【正文】 科 沈陽萬科 財務部 營銷部 工程管理部 綜合部 分管成本財務 分管營銷 分管工程、規(guī)劃設計、采購。不適用于時間限制性強或?qū)Ρ茸兓焖傧鄳捻椖? 項目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 54 項目式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項目協(xié)調(diào) 適用于包括多個相似單個項目的單位或組織以及長期的大型的重要的和復雜的項目。 企業(yè)的經(jīng)營活動是這些職能有機聯(lián)系的一個循環(huán)往復的過程。 房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈 （ Value Chain） 業(yè)務規(guī)范 運營組織 運營管理 公司的運營組織、業(yè)管規(guī)范和運營流程均圍繞房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈建立并用作于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 46 第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 房地產(chǎn)企業(yè)運營組織系統(tǒng)的設計 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)的設計 房地產(chǎn)企業(yè)運營流程系統(tǒng)的設計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的設計常見問題 47 公司發(fā)展戰(zhàn)略 價值觀 使命 愿景 Vision 希望未來成為什么樣的企業(yè) Mission 明確企業(yè)的客戶是誰？將為客戶提供什么樣的服務 Values 公司在追求目標時使用的準則 Strategy 公司的發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)徊金字塔 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 48 企業(yè)組織架構(gòu) 運營組織系統(tǒng) 業(yè)務規(guī)范系統(tǒng) 運營流程系統(tǒng) 企業(yè)戰(zhàn)略 企業(yè)運營戰(zhàn)略 企業(yè)運營管理體系 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 49 運營戰(zhàn)略 運營組織系統(tǒng) 部門職能 崗位 崗位職能 業(yè)務規(guī)范系統(tǒng) 開發(fā) 設計 成本 工程 營銷 物業(yè) 行政人事 財務 運營流程系統(tǒng) 項目論證 項目策劃 設計管理 招標采購 工程管理 企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略 運營管理戰(zhàn)略 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 50 一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu) 二、設計組織架構(gòu)下的部門職能 三、合理設計各部門崗位崗位職責及權(quán)責劃分 四、組織系統(tǒng)文件的設計方法和設計要求 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營組織系統(tǒng)的設計 51 一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu) 按照現(xiàn)代管理理論 企業(yè)管理一般按職能分工，其中最其本的也是最主要的職能是財務會計、技術(shù)、生產(chǎn)運營、市場營銷和人力資源管理。 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 43 三、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的原理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈 （二）房地產(chǎn)運營管理體系中的各項活動 /子系統(tǒng) 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 44 （一）房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈 支持活動 主要活動 公司基礎建設 （一般管理、會計、財務、成本、戰(zhàn)略計劃） 人力資源管理 （招聘、培訓、發(fā)展） 技術(shù)開發(fā) （研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進，新技術(shù)研究） 采購、報建 （原材料采購、設備供應、手續(xù)提供 ） 立項 策劃 設計 施工 竣工 銷售 服務 利潤 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 45 （二）房地產(chǎn)運營管理體系中的各項活動 /子系統(tǒng) 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價值鏈的支持系統(tǒng)： 主要系統(tǒng)： 立項、策劃、設計、施工、竣工、銷售。 “ 項目管理 就是指把各種系統(tǒng)、方法和人員結(jié)合在一起，在規(guī)定的時間、預算和質(zhì)量目標范圍內(nèi)完成項目的各項工作，有效的項目管理是指在規(guī)定用來實現(xiàn)具體目標和指標的時間內(nèi)，對組織機構(gòu)資源進行計劃、引導和控制工作。如果公司未設有總載職務，則 CEO還要承擔整體業(yè)務管理的職能，主管企業(yè)營銷與綜舍業(yè)務的職能 公司整個的銷售策略與政策，組織生產(chǎn)經(jīng)營活動，協(xié)助 CEO制定公司的業(yè)務發(fā)展計劃 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 26 運營管理的執(zhí)行者 其化運營管理執(zhí)行者 運營總監(jiān) 運營管理部 經(jīng)營管理部 計劃財務部 總經(jīng)理辦公室 行政部 董事長秘書 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 27 ? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃 ? 提出內(nèi)部管理機構(gòu)設置及崗位設立方案 ? 組織擬訂公司的業(yè)務規(guī)范和運營流程 ? 組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進行考評 ? 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關系 ? 主持召開日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作 ? 組織建立各部門的績效評估體系，對各部門和主管進行考評 ? ………… 運營管理的主要職責 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 28 ? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃 ? 提出內(nèi)部管理機構(gòu)設置及崗位設立方案 ? 組織擬訂公司的業(yè)務規(guī)范和運營流程 ? 組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進行考評 ? 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關系 ? 主持召開日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作 ? 組織建立各部門的績效評估體系，對各部門和主管進行考評 ? ………… 運營管理的主要職責 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 29 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的設計 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的運行 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的改進 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的內(nèi)容 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 30 一、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的現(xiàn)狀與特點 二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理與項目計劃管理的關系 三、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的原理 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 31 一、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的現(xiàn)狀與特點 很多房地產(chǎn)企業(yè)中普通存的現(xiàn)象： 部門職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調(diào) ? 崗位職責不明，干好干壞說不清 ? 授權(quán)不清，不知該不該做主 ? 單個項目做得很好，但多項目運作問題不斷 ? 總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么忙？ ? 同樣的問題重復發(fā)生 ? 不斷地處理問題但總也處理不完 ? 換一個領導換一種做法 ? 越級指揮，計劃天天變 ? 制度流程一大堆，形同虛設 ? 員工不斷抱怨，雖然收入越來越高滿意度卻越來越低 ? 客戶投訴不斷 出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于企業(yè)在發(fā)展的過程中并未形成一套規(guī)范化的運營管理體系，這樣的企業(yè)據(jù)統(tǒng)計占行業(yè)的 80%。 （人員、材料、運輔、庫存、設備、場地 …… ） 運營管理的目標 提升產(chǎn)品價值、實現(xiàn)戰(zhàn)略目標；降低成本，提高效率 —— 提升企業(yè)核心競爭力 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 24 運營管理的原則 樹立整體思想，追求協(xié)調(diào)下的均衡 運營過程規(guī)范化、標準化、流程化 堅持量化的管理與控制 前饋控制與反饋控制相結(jié)合 剛性與柔性相結(jié)合 充分利用信息平臺 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 25 運營管理的執(zhí)行者 首席運營官 （ Chief Operating Officer,縮寫 COO，又稱營運長），主要負責企業(yè)的日常營運，輔助 CEO（ Chief Executive Officer）的工作；負責企業(yè)的運營管理，對 CEO負責，不對企業(yè)的發(fā)展趨勢負責。 運營過程是一個投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出的過程，是一個勞動過程或價值增加的過程，它是運營管理的第一大對象，運營管理必須考慮如何對這樣的生產(chǎn)運營活動進行有效的組織和控制 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 22 企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)的設計 企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和運行 企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和改進 運營管理的內(nèi)容 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 23 第一：不斷滿足客戶需要。 企業(yè)價值鏈（ VCM）就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務并實現(xiàn)增值的各個系統(tǒng)的集合。 ? 價值鏈把企業(yè)的活動分成主要活動（ Primary Activities）和支持活動（ Secondary Activities）兩大類。 (Operations management (OM) is defined as the design、operation and improvement of the systems that create and deliver the firm’s primary products and services ) 運營管理定義（ 3） 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 15 現(xiàn)在的趨勢是將生產(chǎn)和提供服務的活動均稱為“運營”，生產(chǎn)管理也就演化為運營管理（ operation management） ,也有的稱之為“生產(chǎn)與運作管理”“ Production and Operation Management” 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 16 二、運營管理的基本概念 企業(yè)價值鏈（ VCM） ? 每一企業(yè)都是設計、生產(chǎn)、銷售、交貨和對產(chǎn)品起輔助作用的各種活動的集合體。 與工業(yè)化聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品，可稱為“ Production”或“ manufacturing”,對應的 （ production Management），如：汽車、 生產(chǎn)等 提供服務的活動稱為“ operations”,運作 /運營管理（ Operations Management） 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 12 運營管理定義（ 1） 運營管理（ OM） 是對運營過程的計劃、組織、實施和控制，是對生產(chǎn)和提供公司主要產(chǎn)呂和服務的系統(tǒng)進行設計、運行、評價和改進，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務創(chuàng)造密切相關的各項管理工作的總稱。因而是一切組織的最基本職能之一。 很多的中國房地產(chǎn)企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但“執(zhí)行難”成為很多快速發(fā)展中企業(yè)的成長瓶頸。1 億城地產(chǎn)培訓： 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理 系統(tǒng)改進 地址： 深圳銀湖酒店 二零 一二 年三月十五日 2 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理 —— 目錄 前言 第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系運行 第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系改進 3 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理 —— 前言 一、運營管理的概念與內(nèi)容 二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 4 中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年發(fā)展，已經(jīng)由“做項目”階段發(fā)展到“做企業(yè)”階段。越來越多的地產(chǎn)企業(yè)面臨著多項目、跨區(qū)域的管理問題，如何使企業(yè)實現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長給房地產(chǎn)企業(yè)管理提出了更高的要求。 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理 —— 前言 5 變化不斷增加和加快 風險不確定性 利益相關者不斷增加 利益細分、價值鏈延長 客戶和自身要求不斷提高 質(zhì)量、利潤、資金、效益、競爭力 項目復雜性不斷提高 呼喚房地產(chǎn)的運營管理 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理 —— 前言 6 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理 —— 前言 如何保證企業(yè)持續(xù)高效的運轉(zhuǎn)？ 如何實現(xiàn)對項目的有效管理？ 如何做好分工協(xié)作？