體運作可通過業(yè)主投資額的大小，確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會長、執(zhí)行會長、會員等。 銷售風(fēng)險與回避 要解決好這一問題，可以考慮采用以下的方法： 首先，要成立業(yè)主委員會。雖然營運管理公司整體承租的銷售模式在一定時期內(nèi)解決了這個矛盾，但在返租期滿后又將如何解決這個問題來保障眾多小業(yè)主的利益呢？ 發(fā)展商在承租期滿后，從項目本身營銷的角度看，其已經(jīng)完成了對業(yè)主的承諾。而發(fā)展商卻處于需要支付小業(yè)主的承諾回報，但無法收取租金的尷尬狀況中，這時其所承擔(dān)的回報壓力就更加大了。 銷售風(fēng)險與回避 （ 2）營運管理公司經(jīng)營不良帶來的風(fēng)險 這是商家經(jīng)營所帶來的風(fēng)險，也是發(fā)展商最為擔(dān)心的風(fēng)險。 購買春天百貨商鋪的前提是：小業(yè)主在租期內(nèi)不能自行經(jīng)營與自行出租，必須與發(fā)展商簽訂與租期相一致的承包經(jīng)營協(xié)議，而發(fā)展商則是通過與營運管理公司的租賃協(xié)議來保證小業(yè)主的租期收益。 建議： 下策：喀什投資公司作為營運管理公司或廣州城春天百貨另成立營運管理公司， 上策：聘請外地有實力的商業(yè)運營管理公司；目的：規(guī)避開發(fā)商風(fēng)險。 總結(jié)：與投資者簽訂包租協(xié)議的是商業(yè)經(jīng)營管理公司。 發(fā)展商作為物業(yè)開發(fā)者，它既是三者（開發(fā)商、營運管理公司、業(yè)主）之間的組織者，又是協(xié)調(diào)者。先進(jìn)行商鋪銷售，再將商場整體出租給營運管理公司（策略：開發(fā)商自己可以另外的法人成立營運管理公司或雇請有實力的營運管理公司以規(guī)避開發(fā)商的風(fēng)險），由營運管理公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)招商以及日后的經(jīng)營、物業(yè)管理等工作。 獨立產(chǎn)權(quán)商鋪有著諸多優(yōu)勢： 首先是產(chǎn)權(quán)明晰，使得銷售鋪位與