【正文】 8萬 容積率： 產(chǎn)品類型： 911層洋房、別墅 樓層規(guī)劃：一梯兩戶 戶型面積： 洋房： 90140平米 是否有面積贈送：洋房無， 別墅有 30100平米贈送 裝修狀況：洋房： 1800元 /平米 別墅 3000元 /平米 物業(yè)管理：洋房： /月 /平米 別墅 /月 /平米 —— 富力紅樹灣，區(qū)域標(biāo)桿，品質(zhì)力作 整體規(guī)劃 希爾頓酒店 西班牙風(fēng)情商業(yè)街 洋房 別墅區(qū) 高端木屋別墅區(qū) —— 富力紅樹灣，區(qū)域標(biāo)桿，品質(zhì)力作 項目賣點(diǎn)： ?品牌價值：富力地產(chǎn)一線開發(fā)企業(yè)品牌價值； ?紅樹林自然保護(hù)區(qū)：項目緊鄰 1500畝紅樹林，紅樹林具有凈化水和空氣的功能，提高項目周邊空氣質(zhì)量，又可作為景觀資源； ?高端別墅社區(qū)：項目主要以高端別墅為主，配合少量觀景洋房，容積率 ?項目自身配套完善：高爾夫球場、希爾頓逸林酒店、西班牙商業(yè)風(fēng)情街、 7900㎡的高爾夫會所，目前商業(yè)街已開始營業(yè)高爾夫球場、高爾夫會所、西班牙風(fēng)情商業(yè)街已開始營業(yè)； —— 富力紅樹灣，區(qū)域標(biāo)桿，品質(zhì)力作 銷售情況： 項目共有三大類產(chǎn)品：西班牙風(fēng)情別墅、觀景洋房、木屋別墅 西班牙風(fēng)情別墅： 面積： 219520平米聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟，均價 13000元 /平米，包含 3000元 /平米精裝修，地上三層設(shè)計，三層全部為贈送面積， 30100平米左右，去化情況不詳； 木屋別墅共 10棟，全部為加拿大進(jìn)口材料， 600800萬 /棟，目前基本未銷售； 觀景洋房：面積 90140（躍層）平米，目前報價 7800元 /平米，實(shí)際成交價7500元 /平米；月均銷售 30套左右； 銷售渠道：主要以富力全國項目業(yè)主圈層活動聯(lián)動 —— 富力紅樹灣，區(qū)域標(biāo)桿，品質(zhì)力作 項目基本信息： 位置：澄邁老城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)二線海景區(qū)域 規(guī)模： 56萬平米， 4270戶房源，當(dāng)期 1700戶 樓層 /樓層布局： 18層，兩梯三戶 /兩梯四戶 戶型面積：兩居室 80平米 三居室： 109131平米 四居室： 150170平米 配套情況： 3000平米會所 物業(yè)費(fèi)： /月 /平米 容積率： 項目體量屬于中上等規(guī)模，在區(qū)域內(nèi)屬于大盤項目 —— 澄邁恒大御景 灣，最熱銷項目，領(lǐng)跑澄邁 澄邁恒大項目依舊是延續(xù)恒大復(fù)制路線，沒有結(jié)合海島特色進(jìn)行設(shè)計，園林景觀在區(qū)域中屬于一般水平 —— 澄邁恒大御景 灣，最熱銷項目，領(lǐng)跑澄邁 ?目前項目對外報價 77008300元 /平米，其中含 1500元 /平米精裝修； 通過各種折扣的疊加，優(yōu)惠折扣可達(dá) 79折； 實(shí)際成交價： 60006500元 /平米（其中含 1500元 /平米精裝修）； ?目前周邊項目成交價 70007500元 /平米（其中含 1000元 /平米精裝 修） 價格低于周邊同區(qū)同質(zhì)項目 10001500元 /平米左右 —— 澄邁恒大御景 灣，最熱銷項目，領(lǐng)跑澄邁 恒大品牌號召力 渠道拓展： ? 聯(lián)合全國恒大項目進(jìn)行多盤聯(lián)動； ? 島內(nèi)進(jìn)行戶外推廣，攔截島內(nèi)客戶； ? ?？趹敉馔茝V，吸引?？诳蛻簦? ? 島外眾多分銷商分銷，吸引全國客戶； ? 老業(yè)主推薦； 性價比凸顯，低于周邊 10001500元的低價策略 ； 熱銷原因：主要靠自身品牌印象力與低價策略在區(qū)域中脫穎而出 —— 澄邁恒大御景 灣，最熱銷項目，領(lǐng)跑澄邁 通過以上對周邊競品分析可以看出，縣城核心區(qū)外圍項目由于位置相對偏遠(yuǎn)，周邊配套匱乏，要提升項目核心競爭力，除項目占據(jù)自然環(huán)境優(yōu)勢，項目自身還需需具備一定的特色，如歐洲城邦的五個風(fēng)情小鎮(zhèn)概念及 3個高爾夫球場配置，富力紅樹灣的五星級酒店、高爾夫球場等； —— 區(qū)域現(xiàn)有價值尚未體現(xiàn)，性價比成最重要因素 區(qū)域項目熱銷的關(guān)鍵點(diǎn)： 1，性價比高，客戶對于價格很敏感； 2，景觀資源； 3，配套先行，衣食住行對于養(yǎng)老型的客人，是重要的因素； 4，信心保證，品牌的開發(fā)商或者品牌合作方，給客戶信心的保證。 ， “海口的后花園” 客群特征： 來自全國各地的養(yǎng)老客群，看重海南自然生態(tài)環(huán)境； 澄邁處于非熱點(diǎn)區(qū)域，價格相對較低，承接了在?？诩皷|海岸線高價格擠壓出來的客戶； 靠近高速及高鐵，交通相對較方便； 希望能有完善的生活配套和娛樂休閑設(shè)施； 希望房源未來能夠有升值空間； 澄邁區(qū)域客戶群體，全國性客戶占絕對比率 +島內(nèi)極少客戶 澄邁本土客群 區(qū)域 自身擁有宅基地、收入較低無購買能力 海口客群 有購房能力和購房需求，但多選擇購買距離 近、海景資源豐富的老城開發(fā)區(qū)項目 全國客群 有購買實(shí)力和購買需求，但購買項目面向全海 南，選擇面廣 √ 區(qū)域客群特征 海南的客群面向全國，但整個島內(nèi)的項目也同時面向全國，目前海南在售項目近 1000個左右，客戶選擇面較廣，海南市場處于“狼多肉少”的態(tài)勢，如何準(zhǔn)確定位提升項目核心競爭力，抓住客人，是海南項目成功的關(guān)鍵！ 澄邁區(qū)域客戶群體，全國性客戶占絕對比率 +島內(nèi)極少客戶 —— 整體銷售平穩(wěn)，旺季月均 18套 套數(shù) , 1月 , 663 套數(shù) , 2月 , 663 套數(shù) , 3月 , 204 套數(shù) , 4月 , 618 套數(shù) , 5月 , 719 套數(shù) , 6月 , 443 套數(shù) , 7月 , 433 套數(shù) , 8月 , 356 套數(shù) , 9月 , 275 套數(shù) , 10月 , 340 2023年 110月澄邁商品房成交走勢 套數(shù) , 2023年 , 3759 套數(shù) , 2023年 , 8526 套數(shù) , 2023年 , 5794 套數(shù) , 2023年 , 4714 近年澄邁商品房成交走勢 除 2023年恒大澄邁項目集中入市帶動了澄邁整體成交水平外， 近 4年的時間，澄邁整體成交未有較大變化 銷售旺季月平均 650套，按照目前在售的 35個項目計算 ，旺季各項目平均月銷售 18套，淡季為旺季的一半左右，即 9套 ?？? 老城及盈濱半島板塊 福山咖啡風(fēng)情園板塊 澄邁縣城板塊 本案 ?目前澄邁全縣 在售項目約 35個 ，待售項目 15個； ?由于澄邁有部分超大盤，故后期 供應(yīng)面積超過 1500萬平米 ，按照目前澄邁年消化 40萬平米計算， 需要超過 30年時間消化 —— 市場供應(yīng)量極大，目前去化速度較低 盈濱半島： 在售項目 13個，主要以海景公寓和高端別墅為主 老城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)： 在售項目 18個，待售項目 5個，主要以海景度假公寓為主 澄邁縣城： 在售項目 13個，待售項目 2個，主要以養(yǎng)生度假公寓為主 澄邁縣城外圍： 在售項目 4個，主要以養(yǎng)生度假公寓為主，紅樹灣片區(qū)為高端別墅社區(qū) 本案 —— 4大主要板塊分布，產(chǎn)品差異明顯 澄邁在售 項目情況 區(qū)域 產(chǎn)品類型 項目規(guī)模 開發(fā)商 產(chǎn)品 價格 銷售模式 裝修情況 盈濱半島 度假公寓 主要 以 50萬平米以下中等規(guī)模項目為主 一線開發(fā)商較少 35150 65008500 物業(yè)托管無固 定收益 精裝 10002023 別墅 2301000 15000 直接銷售 毛坯 老城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 度假公寓 主要以 20萬平米以下中小規(guī)模項目為主 一線開發(fā)商較少 50140 53008000 物業(yè)托管無固定收益