【正文】 宅公園世紀(jì)價格跳至 2500 元以上，區(qū)域內(nèi)競爭項目的價格拉升十分明顯，而資源型及創(chuàng)新性住宅項目將贏得未來幾年的市場競爭。 ? 在售項目中，大多數(shù)產(chǎn)品為普通多層，也有少量品質(zhì)多層產(chǎn)品出現(xiàn)市場上。公園世紀(jì)為代表的樓盤更是顛覆了原陽住宅市場一成不變的產(chǎn)品規(guī)劃和定位。公園 第四 部分 住宅首期產(chǎn)品建議 競爭市場產(chǎn)品類型 樓盤 推廣主題 形象檔次 產(chǎn)品類型 售價 配套 名門世家 原陽首席文化主題社區(qū) 品質(zhì)、 高端 純多層 18002200 多功能會所、幼兒園、湖景、中庭休閑廣場、健身館等 盛世佳苑 領(lǐng)袖贏家，上品生活 品質(zhì)，中高端 純多層 18002000 文化廣場、文化會所、縣政府、財政局、原陽一中、原陽中醫(yī)院、自身配套商業(yè)街 錦繡華城 新城中央，領(lǐng)袖生活 高端 多層為主，少量別墅 2000 中心花園、會所、中央水系、籃球、幼兒園 上宅 ? 規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“動靜分區(qū)” ，減少商業(yè)對住宅的干擾，同時也可以提升項目的整體品質(zhì) 。 ? 以餐飲、娛樂、休閑、足療養(yǎng)生等業(yè)態(tài)為主，以購物消費(fèi)、休閑娛樂功能為主導(dǎo)，形成特色休閑娛樂街區(qū)，與大賣場、酒店等物業(yè)形成差異化互補(bǔ)，可吸引城區(qū)內(nèi)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)目標(biāo)消費(fèi)群體到達(dá)消費(fèi)。 必要性： ? 在大型商業(yè)項目中，餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)一直是人氣最旺，自我經(jīng)營能力最好的業(yè)態(tài) 。 ? 休閑廣場作為人流的聚集地和發(fā)散點，能較好的連接起商業(yè)區(qū)的各個板塊，促使板塊之間的人流互動，提升周邊商業(yè)價值。 必要性： ? 本案商業(yè)的興旺 必須由核心主力商業(yè)帶動，才能有效提升 本案 商業(yè) 的核心 競爭力； ? 新城區(qū) 常駐人口有 望達(dá) 到 23 萬人左右 ，加上周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 流動性 消費(fèi)人口的進(jìn)入，新城區(qū)的消費(fèi)輻射人口可達(dá) 30 萬左右， .目前原陽沒有一家核心的商業(yè)賣場，這 為本案的大賣場商業(yè)提供必要的消費(fèi)人群支撐； ? 品牌商家入駐， 能夠提升項目形象及品質(zhì)，成為周邊居住人口的日常消費(fèi)場所，帶來大量消費(fèi)客源。 建筑面積 ： 三層共 19845 ㎡ 規(guī)劃特征及依據(jù)： ? 大賣 場位于黃河大道與原新路交會處，緊臨項目唯一的主題廣場，區(qū)塊 四面臨路，產(chǎn)品規(guī)劃為上下 三 層。 必要性： ? 主題商業(yè)生命力 強(qiáng)，經(jīng)營帶動效果明顯，對于區(qū)域商業(yè)氛圍的提升有 很 大幫助，而且原陽目前缺少這類型的商業(yè)經(jīng)營，較大的市場發(fā)展空間與稀缺形成商業(yè)矛盾； ? 主題商業(yè)有固定的消費(fèi)人群， 在招商上可以針對具有 一定知名度的品牌 商 家，能夠吸納人氣，提升商業(yè)價值 ； ? 主題商業(yè)的品牌商家 一般都有一套成熟的經(jīng)營管理模式，能夠迅速 進(jìn)入 經(jīng)營上升期，對于城區(qū)商業(yè)及項目商業(yè)氛圍的形成及提升有著不可忽視的作用及價值。 E 區(qū)塊： 主題 商業(yè)島 建筑面積 ： 24585 ㎡ 經(jīng)營定位： 電器賣場（如：國美電器） 、 通訊營業(yè)廳（如：中國聯(lián)通、中國移動營業(yè)廳） 、婚紗攝影 、主題酒吧（如：蘇荷酒吧） 等 規(guī)劃特征及依據(jù)： ? 板塊緊臨原新路，為地上三層，產(chǎn)品以商業(yè)島形式分布 ，二層以連廊 連接，形成沿街商業(yè)帶； ? 商業(yè)島之間形成差異化業(yè)態(tài)定位，滿足不同商家及消費(fèi)者的經(jīng)營和購物需求。 ? 對于本項目來說，酒店是一個空白點，同時也是一個市場機(jī)會點。公園世紀(jì)在社區(qū)配套中有四星級酒店，其星級品質(zhì)與上宅項目的高端品質(zhì)相吻合，但酒店的檔次規(guī)格及規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足新區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)需求。公園世紀(jì)在社區(qū)配套中有酒店，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足 新區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)需求； ? 酒店的設(shè)置 可以豐富地塊產(chǎn)品的功能配置，實現(xiàn)互補(bǔ)性產(chǎn)品之間的合理搭配，在增加可銷售產(chǎn)品面積的同時，提高銷售額及開發(fā)利潤。 ? 該板塊接近 項目北部的 汽車站，可以充分享受到汽車站帶來的巨大人流，除可滿足本區(qū)域消費(fèi)者的商務(wù)、宴請等消費(fèi)需求外，還可吸引周邊區(qū)域 及 老城區(qū)消費(fèi)者前來消費(fèi)； ? 隨著人們商務(wù)宴請需求的增多，酒店逐漸成了社區(qū)或人口密集度較高區(qū)域的必要配套產(chǎn)品。 D 區(qū)塊 ： 酒店及酒店商業(yè) 建筑面積 ： 酒店 ，六層共 5700 ㎡ 酒店商業(yè) ， 3 層共 4500 ㎡ 規(guī)劃特征及依據(jù)： ? 酒店商業(yè)作為酒店的配套商業(yè)產(chǎn)品，位于酒店底下三層。 ? 社區(qū)未來擁有大量的常住人群，日常消費(fèi)力比較高，對于經(jīng)營商家有較強(qiáng)的吸引力 ，也將能提高項目的銷售利潤 ； ? 住宅底商與其他商業(yè) 形成 有效互補(bǔ)并共享客戶群體，將為區(qū)域內(nèi)的居民提供生活便利。 規(guī)劃 依據(jù) 及 面積 需求 隨著新城區(qū)配 套的逐步完善、區(qū)域內(nèi)入住人口的增多，新城區(qū)將形成一個人口相對集中、商業(yè)配套不完善的居住區(qū)，而現(xiàn)有住宅項目規(guī)劃的商業(yè)配套產(chǎn)品功能的單一化，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的消費(fèi)需求，而區(qū)域內(nèi)對日常消費(fèi)（超市、社區(qū)底店）、休閑娛樂、餐飲消費(fèi)、特色街區(qū)的需求將日益明顯。從以上地塊商業(yè)價值分析、居住價值分析 中，我們 將項目地塊產(chǎn)品規(guī)劃示意表述如下：（規(guī)劃示意圖） 項目整體由 七 大組團(tuán)構(gòu)成 ，功能板塊有 A 區(qū)塊為住宅底商， B 區(qū)塊為住宅區(qū) ， C 區(qū)塊為商業(yè)步行街 ， D 區(qū)塊為酒店 及酒店 商業(yè)，E 區(qū)塊為 商業(yè)島 ， F 區(qū)塊 大賣場 ， G 區(qū)塊為 主題廣場 ， H 為休閑餐飲一條街。 （以上可作為 本案產(chǎn)品 規(guī)劃的參考） ? 居住 價值分析 項目地塊圖 ? 地塊西北側(cè)緊臨育英路與白廟路，這兩條道路非主干道，人流量相對較少，因此來說居住氛圍比較好，相對安靜、私密，能滿足住宅對環(huán)境的需求，是地塊中居住價值最佳的部分； ? 地塊南側(cè)、東側(cè)臨黃河大道、原新路兩條主干道，車輛人流帶來的噪音較大，私密性不佳，且原新路緊臨地塊有加油站、化肥廠，因此居住價值最弱。 因此來說，新區(qū)需要一個商圈，也只能有一個商圈 。字形城市發(fā)展軸、三個工業(yè)區(qū)、七個居民區(qū) ”，城區(qū)用地面積規(guī)模將達(dá)到 2200 公頃，常住人口規(guī)模將達(dá)到 23 萬人。 如此推算，原陽城區(qū)須有近 17 萬㎡的 商業(yè)規(guī)模才能滿足區(qū)域內(nèi)居民的消費(fèi)需求 ，而目前的商業(yè)面積總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個水平。 國際上普遍認(rèn)為人均 ㎡的商業(yè)占有面積與目前中國的社會經(jīng)濟(jì)和商業(yè)發(fā)展成熟度均不相符，也 就是 說，城市發(fā)展程度的不同，對商業(yè)面積的需求也不一樣。 外圍投資者：市場上有長 期投資計劃的投資客，其購買目的是看好本項目的商業(yè)價值和升值潛力。 目標(biāo)投資者定位 核心投資者： 縣城內(nèi)有商鋪投資能力的居民或商戶 ，其購買目的是自己經(jīng)營或者取得商鋪的出租收益。 次級客源： 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、私營業(yè)主； 二）商業(yè)客戶 目標(biāo)消費(fèi)者定位 核心客源：原陽縣城內(nèi)的居民， 主要消費(fèi)訴求是日常生活購物、餐飲的需求，輻射范圍在 10KM 左右。 三 、功能定位 集購物、休閑、餐飲、娛樂、酒店、居住等 多種 功能于一體 的生活體驗中心 集購物、休閑、餐飲、娛樂、酒店、居住等產(chǎn)品功能于一體的商業(yè)街區(qū)，融合了大型商超賣場、商業(yè)步行街、主題商場等產(chǎn)品，可以全方位地吸引不同的目標(biāo)客戶群體，大大提升區(qū)域消費(fèi)總量，其 消費(fèi)功能的兼容性將最大化地放大商業(yè)街區(qū)的商業(yè)價值。 內(nèi)涵： 將街區(qū)與國際化、居住 、 休閑、娛樂、商務(wù)等組合在一起，規(guī)劃創(chuàng)造了一種全新的居住和生活模式 。 BLOCK 街區(qū)既要提供居住，又要有豐富的商業(yè)配套和休閑配套。通過對商業(yè)現(xiàn)場環(huán)境和氛圍的營造，使消費(fèi)者在消費(fèi)購物的同時享受全方位的“情感體驗”式的消費(fèi)過程。 BLOCK 是 5 個單詞的縮寫：BBusiness(商業(yè) )、 LLife allow(休閑 )、 00pen(開放 )、 CCrowd(人群 )， KKind(親和 )。 本項目的定位及規(guī)劃應(yīng)當(dāng)站在 助推原陽城市發(fā)展 的高度進(jìn)行思考 ，并以此做為項目定位的切入點 之一 ！ 第二 部分 項目定位 一、 定位切入點 見圖（已做好，另附） 二、 總體定位 從整體上考慮，項目定位要站在原陽城市 發(fā)展的基礎(chǔ)上，結(jié)合新區(qū)未來發(fā)展?fàn)顩r，并力求突破、引領(lǐng)新區(qū)發(fā)展，同時與同地段其它項目定位相互依托又相互獨立，既要創(chuàng)造市場也要 引導(dǎo)市場，還要滿足 目標(biāo)客戶 的多方需求。項目所在區(qū)域作為原陽雙城結(jié)合的一個匯集之地，正是原陽房地產(chǎn)復(fù)興的一個爆發(fā)點，也是一次機(jī)遇！ 總結(jié)： 配圖：原陽新區(qū)、老城區(qū)及新老城區(qū)結(jié)合部 ? 根據(jù)原陽城市發(fā)展整體規(guī)劃，未來幾年，老城區(qū)將面臨全面的改造建設(shè)，老城區(qū)復(fù)興進(jìn)程加快。 WT 策略： 對于外部競爭威脅，本案最重要的 是把項目本身做好，規(guī)劃合理、銷售組織完善、廣告宣傳多方面多角度引導(dǎo)， 強(qiáng)調(diào)區(qū)域及項目的發(fā)展前景，弱化當(dāng)前區(qū)域存在的不利因素。 本案要 搶占時機(jī)，采取多種銷售手段，多種渠道開拓并鎖定客源 。 因此本案應(yīng) 加快前期產(chǎn)品規(guī)劃、銷售策略、建筑施工、手續(xù)辦理等各項工作，抓住時機(jī)，搶占市場先機(jī)。 4）威脅點 ? 政策影響：國家調(diào)控影響住宅銷售，項目開發(fā)中期為兩屆政府換屆時間， 調(diào)控 新政 的頒布將直接影響房地產(chǎn)市場的走向； ? 經(jīng)濟(jì)形勢影響： 經(jīng)濟(jì)形勢影響商業(yè)銷售，未來經(jīng)濟(jì)形勢的 發(fā)展將為商業(yè)項目的定位、銷售帶來不確定影響； ? 市場競爭影響：新區(qū)開發(fā)價值得到認(rèn)可的同時，也會增加多個項目的直接競爭 。 2）劣勢分析 ? 目前區(qū)域內(nèi)城市配套尚不完善，不具備成熟商業(yè)氛圍； ? 基地臨黃河大道面 的他屬建筑和東面的加油站 ，影響 項目 整體形象； ? 周邊目前共有 10 多個項目，市場容量的影響將為項目的開發(fā)帶來極大的競爭壓力。 ? 城區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢 新城區(qū)作為原陽城的發(fā)展方向，政府對新城區(qū)的規(guī)劃將會極度重視，項目將會充分享受到政府規(guī)劃配套優(yōu)勢； 隨著新區(qū)城市功能的完善，行政單位的外遷，該區(qū)域?qū)⑿纬稍柍菂^(qū) 的新行政中心、教育中心、高端小區(qū)密布區(qū)。 基地 SWOT 分析 1）優(yōu)勢分析 ? 地段優(yōu)勢 本項目坐落在黃河大道與原新路交會處，屬于新、老城區(qū)