【正文】 1客戶離開售樓處一定要送出大門，注意講 “ 請慢走 ” 或 “ 歡迎你再次光臨 ” 。 1若有什么不便之處，事先一定要向客戶禮貌的至歉，并說明原因。 1售樓處上班時間不得抽煙、吃東西、看報紙雜志、打牌、下棋等。 1與客戶同時進(jìn)出門（電梯），應(yīng)注意讓客戶先行，請人讓路要講對不起，不得硬擠。 70 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷售員的儀表儀容 行為 1咳嗽、打噴嚏時應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對不起。 不得在公共場合抓頭、抓癢、挖耳、挖鼻孔。 69 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷售員的儀表儀容 行為 不準(zhǔn)有不理睬的行為，不準(zhǔn)與客戶爭辯或在公共場合與同事爭論。 座姿端正，不得翹二郎腿，不得將腿搭在座椅扶手上，不得盤腿，不得拖鞋，不得抖腿。 面對客人應(yīng)表現(xiàn)出熱情、親切、真誠、友好，做到精神振奮，情緒飽滿，不卑不亢。 ? 必須佩帶工牌，統(tǒng)一佩帶，不得任其歪歪扭扭，注意修正。 ? 女職員上班要化妝，宜淡雅清妝，不得濃妝艷抹，嚴(yán)禁使用味道濃烈的化妝品和劣質(zhì)的的香水。 ? 每天刷牙，飯后漱口，上班前不吃異味食物以保證口腔清潔，不帶異味。 56 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷售員的條件與素質(zhì) 銷售人員基本素質(zhì)要求 銷售人員的行銷 “ 四心 ” ? 愛心 、 ? 信心 、 ? 恒心 、 ? 熱忱心 57 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷售員的條件與素質(zhì) 熱愛這份工作 樂觀的心理素質(zhì) ? 尋找第一次成功的感覺 ? 這是一個解決困難的行業(yè) ? 每天都會面臨拒絕的挫折（自我衡量法） 旺盛的求知欲 ? 建筑知識 ? 法律，法規(guī) ? 裝修知識 本案的規(guī)劃 ? 期貨、股票 58 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷售員的條件與素質(zhì) 可親近的特質(zhì) 充沛的體力 完成一件事情的強(qiáng)烈愿望 ? 傳遞公司的經(jīng)營理念 ? 客戶購樓的引導(dǎo)者 ? 客戶信息的傳遞者 ? 市場信息的收集者 ? 公司發(fā)展的建設(shè)者（業(yè)務(wù)拓展的信息提供） 重視儀容儀表及禮儀 代表公司形象 59 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷售員的條件與素質(zhì) 給自己找一個成功的理由 給自己找一個不能失敗的借口 合理的要求對您是一種鍛煉 不合理的要求對您是一種磨練 60 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷售員業(yè)務(wù)知識 房產(chǎn)主權(quán) 產(chǎn)權(quán)亦即財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)又稱物權(quán)，即房地產(chǎn)所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有對房地產(chǎn)的占有、使用、收益、和處分等方面的權(quán)利 房產(chǎn)繼承 配偶，子女（包括非婚生子女、養(yǎng)子女）；父母（養(yǎng)父母、繼父母）；兄弟姐妹（同父異母或同母異父的兄弟、姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、繼兄弟姐妹）以及祖父母（包括外祖父母） 法定繼承程序 第一順序：配偶、子女、父母 第二順序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母 61 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷售員業(yè)務(wù)知識 土地出讓金歸屬 ? 土地出讓主管部門 業(yè)務(wù)費(fèi) 1％ 5％ ? 財(cái)政部門： 20％作為工業(yè)市政建設(shè)費(fèi) ? 扣除以上支出余額 40％上繳中央財(cái)政， 60％城市財(cái)政部門 土地使用權(quán)出讓特征 ? 被出讓的是土地的地面部分和其上一定空間的使用權(quán)，受讓人不能隨意的向高空發(fā)展 ? 被出讓的土地使用權(quán)有一定的期限 ? 被出讓的土地使用權(quán)有大致規(guī)定：主要有住宅、工商業(yè)、工業(yè)、娛樂綜合類等 62 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷售員業(yè)務(wù)知識 什么叫按揭付款 指購房者在與房地產(chǎn)開發(fā)商鑒定購房合同，并支付房地產(chǎn)開發(fā)商首期購房款后，由所購房產(chǎn)為抵押物向銀行貸款，并由房地產(chǎn)開發(fā)商做擔(dān)保的購房形式 按揭貸款人的條件 ? 指具有完全民事行為能力的中國公民（與居民身份證），且有穩(wěn)定合法收入，有償還各期本息的經(jīng)濟(jì)能力 ? 未成年人不能單獨(dú)為合同業(yè)主，必須與監(jiān)護(hù)人為共同業(yè)主 ? 在中國境內(nèi)有投資行為或有穩(wěn)定的收入的港澳臺同胞，外籍人士中國公民貸款比例控制在 70％以下，境外人士貸款比例控制在 50％以下 ? 借款人與開發(fā)商鑒定了房屋買賣合同并須鑒證 ? 借款人已繳交首期款，并取得收據(jù)或發(fā)票 ? 借款人愿意以此所購房屋為貸款抵押物，開發(fā)商也同意擔(dān)保 ? 異地按揭貸款者應(yīng)在本市有委托代理人，并辦理委托公證 63 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷售員業(yè)務(wù)知識 辦理按揭所需資料 ? 購房合同正本 ? 購房收據(jù)或發(fā)票原件 ? 借款人身份證復(fù)印件 ? 連續(xù)三個月之工資證明單（須加蓋所在單位之財(cái)務(wù)專用章） ? 個人收入證明（能證明其具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明材料，如工資卡存折存單等） ? 結(jié)婚復(fù)印件（已婚人士） ? 財(cái)產(chǎn)共有人的身份證復(fù)印件 ? 授權(quán)書廈門本地人為：按揭貸款代理人之委托公證書（借款為非本地人） ? 購房合同正本 ? 購房收據(jù)或發(fā)票原件 ? 法人代表身份證復(fù)印件 ? 有效營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ? 近期財(cái)務(wù)報表、驗(yàn)資報告或?qū)徲?jì)報告 ? 還款來源情況表 64 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷售員業(yè)務(wù)知識 簽定銀行借款合同 ? 填寫借款申請書一式二份，借款合同一式四份 ? 開立住房存款帳戶，并存入一定的資金 ? 辦理住房保險 ? 辦理抵押登記 65 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷售員業(yè)務(wù)知識 購房應(yīng)繳交稅費(fèi) ? 印花稅 ? 公證費(fèi) ? 鑒證費(fèi) ? 保險費(fèi) ? 抵押登記費(fèi) ? 契稅 因各地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，具體收費(fèi)比例此處暫略 66 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷售員業(yè)務(wù)知識 如何取得產(chǎn)權(quán) 在樓房竣工并取得竣工驗(yàn)收報告后，請房管局測量評估所 (或相關(guān)單位 )測量面積后送交產(chǎn)權(quán)處備案，由購房者提供購房發(fā)票正本，身份證復(fù)印件，并向國家財(cái)政局繳納契稅，工本費(fèi)，印花稅，登記費(fèi)，經(jīng)市一級土地房產(chǎn)管理所審核無誤后予以辦理，方能取得產(chǎn)權(quán) 67 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷售員的儀表儀容 儀表 ? 統(tǒng)一穿著公司制服上崗，服裝應(yīng)干凈、整齊、筆挺，不得穿便裝，男職員皮鞋要求職業(yè)，嚴(yán)禁職業(yè)服裝休閑鞋；女職員皮鞋要求職業(yè)化，不允許穿無后帶的涼鞋或皮鞋。 2房屋的公用建筑面積是如何分?jǐn)? 每戶（或單位）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算： □有面積分割協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算； □如無面積分割協(xié)議或文件的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂? 2房屋的公用建筑面積 是指建筑主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外走廊、大堂、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間等。 54 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 建筑知識與建筑類型 2房屋的建筑面積 是指建筑物各屋外墻（或外柱）、外圍以內(nèi)水平投影面積之和。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。 1竣工面積 是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測的面積或與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供數(shù)據(jù)。 1商品房預(yù)售具備的條件 □ 預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照； □ 按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書； □ 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)； □ 已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時間； □ 七層以下的達(dá)到主體工程封頂，七層以上的，主體工程須建至工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)； □ 已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶； □ 縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證； □ 法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件； 49 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 建筑知識與建筑類型 1房地產(chǎn)現(xiàn)售具備的條件 □ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； □ 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； □ 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； □ 已通過軍工驗(yàn)收； □ 拆遷安置已落實(shí)； □ 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其它配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； □ 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)； 50 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 建筑知識與建筑類型 1建筑用地面積 紅線范圍內(nèi)的面積（包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地面積） 1總建筑面積 所有建筑有效的面積（住宅建筑面積、公共配套面積） 1容積率 建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積與建設(shè)用地面積的比率； 51 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 建筑知識與建筑類型 1建筑覆蓋率（建筑密度） 是指建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）； 1綠化率 是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。 私密性較強(qiáng)的房間處于同一個平面如臥室 ， 書房等兩個部分之間通過臺階聯(lián)系 三錯層 ：指擁有三層空間的錯式住宅 ， 它將客廳 ， 飯廳 ， 臥室分別設(shè)在三個獨(dú)立的平面上 ， 有效的解決了動靜 ， 干濕的分區(qū)問題 45 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 建筑知識與建筑類型 別墅與住宅的分類 雙躍式住宅 ：在同一單元中既采用了東西錯 ， 又采用了南北錯或是采用了兩級同向錯層 躍復(fù)單位合體 ：中底層采用了錯層結(jié)構(gòu) ， 將居住空間有效的劃分為相對集中與分離的三個層面 46 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 建筑知識與建筑類型 什么是房地產(chǎn)業(yè) ？ 是從事房地產(chǎn)投資開發(fā) （ 包括組織建設(shè) ） 、 經(jīng)營 、 管理和服務(wù)的行業(yè) ， 屬于第三產(chǎn)業(yè) 。 36 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 建筑知識與建筑類型 房地產(chǎn)按層數(shù)和高度的分類 □ 低層建筑 ：一層建筑 □ 多層建筑 ：一般來說多層是指七層以下、一層以上沒有配電梯的樓房 □ 小高層建筑 ：一般來說多層是指十八層以下、七層以上配電梯的樓房 □ 高層建筑 ：是指十八層以上三十三層（ 100米以下）配帶電梯的樓宇 □ 超高層建筑 ：樓高超過三十三層（ 100米）的建筑 37 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 建筑知識與建筑類型 別墅與住宅的分類 店中店 :