【正文】 ： 大眾化的消費和必要的商務交往。 ? 對市內中產： 追求時尚，躋身尊貴階層，與國際精英生活方式接軌的重要手段 。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網房地產頻道 社區(qū)高爾夫對以上人群的吸引力： ? 對外企老板： 找到了他們習慣的休閑生活方式，能體現(xiàn)其尊貴、品位，且成本很低。 – 2100畝超大規(guī)模以及金地著名品牌 ， 是實力與信心的保障 。 總體理念 總體理念 ? 中管網房地產頻道 本案吸引周邊買家靠什么： – 國際化高尚社區(qū)的品位與風情 ， 與周邊農民房與普通住宅小區(qū)形成強烈反差 ， 尊貴感 ， “ 我不是農民 ”的感覺 ， 嘉定終于也有這么好社區(qū)了 ！ – 距離很近 ， 交通方便 ， 商業(yè)教育運動等新型服務業(yè)設施一應俱全 ， 安居樂業(yè)一次搞掂 ， 不是市區(qū)勝似市區(qū) ， 不用來回跑了 。 其主要特征： –地緣選擇性很強； –比較注重身份感和尊貴感； –屬于“騰籠換鳥”類型； –對不同于老鎮(zhèn)的新生活比較追捧。 – 比較注重社區(qū)檔次，社區(qū)環(huán)境； – 是輔助性客戶。 – 產品偏好：多層；經濟型 TOWNHOUSE； – 注重社區(qū)檔次和身份感（區(qū)別于當?shù)氐霓r民別墅）； 總體理念 總體理念 ? 中管網房地產頻道 – 安亭汽車城客戶分析 安亭汽車城的客戶眾多，消費能力很強，而且人人有車，是高素質客戶，雖然我們項目不是第一選擇，但不應忽視這部分客戶，應著力爭取 （安亭新鎮(zhèn)的影響主要體現(xiàn)在前期，隨著 R3線開通，本案的優(yōu)勢將凸顯）。 總體理念 總體理念 ? 中管網房地產頻道 – 嘉定工業(yè)區(qū)客戶分析 嘉定工業(yè)區(qū)是以大企業(yè)、外資企業(yè)為主導的，其客戶特點是：集團性強，比較集中。 ? 第一類：企業(yè)主 – 年齡： 3045歲之間； – 收入很高； – 屬于二次以上置業(yè)，注重商務環(huán)境； – 產品偏好： 200平米以上的 TOWNHOUSE,少量別墅； – 是商務高爾夫的主力消費群。 ? 第四類：自由職業(yè)者 – 年齡 2740歲； – 比較追求時尚生活，是新生活方式的先行者和倡導者； – 產品偏好：別墅感洋房，經濟型 TOWNHOUSE； – 屬于先導客戶。 ? 第二類：部門經理以上的中產階級 – 年齡 30—45歲； – 家庭月收入 2萬以上； – 一般是第二次置業(yè)，對區(qū)域和環(huán)境最為敏感； – 有車一族； – 產品偏好：面積在 180200的經濟型 TOWNHOUSE； – 對教育的需求很強； – 主要以長寧區(qū)為主； – 屬于主力客戶群。 ? 區(qū)域分布： 長寧區(qū) 普陀區(qū)寶山區(qū)閘北區(qū)其它總體理念 總體理念 ? 中管網房地產頻道 ? 客戶性質分析 ? 第一類：高級白領（外企居多） – 年齡 27—35歲； – 家庭月收入 ； – 首次置業(yè)，對價格最為敏感； – 比較追求新生活方式，屬于 “ 先知先覺 ” 者； – 產品偏好于面積在 90—130的多層； – 對公交、地鐵等公共交通的依賴性較大，尤其注重幼兒園。 南部的商務高爾夫板塊可以以澳洲休閑風格為主 ， 中部的水岸新天地以地中海濱水休閑風格為主 ， 北部的板塊則以返璞歸真的江南風格為主 。 ? 中管網房地產頻道 ： 優(yōu)雅生活如彩虹 亮麗多彩，優(yōu)雅如虹 新生活升起的地方 上海首家商務高爾夫休閑社區(qū) 總體理念 總體理念 ? 中管網房地產頻道 ? 國際的多元風格 （ 即世界風情小鎮(zhèn) 。商務高爾夫既沒有標準高爾夫很高的門檻，更不象網球等已經趨于大眾化和庸俗化，對中產階層具有強大的號召力。 ? 中管網房地產頻道 ： 上海首家 商務高爾夫休閑社區(qū) 總體理念 總體理念 ? 中管網房地產頻道 主題概念釋義： 上海首家商務高爾夫休閑社區(qū) ? 現(xiàn)代高爾夫不僅是一項高尚文明、健康有益的體育運動，更成為現(xiàn)代人一種健康向上的生活方式， 而商務高爾夫代表著與國際接軌的時尚休閑生活方式。 – 彩虹 ——清新 、 浪漫 、 休閑 、 夢想 、 時尚 、 多彩的生活方式 ，吻合本案的產品特點 。 本案的成功 ， 必將直接拉動金地品牌在大上海乃至全國的知名度和美譽度 。 因為 ， 本案是金地的一條全新是產品線 ， 與格林小鎮(zhèn) 、 格林春曉 、 格林春岸等項目相比 ， 不論在規(guī)模上還是開發(fā)模式上 ，都有質的區(qū)別 。 為此： – 要控制好開發(fā)節(jié)奏； – 要對客戶群進行動態(tài)細分； – 在大主題下有各期要有富有吸引力的分主題 。 – 對市場 /社會： 引導上海近郊健康休閑時尚生活方式的新潮流 ， 提供最優(yōu)性價比的創(chuàng)新型住宅產品 。 – 對行業(yè)： 領跑上海大盤開發(fā)新模式 ， 以大手筆的復合地產理念和經營城市理念進行國際化新城區(qū)開發(fā) 。周邊區(qū)域基本上還是 “ 生地 ” ，配套差。 ? 問題 : – 板塊認知度低，心理距離遠，交通有一定抗性（高速收費，R3線有待時日）。 – 群“山”環(huán)抱： 項目處于眾多快速發(fā)展的工業(yè)園區(qū)的包圍之中，基礎客戶規(guī)模較大且成長性強。 依托嘉定成熟的生活環(huán)境。 分流馬陸工業(yè)園區(qū)的客戶、寶山客戶 嘉定城市森林（片林） 嘉定片林一期 6000畝，其中有 600畝高檔別墅（容積率 ） 環(huán)境良好，位置不遠（毗鄰菊園新區(qū)）） 對高端市場形成沖擊。 賣房子 ——賣家居 ——賣環(huán)境（景觀） ——賣生活方式（文化） 目前上海房地產市場的大盤多處于比規(guī)劃，比景觀的“景觀地產”階段，能夠引領新生活方式的第三階段大盤（“生活方式”地產）還很少見，大盤正處于洗牌的前夜能夠引導新的生活方式的樓盤將會脫穎而出，創(chuàng)造一個新時代。 而作為“大汽車城”一部分的南翔，隨著地鐵 R3線、 F1賽車場，將承接更多的優(yōu)勢資源，汽車城飄向南翔的香味也會更加濃郁。南翔目前還是城市的近郊區(qū)， 2023年時，南翔將不再是郊區(qū)，而已經是城市的一部分，是城區(qū)。 項目態(tài)勢分析 態(tài)勢分析 真新 南翔 上海的城市化進程不斷加快，隨著“一城九鎮(zhèn)”郊區(qū)重點戰(zhàn)略的實施，嘉定成為新崛起的區(qū)域板塊指日可待。企業(yè)多以中、大型高科技企業(yè)為主。 態(tài)勢分析 ?嘉定工業(yè)區(qū) ? 中管網房地產頻道 ? 工業(yè)區(qū)規(guī)模 : 共 5平方公里，目前還有 1800畝