【正文】 行梯級改造，與 A區(qū)標(biāo)高過渡，形成較完整的臺地，利于物業(yè)布局。? C區(qū)域 ：地勢最高區(qū)域，與 A區(qū)域形成 90度陡坡的同時被規(guī)劃綠線切割，土地利用率較低。區(qū)域 ：平地，地勢較高，日照不受坡向影響，視線開闊，規(guī)劃空間較大，適合打造容積率較高產(chǎn)品。60目 錄u PART 1 項目基地分析與項目界定u PART 2 經(jīng)濟適用房分析u PART 3 商品房宏觀發(fā)展回顧與近期政策分析u PART 4 區(qū)域市場分析u PART 5 項目定位u PART 6 項目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計建議61規(guī)劃及產(chǎn)品建議原則u 因地制宜，資源最大化原則u 地形條件u 地質(zhì)條件u 景觀利用u 成本控制與價格適應(yīng)性原則u 地形改造與成本控制u 物業(yè)類型與成本適應(yīng)性62A1B1B2A2c1c2A1A2c1c2B1B2u高差– 最大高差約37米u平頂陡坡地形– 東、南為最高點，向西、北逐步降低u內(nèi)部現(xiàn)狀– 原有地形呈臺階分布地塊內(nèi)部 —— 地勢較高，高差大，有一定城市景觀資源，與墳山無直接對視地塊鳥瞰高新區(qū)63 有一定居住品質(zhì)的 城市經(jīng)濟型，功能型 ，商品房社區(qū)項目定位u 位于二環(huán)路邊，屬于城市概念范疇u 項目滿足的是基本功能型需求u 項目將提供高于經(jīng)濟適用房的居住品質(zhì)。最終銷售均價以項目開盤前的市場情況為準(zhǔn)。56項目價格測算數(shù)據(jù)表項目簡稱 明日城市 云冶二手房 都市春天 鼎易天境 花香十里銷售面價 4000 3000 4500 4200 4800實際成交價 3800 2900 4000 3800 4600單位：元 /平方米 以區(qū)域?qū)嶋H成交價作為項目價格測算依據(jù)數(shù)據(jù)來源：周邊中介訪談租金以羊仙坡南路作為主要參照依據(jù)：租金水平為： 30元 /平米到 40元 /平米之間。暢銷戶型暢銷戶型53項目產(chǎn)品面積配比修正表房型 區(qū)域樓盤暢銷戶型 調(diào)研主要需求 基地條件修正 規(guī)劃修正 經(jīng)驗修正四房 　 130150（需求量在10%以下） 　中心景觀部分適合打造一定量改善型產(chǎn)品，建議項目增加部分緊湊型 4房產(chǎn)品　三房 90100（花香十里） 90110（主力需求） 基地條件適合打造總價較低產(chǎn)品，建議主力面積控制在 8090平米　 　8090（明日城市）兩房 　 5070（次主力需求） 　從使用功能考慮建議項目兩房面積控制在70平米左右　一房 無 無 　 　 建議項目增加低總價，低首付的一房產(chǎn)品54產(chǎn)品面積配比建議 （最終配比與設(shè)計單位對接及回遷面積確定后進行一定調(diào)整）面積范圍（㎡） 房型 比例（％） 需求特征4050 一房一廳 10 單身居住、投資需求6575 二房二廳 20 結(jié)婚置業(yè)需求，養(yǎng)老型需求8090 三房一廳 45 結(jié)婚置業(yè)需求，家庭擴容需求95115 三房二廳 15 基本改善型需求125135 四房二廳 10 家庭功能需求u 二環(huán)路以外對 90平方米以下占到 50%以上的規(guī)劃要求；u 昆明新建商品房項目經(jīng)濟適用房比例不得低于總面積的 15%；u 保持項目實用功能；u 總價優(yōu)勢；55采用比較定價法，利用可比樓盤作相應(yīng)的價格因素調(diào)整，預(yù)測項目整體均價水平；對考慮時間及不確定因素對項目進行正負 5%的修正調(diào)整。51區(qū)域客產(chǎn)品需求面積及房型需求統(tǒng)計 區(qū)域客戶需求面積主要集中在 70到 130平米之間，以三房為主。47中端中高端高端中低端低端市場定位購買力極強、追求稀缺自然資源與產(chǎn)品品質(zhì)；品牌要求高。42目 錄u PART 1 項目基地分析與項目界定u PART 2 經(jīng)濟適用房分析u PART 3 商品房宏觀發(fā)展回顧與近期政策分析u PART 4 區(qū)域市場分析u PART 5 項目定位u PART 6 項目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計建議43 SWOT S W? 位于二環(huán)路邊；? 地塊成本優(yōu)勢；? 地勢高差大，有城市景觀資源；? 開發(fā)商企業(yè)資源優(yōu)勢；? 地塊所在區(qū)域居住品質(zhì)不高；? 墳山對項目存在一定影響；? 周邊配套完善但檔次不高，且有一定距離；? 區(qū)域圍觀交通路網(wǎng)不發(fā)達；O　　 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢? 客戶對房地產(chǎn)需求更加理性帶來的市場機會；? 區(qū)域企業(yè)帶來的就近置業(yè)機會；? 區(qū)域?qū)儆诶ッ鞫h(huán)路邊的價值洼地帶來的宏觀發(fā)展機會；? 區(qū)域市場缺乏優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品帶來的市場空白機會；? 區(qū)域未來逐步成熟帶來的發(fā)展機會；充分挖掘和利用項目價值把握市場特征，準(zhǔn)確定位打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品搶占市場機會；借助企業(yè)品牌提升項目附加值；? 整合周邊配套資源，并打造自身配套；? 為價格敏感性高的的客戶提供適應(yīng)性產(chǎn)品；? 充分展現(xiàn)項目未來價值；? 利用價值洼地優(yōu)勢實現(xiàn)外部輻射；T 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅　? 區(qū)域供貨量大帶來的競爭威脅；? 西市區(qū)進入高速發(fā)展階段帶來的競爭威脅；? 云銅效益下滑帶來的區(qū)域需求下滑；借助資源打造差異化產(chǎn) ? 以成本優(yōu)勢、內(nèi)部配套、高附加值產(chǎn)品降低項目區(qū)域抗性，打造項目核心競爭力本項目 SWOT分析44要搶占市場機會，本項目需要解決兩大問題：1. 如何突破區(qū)域環(huán)境限制，成功實現(xiàn)原客戶及外部客戶區(qū)域吸納？2. 如何最大化利用項目資源？本項目的核心： 區(qū)域市場空間突破和資源最優(yōu)化利用45項目初步發(fā)展策略 以成本優(yōu)勢實現(xiàn)遠區(qū)域輻射，以地塊天然地形優(yōu)勢及城市景觀資源，實現(xiàn)項目居住品質(zhì)，最終形成項目核心競爭力。在對周圍新開盤的都市春天、云安尚品、鼎易天景等樓盤的看法主要是 “價位太高 ”。u 云銅及相關(guān)公司效益下滑，部分處于停產(chǎn)和半停產(chǎn)狀態(tài)，導(dǎo)致區(qū)域普通購房人群置業(yè)意愿降低；40區(qū)域置業(yè)抗性分析 —— 交通、墳山、自來水成為區(qū)域置業(yè)最大抗性 對項目最大的缺點評價中， “交通不便 ”提到最多。u 從收入來看，在崗職工月收入主要集中在 400600、 10001500元、 20233000元三個檔次之間。 置業(yè)流向 從置業(yè)流向來看，區(qū)域企業(yè)高端客戶置業(yè)需求外流嚴重，大部分企業(yè)中、高層領(lǐng)導(dǎo)存在置業(yè)外流現(xiàn)象；39區(qū)域人群置業(yè)能力分析 —— 置業(yè)能力較弱，購房意愿受到經(jīng)濟影響較大u 整體分析來看，周邊企業(yè)職工人數(shù)（包括退養(yǎng)、下崗、在職），超過 1萬人，退養(yǎng)、下崗人員占據(jù)絕對主導(dǎo)，且企業(yè)整體效益較差，以破產(chǎn)改制企業(yè)為主。數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（昆明）房地產(chǎn)明日城市主要購房客戶u 明日城市主要購房客戶主要以云銅，云冶職工、武警支隊及相關(guān)的地州廠礦職工為主。房用途：就購房用途而言，剛性需求占較大比例，投資需求僅占 3%。暢銷戶型暢銷戶型37區(qū)域客戶需求特征分析 —— 區(qū)域以剛性需求為主，價格敏感性高數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（昆明）房地產(chǎn)購房敏感性“價格 ”成為區(qū)域客戶最敏感因素，其次是地理位置和交通。本案昆沙路可整合土地 眾福成地塊明珠化工廠地塊五華區(qū)經(jīng)濟適用房云冶經(jīng)濟適用房中產(chǎn)地塊省二監(jiān)經(jīng)濟適用房35城市中心板塊高新板塊北較場板塊東二環(huán)板塊南二環(huán)板塊學(xué)府虹山板塊本案區(qū)域價格特征 —— 位于北教場、高新板塊之間，屬于區(qū)域價值洼地區(qū)域 受到區(qū)域微觀環(huán)境的制約，區(qū)域價格相對其它二環(huán)路區(qū)域而言，價格較低。朝花夕拾鉑金元素中晟溪城鼎易天景云安尚品都市春天馨悅芳鄰荷葉馨苑西尚林居盛高大城銀海領(lǐng)域金色俊園明日城市34區(qū)域競爭格局 —— 土地存量逐步釋放，可整合地塊較多，潛在競爭威脅較大 據(jù)我司調(diào)查了解，周邊廠礦企業(yè)都將被整合為住宅開發(fā)地塊。消費者調(diào)查說明目的：針對目前市場變局下消費者的購房需求覆蓋區(qū)域：盤龍、五華、西山、官渡等調(diào)查客戶：造訪一手樓盤、掃街，沒有即時成交的來訪客戶（即潛在購房客戶）31近期房地產(chǎn)政策及宏觀市場分析小結(jié)u 在二套房及利率政策下昆明房地產(chǎn)成交量有一定回升趨勢；u 自主性需求成為整個市場絕對主流需求；u 在合理價格降幅下，自住型需求逐步釋放，拉升昆明整體成交量；u 對于項目而言，在合理價格下仍然有市場空間存在。u 就 10月與 11月的對比情況而言，市中心區(qū)域和南市區(qū)由于云安尚品、上東城、星體花園等樓盤降價或 促銷成交明顯回升，因此成交量環(huán)比增幅較大，近遠郊區(qū)域本月僅野鴨湖山水別墅有成交。11月，國家繼續(xù)出臺相關(guān)調(diào)控政策，樓市出現(xiàn)局部回升，但價格或仍將保持跌勢。2811月昆明商品房成交情況 —— 政策效果初現(xiàn)， 911月成交持續(xù)小幅回升。開發(fā)信貸有條件的開發(fā)商更能容易獲得銀行貸款。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅改善房企資金緊缺。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過 5年（含 5年），改為超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足 2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。