天然居初步商業(yè)策劃報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2024-09-11 08:59本頁(yè)面
【正文】 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ Strength）分析 ? 項(xiàng)目位于高尚住宅區(qū)內(nèi)，居民消費(fèi)能力強(qiáng)，是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的保障。項(xiàng)目由于是獨(dú)立的商業(yè)開(kāi)發(fā)地塊，商場(chǎng)開(kāi)發(fā)可朔性大，宜根據(jù)項(xiàng)目將來(lái)的經(jīng)營(yíng)定位來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)，直接開(kāi)發(fā)符合經(jīng)營(yíng)商需求的商業(yè)物業(yè)。 ！ 第三章 項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目基本情況 位置： 項(xiàng)目位于福田區(qū)景田香梅路山姆會(huì)員店對(duì)面，屬于天然居項(xiàng)目的商業(yè)配套項(xiàng)目。 未來(lái)幾年內(nèi)，除本片區(qū)內(nèi)，香蜜湖片區(qū)及中心區(qū)將會(huì)有大量的商業(yè)物業(yè)推出市場(chǎng)，商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將趨于激烈，商業(yè)中心會(huì)逐漸形成，誰(shuí)能把握市場(chǎng)先機(jī)，誰(shuí)就能引領(lǐng)市場(chǎng)潮流。 隨著有較強(qiáng)消費(fèi)力的居 住人口的不斷增加，景田片區(qū)的商業(yè)將重新洗牌，針對(duì)區(qū)域內(nèi)中高收入居住人口的商業(yè)將迅速發(fā)展。 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系來(lái)看，在區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為熱點(diǎn)后，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)必將有大幅度的發(fā)展，南山房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)！ 的熱潮帶動(dòng)南山商業(yè)的發(fā)展就是最好的范例。天然居所在的景田片區(qū)更是聚集了大量的住宅小區(qū)及政府微利房，整個(gè)片區(qū)已聚集了相當(dāng)?shù)娜藲狻? 根據(jù)目前掌握到的資料來(lái)看，在未來(lái) 12 年內(nèi)將有有第壹世界廣場(chǎng)裙樓、金色家園三期商業(yè)、萬(wàn)托家園商業(yè)裙樓、金泰市場(chǎng)等商服物業(yè)將推向市場(chǎng)。 片區(qū)內(nèi)的商服物業(yè)大多 是居民日常生活必需配套及建材、裝飾材料，中低檔餐飲等。 在靠近萬(wàn)科金色家園的蓮花北路及景田路的臨街鋪位出租情況則較為理想，且租金水平有一定保證，萬(wàn)科金色家園周邊的商鋪在 150 元 /m2，！ 因?yàn)榫疤锲瑓^(qū)定位于中高檔住宅片區(qū)，居民的消費(fèi)能力較強(qiáng)，商服物業(yè)的租金自然也保持較高的水平。 目前周邊空置的商業(yè)裙樓有： 俊景豪園 裙樓 、宏浩花園 裙樓 、 景發(fā)花園裙樓、香景大廈裙樓、香麗大廈裙樓等。而包括酒吧、的士高、桑拿、足浴等有一定檔次的娛樂(lè)服務(wù)業(yè)則在景田更為缺乏。 中高檔的飲食娛樂(lè)業(yè)發(fā)展滯后。 商業(yè)設(shè)施分布零亂。 ！ 有規(guī)模、有檔次大型專業(yè)市場(chǎng)較為欠缺。 從現(xiàn)階段的總體來(lái)看，景田的商業(yè)分布有以下特點(diǎn)： 歲寶百貨、山姆會(huì)員店共筑景田百貨零售業(yè)。 三、景田片區(qū)的商業(yè)分布概況 景田片區(qū)以住宅為主功能定位，早期片區(qū)內(nèi)無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃較集中的商業(yè)中心，商業(yè)基本上以各住宅小區(qū)的沿街商鋪及商 業(yè)裙樓為主，最大型的商業(yè)則是香蜜湖山姆會(huì)員店，但其位置不屬于景田的中心地帶。 天然居具有良好的交通配套，為商業(yè)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)提供了一定的硬件支持。就其目前發(fā)展?fàn)顩r，已經(jīng)初步形成了 集約化、高尚化的綜合社區(qū)概念 。 景田片區(qū)位于深圳市福田區(qū)的中部，地塊面積為 273 公頃， 總規(guī)劃控制人口為 9－ 萬(wàn)人，而現(xiàn)在已達(dá) 7 萬(wàn)人以上，因此新增規(guī)劃容量約 2 萬(wàn)人。 具有品牌優(yōu)勢(shì)、具有先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理方式的商業(yè)連鎖 將是以后商業(yè)的發(fā)展方向，而傳統(tǒng)市場(chǎng)的商業(yè)模式的市場(chǎng)份額將會(huì)逐步縮少。 中高檔商業(yè)發(fā)展速度加快 隨著深圳經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展及人們消費(fèi)觀念的改變，嘉匯新城、城市中信廣場(chǎng)等大型中高檔購(gòu)物中心 在今年也將相繼開(kāi)業(yè)，深圳的中高檔商業(yè)將呈現(xiàn)蓬勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 深港商業(yè)趨向一體化。 ！ 購(gòu)物廣場(chǎng) MALL 概念成為主體的消費(fèi)形式， 購(gòu)物廣場(chǎng)集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、飲食等多功能于一身，創(chuàng)造了一個(gè)“逛街”的微環(huán)境，滿足消費(fèi)者各式各樣的需求，起到各種功能互補(bǔ)的作用，如銅鑼灣購(gòu)物廣場(chǎng)、海雅百貨等。以連鎖經(jīng)營(yíng)為特征的超級(jí)市場(chǎng)沖擊著大批傳統(tǒng)的、獨(dú)立的小型零售企業(yè)。五年來(lái)，深圳市的專業(yè)市場(chǎng)不論是在數(shù)量上還是在交易量上都有明顯增長(zhǎng)，其中電子配套市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、鐘表配套市場(chǎng)已成為領(lǐng)先全國(guó)的“一哥”。 專業(yè)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大。 。商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥晒?yīng)商，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營(yíng)，共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥晒?yīng)商，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽成，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)仍按保底額的一定比例抽成。商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c供應(yīng)商，商場(chǎng)獲租金收益，鋪位或?qū)９竦墓?yīng)商負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益，承當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因占用較大的流動(dòng)資金，且風(fēng)險(xiǎn)大，目前深圳的大型商場(chǎng)已較少采用這種經(jīng)營(yíng)方式。 小結(jié)： 深圳市零售商業(yè)的發(fā)展日趨成熟，出現(xiàn)了多種商業(yè)業(yè)態(tài)百花齊放的局面，在與國(guó)際接軌的同時(shí)，積極摸 索出適合本地國(guó)情的新業(yè)態(tài)。 主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬(wàn)澤、中聯(lián)等。這是深圳近年來(lái)發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點(diǎn)是在同一商場(chǎng)內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來(lái)提高客流量，以百貨來(lái)確保商場(chǎng)整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢(shì)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。 百貨與超市相結(jié)合。 ? 單店規(guī)模較大、提供一站式購(gòu)物服務(wù)的超市，如沃爾瑪、家樂(lè)福、新一佳、人人樂(lè)、好又 多等。 超市。
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