【正文】 0萬 3. 訪談調(diào)研 —— 核心客戶群 客戶定位 82 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 ? 城鎮(zhèn)新移民成置業(yè)主力 —— 在大瀝鎮(zhèn)街置業(yè)最活躍的消費群體是高收 入外來務工者 4. 核心客戶群需求特征 客戶分布 客戶定位 83 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 置業(yè)目的 從業(yè)人員語錄 ?看到感覺好的會買下來自住，按揭太麻煩，一次性付清比較簡單； ?買房都是自住，資金周轉(zhuǎn)沒問題的時候就一次付清，或者首付多點，過段時間周轉(zhuǎn)資金再付清房款； ?盡量首付多點，以后供屋輕松點。 項目理解 75 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 76 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 P a r t 7 客戶定位 77 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 1. 客戶分析思路 大瀝常住人口分析 挖掘核心客戶群 核心客戶群訪談調(diào)研 地產(chǎn)從業(yè)人員訪談調(diào)研 核心客戶群的購房需求特征 客戶定位 78 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 2. 核心客戶群 目標客戶群 核心客戶群為在大瀝工作的中型專業(yè)市場 /商貿(mào)市場企業(yè)主 客戶定位 79 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 ? 家庭年收入在 10– 50萬間的本地居民追求人居社區(qū)氛圍，相對完善物業(yè)管理，同時兼顧工作需要，子女求學入戶需要，因此成為大瀝房地產(chǎn)市場潛在消費力。 ? 預計樓市在經(jīng)過對新政策的消化后將保持穩(wěn)定發(fā)展趨勢，項目定位 8000元 /㎡處于市場均價范圍內(nèi)。 3. 項目競爭態(tài)勢分析 項目商業(yè)定位對比 項目理解 73 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 市場整體向好，中產(chǎn)置業(yè)定格突顯地產(chǎn)公民形象 ? 同檔次項目均計劃于年底到明年 1月期間推貨，前期產(chǎn)品均基本售馨。 項目理解 72 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 分析 — 特色街區(qū)文化打造次級商圈 ? 項目距離長虹嶺工業(yè)園 5分鐘車程，大瀝高級中學 2分鐘車程，大瀝體育文化中心不到 1分鐘車程。 ? 項目與大瀝巴黎春天商業(yè)街約 10分鐘車程，商業(yè)配套相對完善。 ? 通過宣傳深化萬科品牌認知度，吸引客戶對居住持續(xù)服務的認可。 ? 萬科優(yōu)質(zhì)的物管服務認同度高，可以此引導本地消費者形成新的和諧人居觀念。 3. 項目競爭態(tài)勢分析 區(qū)位對比 項目定位 69 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 項目名稱 物業(yè)管理 物管分析 本案 萬科物管 品牌發(fā)展公司嫡系物管公司知名度高，認可度高。 ? 項目周邊無競爭對手，市政工程，機關單位向該區(qū)集中。 ? 創(chuàng)新產(chǎn)品配合新居住觀念以引導消費者的好奇與購買傾向。 個盤分析 64 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 P a r t 6 項目理解 65 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 1. 項目介紹 ?地塊位置：佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)體育中心區(qū)西側地段 ?地塊現(xiàn)狀：用地紅線外基礎設施達到五通，即通路、通電、通供水、通排水、通訊，用地紅線內(nèi)土地部分平整。 天安鴻基花園 個盤分析 58 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 ?地理位置：大瀝鎮(zhèn)雅瑤桂和路 ?發(fā) 展 商：碧桂園集團 ?代 理 商：自銷 ?總建面積： ㎡ ?總 戶 數(shù)： 3000戶 ?產(chǎn)品類型 : 別墅、洋房 ?建筑風格：歐式 ?入市時間： 2023年 1月 —— 未來項目最大競爭對手 基本信息 南海碧桂園 個盤分析 59 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 產(chǎn)品分析 “陽光花?！崩寺柟鈩e墅 ， 2023年 1月 1日開賣 ?聯(lián)排別墅為主，少量獨立別墅； ?面積： 238378㎡，花園 75350㎡； ?均價：聯(lián)排別墅 40006000元 /㎡ ，獨立別墅 75008500元 /㎡ 南海碧桂園 個盤分析 60 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 “翠堤水岸”花園洋房 1128套， 2023年五一開賣 產(chǎn)品分析 南海碧桂園 ?17棟 11層“大戶人家”洋房、 11棟低層洋房、 1棟復式洋房； ?主力戶型： 155～ 250㎡ 四房、五房單位 ?均價： 4200元 /㎡ （帶裝修） ?主力客戶群：雅瑤當?shù)鼐用?、公務員，廣州客戶較少 個盤分析 61 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 “藍天山畔”一期 ， 2023年五一開賣 產(chǎn)品分析 南海碧桂園 ? 80套聯(lián)排別墅 ? 戶型： 335378㎡ ，七房、九房二廳， ? 均價： 5000元 /㎡ （帶裝修） 個盤分析 62 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 “藍天山畔”二期 ， 2023年二月開賣 ? 49套獨立別墅 ? 戶型： 400806㎡，七 /八 /十房二廳 ? 均價： 5000元 /㎡（帶裝修） ? 銷售情況： 12月 1日銷售 22套 產(chǎn)品分析 南海碧桂園 63 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 小結 ? 大瀝鎮(zhèn)稀缺別墅產(chǎn)品，自住、投資相宜； ? 成熟品牌形象，治安物管好； ? 高檔次、大社區(qū)環(huán)境，成熟居住氛圍； ? 規(guī)劃過于密集，別墅私密性不高； ? 商業(yè)配套人氣不旺；生活配套缺乏。 ?相對本項目，“保有稅”的實施將產(chǎn)生一定的影響，但大瀝鎮(zhèn)強民富的市場特征將對項目提供充足的支撐 . 房地產(chǎn)市場 52 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 小結 ?房地產(chǎn)成交活躍，供應缺口導致價格上漲幅度大 ?房地產(chǎn)受政策影響較弱 ?房地產(chǎn)成交活躍，供應缺口導致價格上漲幅度大 ?市場產(chǎn)品結構以中低端為主，高端產(chǎn)品匱乏 房地產(chǎn)市場 53 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 P a r t 5 典型個盤 54 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 南海桂城 佛山禪城 10分鐘 15分鐘 大瀝 鹽步 黃歧 天安鴻基花園 ?地理位置：南國桃園東門 ?發(fā) 展 商：天安（廣州）投資有限公司 ?占地面積： 900畝 ?總建面積： 18萬㎡ ?容 積 率： ?綠 化 率： % ?總 戶 數(shù)： 1000多戶 ?產(chǎn)品類型 : 別墅、公 ?入市時間： 2023年年底 ?配套： 23000平方米天然湖泊； 4500㎡ 星級陽光會所； 4800平方米商業(yè)中心 典型外流個盤， 7成客戶來自大瀝 個盤分析 55 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 產(chǎn)品結構以 260500㎡ 別墅為主 天安鴻基花園 個盤分析 56 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 風格各異的別墅，突顯主人風情萬種的個性與審美 天安鴻基花園 個盤分析 57 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 ?座落于南國桃園內(nèi)，環(huán)境資源優(yōu)越； ?離大瀝僅十分鐘車程，生活、工作游刃有余； ?以 3個近 6萬㎡天然湖泊為中心，別墅依山就勢，各自擁有獨立、優(yōu)美的景觀元素； ?超低密度、超高綠化率、超強可塑性，切合客戶群需求； ?大型、高檔次而充滿異國情調(diào)的配套設施，滿足業(yè)主一切生活、娛樂所需。對于已完成今年目標，實力雄厚的發(fā)展商預計會繼續(xù)控貨，以期待明年更大的利潤空間。 預測： 927放貸新政后，市場成交量下降。 影響：對整個房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進行征稅，持續(xù)征收的原則將迫使購房投資和消費回歸理性空間。 房地產(chǎn)市場 ? 3月，物權法正式公布； ? 5月，上調(diào)個人住房公積金存貸款利率 27個基點； ? 6月，明確房屋買賣的契稅計稅價格應當包括房屋的裝修費用； ? 7月，第二次上調(diào)個人住房公積金存貸款利率 27個基點； ? 8月，住房公積金貸款上限提至 20萬； ? 9月，“二套房”貸款首付款比例和利率水平提高； ? 10月，存款準備金上調(diào)至13%； 49 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 8. 政策對鹽步、黃岐的影響 黃岐價格持續(xù)攀升，受政策影響不明顯 房地產(chǎn)市場 50 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 8. 政策對鹽步、黃岐的影響 鹽步臨近廣州，以廣州為風向標，受政策影響明顯 房地產(chǎn)市場 2 0 0 7 年1 1 1 月鹽步街道普通住宅成交信息統(tǒng)計0 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 01 . 4 01 . 6 01 . 8 02 . 0 001 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 07 , 0 0 08 , 0 0 09 , 0 0 01 0 , 0 0 0鹽步成交面積 1 . 7 9 1 . 4 1 1 . 3 6 1 . 8 1 0 . 5 8 0 . 6 4 0 . 4 1 0 . 4 2 0 . 2 5 1 . 2 0 0 . 5 6 鹽步成交均價 5 , 0 5 8 3 , 7 8 5 4 , 7 1 8 5 , 2 7 1 5 , 6 2 8 6 , 1 5 8 4 , 4 7 8 5 , 1 7 6 8 , 6 5 3 6 , 9 3 2 7 , 0 2 3 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月51 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 9. 未來新政預測及分析 新政一： 20232023年可能開征“保有稅” 目的：針對戶型面積偏大的房子收取一定費用，鼓勵購買中小套型住宅，促進理性購房。外來高端城鎮(zhèn)移民是大瀝商品房成交最活躍的群體，大部分都會在大瀝城鎮(zhèn)置業(yè)，占大瀝購房群體的 6成； 自建房 房地產(chǎn)市場 45 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 6. 土地供應 單位 宗地編號 用地位置 用地總面積 用 途 大瀝 401 穗鹽路“扇面”地段 城鎮(zhèn)混合住宅用地 402 廣云路張邊橋側 商業(yè)用地 404 平地村委會泗瀝組 商業(yè)用地 406 原大瀝三鳥市場地塊 商業(yè)用地 408 河東“大三丫”地塊 城鎮(zhèn)混合住宅用地 410 振興路編織袋廠地塊 城鎮(zhèn)混合住宅用地 411 大福摩托車地塊 城鎮(zhèn)混合住宅用地 412 振興路“微生物廠”地塊 城鎮(zhèn)混合住宅用地 414 振興路 56號 商業(yè)用地 415 工業(yè)大道水頭高田地段 城鎮(zhèn)混合住宅用地 合計 商業(yè)用地 城鎮(zhèn)混合住宅用地 大瀝鎮(zhèn) 2023年度經(jīng)營性用地指標一覽表 (單位：公頃 ) 可開發(fā)土地資源少， 舊城改造”盤活土地 房地產(chǎn)市場 46 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 2 0 0 7 南海區(qū)各鎮(zhèn)經(jīng)營性 居住用地 指標表 ( 單位：公頃 )用地面積 用地宗數(shù) 7 3 10 9 2 9 6 3桂城 羅村 九江 西樵 丹灶 獅山 大瀝 里水47 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 ?土地供應日益緊缺 ,；特別是大瀝街鎮(zhèn)，更是“寸土