【正文】 中路交匯處交通十字路口，出租車與私家車可直達項目項目可視性極佳，擁有極優(yōu)的臨街展示面與 對外廣告牌，有利于品牌商品的對外展示與廣告宣傳 由于可供自駕消費者使用的停車位較少，致使部分消費者隨意把車輛停留在人行道中，使項目周邊環(huán)境較混亂，不能做到人車分流漢中路方向由于缺乏有效管理，任意讓地報攤小販人士隨便擺賣，給項目整體形象與檔次造成影響 點評 寶雞市經(jīng)二路與漢中交匯處西南角 位置 二 路 經(jīng) 一 路 經(jīng) 二 路 經(jīng) 二 路 建 路 經(jīng) 漢 中 路 紅 旗 路 建 國 路 西 鳳 路 建 國 路 漢 中 路 紅 旗 路 中山西路 中山中路 中山東路 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 聚豐 天下匯 ? 項目 B區(qū)商鋪展示面較差，因 A區(qū)商鋪只 向南側(cè)開門面，若消費者于手扶電梯位置 是看不到該區(qū)商鋪的 項目主人流動線以中庭以南區(qū)域，簡單、清晰，容易讓消費者觀看到商鋪北側(cè)設有一附動線，以幫助引導人流進入該區(qū)域內(nèi)通道基本在 3米寬度，由于項目平面長，且于動線設計上缺乏考慮停頓點，容易使消費者造成購物疲勞 動線設計 L1L6層中庭南側(cè)商鋪均以開放式店鋪為主，以有利于展示產(chǎn)品與提高南邊累線商圈的可視性與商業(yè)介值；中庭北側(cè)商鋪則以購物中心店中店形式設計，雖突破了傳統(tǒng)百貨固有風格，但由于受建筑硬件影響，以致減弱了最北端商鋪的展示性 店鋪規(guī)劃 各層中庭東西兩側(cè)均設有兩組四部手扶電梯，兩部垂 直梯及一部貨梯 電梯 25,000平方米 以獨特、醒目的主出入口圓柱形外立設計配以玻璃幕墻，于建筑形態(tài)上已給予人新鮮、現(xiàn)代與過目不忘的印象，也是現(xiàn)時寶雞商業(yè)市場上最獨具特色的商業(yè)項目 商場營業(yè)面積 層高 外裝修 內(nèi)裝修 單獨純百貨商場形態(tài)配以特色的圓柱形主出入口玻璃幕墻設計，凸顯項目獨特性與時尚的品位形象擁有優(yōu)越的展示面與足夠使用的戶外廣告位置，滿足品牌租戶的需求 內(nèi)部人流動線設計較簡單，店鋪整體可視性較好，但由于動線設計過長且缺乏停頓點，因此容易造成消費疲勞 點評 標準平面圖 內(nèi)部主動線 內(nèi)部附動線 中 庭 A B 開放式 柜臺， 減少遮 擋最南 側(cè)商鋪 的展示 精品式百貨店中店設計，內(nèi)部裝修精致、時尚，國內(nèi)一、二品牌可按其各自特有的裝修風格進行獨立裝修項目每層均有各自的主題，因此于裝修風格上也有各異，如 L5層的運動主題樓層，無論公共區(qū)域裝修還是商鋪獨立裝修都以運動場作為裝修藍本，通道更布置有起跑線以突出運動主題 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 聚豐 天下匯 ? 中高檔：集國內(nèi)一、二線與港式時尚潮流品牌于一體，現(xiàn)為寶 雞市當?shù)亟?jīng)營檔次最高、最精品的百貨之一 寶雞市中高收入人群、政府高官與企事業(yè)單位行政負責人等 杰克 瓊斯、七匹狼、金利來、百麗集團、班尼路、生活幾何、 九牧王、馬克華菲、依戀、艾維、百家好、盛世運動、以純、 美特斯邦威、多樣屋、七色龍動漫城、隆泰電子，等等 化妝品區(qū)：扣點： 20% (含最低銷售額 )；其他樓層：純租金 B1 – 人民幣 100105元 /月 L1 – 人民幣 500550元 /月 L2 – 人民幣 400450元 /月 L3 – 人民幣 300元 /月 L4 – 人民幣 200元 /月 L5 – 人民幣 160元 /月 L6 – 人民幣 110元 /月 市場定位 目標客戶 品牌代表 合作模式 租金水平 (建筑 面積 ) 隆泰電子 – 2,500平方米，租金 – 人民幣 250萬元 /年 (約人 民幣 83元 /平方米 /月 )首層 King Coffee右側(cè)商鋪 – 70平方米， 租金 – 人民幣 45萬元 /年 (約人民幣 535元 /平方米 /月 ) 聚豐集團 定位清晰，目標客戶的明確，定位為寶雞市內(nèi)最具特色、 檔次與品味的精品式百貨公司，以國內(nèi)一、二線與港資品 牌為主體，搭建全新的品牌結(jié)構(gòu)，引入現(xiàn)在最受寶雞居民 歡迎的品牌租金水平為寶雞市百貨商場中最高 但最大的缺點是項目門面 首 層商鋪除了麥當勞位置外其余 商鋪與負一層東側(cè)商鋪均已賣散，這些小業(yè)主只看重租金 收益，引入了一些與百貨商鋪不相配的業(yè)態(tài)與個體小租戶， 以致使項目首層門面業(yè)態(tài)布局上較混亂，甚至不符合項目 本身中高檔次精品百貨的定位與形象 租金成交 案例 管理公司 點評 項目內(nèi)部雖以純租金金形式與品牌租戶合作，但仍采用傳統(tǒng)百貨中一直沿用的統(tǒng)一收銀模式經(jīng)營。 首層的臨街鋪面積較大而且不連通商場內(nèi) 部，造成商場首層內(nèi)面積窄小。期滿后 由業(yè)主自行選擇是否繼續(xù)由經(jīng)營公司托管。商品缺乏吸引 力，檔次比僅經(jīng)一路稍高，是經(jīng)二路上定位 低端的購物中心。 內(nèi)部裝修無特色，各商家絕大多數(shù)為 個體經(jīng)營者，商鋪形象難以統(tǒng)一。 首層商鋪開間小，經(jīng)營項目混亂。二層三層主打女性特色服飾及女裝鞋，擬全部轉(zhuǎn)變?yōu)榕苑棧蛟煲? 女性消費者為主的主題商場 。使得中空附近的鋪位得 不到充分展示。 首層動線設計復雜，多分支動線。各商鋪有自己的門面特色。沿經(jīng)二路臨街面 的廣告牌旁設有紅色的本項目名稱，但是 字體較小，難以吸引人注意。 新開路為商業(yè)步行街，兩旁均設有街鋪連 通經(jīng)一路，可順利引導經(jīng)一路客流 交通便利性與經(jīng)二路的其他商場能夠有效 共享。由于此客戶是商場的老客戶， L1 約 200300元 /平方米 /月 約 300350元 /平方米 /月 約 350400元 /平方米 /月 約 400450元 /平方米 /月 L5 L4 L3 L2 租金 由于屬于商戶投資加建，因此免收租金 20元 /平方米 /月 樓層 L7 L6 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 寶雞人民商場 ? 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 寶雞人民商場 ? 平面圖 L1 建 樓梯 電 器 皮具 化 妝 品 鐘表 黃 金 珠 寶 街 鋪 街 鋪 設 銀 行 金 飾 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 寶雞人民商場 ? 運 動 平面圖 L2 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 寶雞人民商場 ? 平面圖 L3 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 寶雞人民商場 ? 平面圖 L4 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 寶雞人民商場 ? 平面圖 L5 寶雞人民商場 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 ? 經(jīng)二路 2023年 9月 10日 20,000平方米 B1－ L6 約 2500平方米 位于經(jīng)二路北側(cè)，經(jīng)二路與新開路交匯處 西北側(cè)。 現(xiàn)時，中低檔次的產(chǎn)品銷售雖然能夠迎合現(xiàn)時 寶雞消費者購物需求，但隨著寶雞商業(yè)的發(fā) 展，中高檔次的消費需求日漸增長，人民商場 在首層業(yè)態(tài)規(guī)劃上來看，業(yè)態(tài)設置過多，予消 費者規(guī)劃混亂的感覺，影響項目的檔次與形象； 點評 中低檔百貨 寶雞市中低收入市民 以國內(nèi)中低檔品牌為主 純租金 鄂爾多斯 – 每月營業(yè)額約 8萬元 整體 97% 寶雞人民商場 商場經(jīng)營多年，在消費者心中已形成良好的社 會及商業(yè)形象，有信譽保證，一部分消費者對 其具備一定的忠誠度。 點評 內(nèi)部主動線 皮具 電 器 樓梯 化 妝 品 街 鋪 黃 街 金 鋪 珠 寶 鐘表 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 寶雞人民商場 ? 租金上有優(yōu)惠，月租 7萬 平均 350元 /平 中低檔次的定位與目前寶雞市消費者的消費承 受能力相適應，并且能夠和區(qū)域內(nèi)其他中檔、 中高檔百貨形成差異性競爭，獲得各自的生存 空間； 由于項目以中低檔次作為定位，項目內(nèi)大部分 品牌都是以國內(nèi)三四線為主，知名度不高。新天地 聚豐 經(jīng)二路、高新區(qū)商業(yè)片區(qū)依托交通優(yōu)勢，成為輻射寶雞全市的城市級商業(yè)片區(qū)； ? 第四章 寶雞市大商業(yè)現(xiàn)狀 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 從寶雞市大商業(yè)現(xiàn)狀分析，確定項目未來發(fā)展的競爭環(huán)境 ? 分析本項目區(qū)域與其它商圈之間商業(yè)競爭優(yōu)劣勢 圈 — 經(jīng)二路商圈特點以及項目 可能發(fā)展的規(guī)模，初步確定可 輻射全市的區(qū)域性具競爭力商 業(yè)項目的發(fā)展目標，分別確定 本項目競爭區(qū)域及競爭分析要 點如右表。 地段描述：位于公園路西口，扼守與清姜路的繁華之地 外立面：干掛石材，搭配玻璃圍幕 層高： 典型項目 —— 建工大廈（ 2/2） 智 能 升 降 車 庫 明 亮 的 走 廊 健全的安保設施 細分商業(yè)市場研究 —— 寫字樓 ? 目前寶雞寫字樓整體市場不旺盛，在售寫字樓少； 寫字樓價格與同等類型的公寓價格相差不大； 寫字樓去化率低，整層或半層出售則消化更慢； 已售寫字樓，入住率低；不建議開發(fā)寫字樓物業(yè)。寫字樓 萬合國際 寶雞主要在售或在建寫字樓分布圖 寶雞在售、在建的寫字樓基本和公寓具有共生性，在售有建工大廈、天同國際、萬合國際 細分商業(yè)市場研究 —— 寫字樓 ? 寶雞目前在售寫字樓去化慢，即使出售了，入住企業(yè)少，整層出售的去化更低 細分商業(yè)市場研究 —— 寫字樓 ? 典型項目 —— 建工大廈（ 1/2） 細分商業(yè)市場研究 —— 寫字樓 ? 配套設施： 7部品牌電梯、智能化升降車庫、高檔玻璃幕墻。寫字樓 巨一時代廣場 各四星級酒店客房數(shù) 各四星級酒店價格 寶雞四星級酒店總客房數(shù)較少，價格較低，酒店總體入住率較高 細分商業(yè)市場研究 —— 酒店 ? 寶雞目前在酒店的檔次上不斷地完善，未來將建設五星級酒店兩家