74p_xxxx年12月_坡地景觀美墅_銷售策略-文庫(kù)吧資料
2025-02-24 16:28本頁面
【正文】 人的口上。 更不用說，生活在這里！ 核心概念二：如果說別墅是有生命的，那么景觀就是他的內(nèi)涵。如果在景觀上從細(xì)節(jié)考慮，尤其綠化上做到超凡之處，不僅讓新來人群流連忘返，更讓小區(qū)居民引以為豪，達(dá)到一個(gè)有效的口碑傳播作用。 室內(nèi)裝飾 室外裝飾 景觀樣板打造，體現(xiàn)細(xì)部?jī)r(jià)值。 弱化售樓處的售賣功能，強(qiáng)化感觀體驗(yàn) 在保證客戶尊貴感的同時(shí)，弱化售賣功能，讓客戶慢下來 對(duì)于別墅項(xiàng)目來說，售樓處不是臨時(shí)搭建的作秀舞臺(tái)，展板、接待臺(tái)甚至售樓員都將不存在，取而代之的是油畫、吧臺(tái)、輕音樂以及我們高品質(zhì)的服務(wù)。 （例如：曲靖的“敏大 均好性 對(duì)于別墅客戶通常決策周期較短，客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的感知往往憑借的是第一印象。這就如同在戰(zhàn)場(chǎng)中建立一條穩(wěn)定的防線，使得項(xiàng)目首先立于不敗之地。 ★ 在他們眼里，別墅很大程度上成為了身份、富裕的象征，并樂意為此而花費(fèi)更多的金錢，非?？粗剀?、房物件。 ★ 他們比較實(shí)際，精神多寄托在對(duì)自己工作、事業(yè)有幫助的人群身上，或是更高層領(lǐng)導(dǎo)、或是事業(yè)合作伙伴。 他們是： 私營(yíng)企業(yè)家 煤礦老板及管理階層 公務(wù)員 企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)及管理者 教育機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)及管理者 他們來自： 師宗縣縣城 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 這是一部分專屬圈層的人群，總因?yàn)橛兄承╆P(guān)系，而相互認(rèn)識(shí)。 □ 有相對(duì)穩(wěn)定的社交圈、比較注重身份和聲譽(yù)、面子、奢華的生活方式。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)大，但因政策原因?qū)е聞e墅項(xiàng)目銷售遭遇瓶頸 價(jià)格受阻，市場(chǎng)別墅產(chǎn)品稀缺。 目前市場(chǎng)價(jià)格趨于平穩(wěn)，價(jià)格上漲幅度不會(huì)過快， 多層、高層成為市場(chǎng)主力，別墅項(xiàng)目除本案外沒有其他項(xiàng)目。 SWOT分析 ?400畝品質(zhì)大盤 ? 師宗縣唯一別墅群集地 ? 風(fēng)水旺地，藏龍之處 ? 52%高綠化，低容積率 ? 坡地藝術(shù)別墅，別墅真滴 優(yōu)勢(shì) ? 高速路、交通帶來硬傷 ? 距離縣城中心較遠(yuǎn) ? 不屬于城市發(fā)展方向 ? 周邊環(huán)境較差 劣勢(shì) ?市場(chǎng)缺乏別墅產(chǎn)品 ? 師宗縣房源放量較小 機(jī)會(huì) ?調(diào)控政策致市場(chǎng)冷清 ? 購(gòu)買群體對(duì)位臵較為看重 ? 市場(chǎng)中有部分大面積躍層分流本案別墅消費(fèi)群體 威脅 項(xiàng)目總結(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)背景 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 價(jià)格走勢(shì) 產(chǎn)品特征 市場(chǎng)受宏觀調(diào)控政策影響，較為冷淡。 以其流連忘返，不如身臵其中。 ? 項(xiàng)目入口端口較為狹窄和雜亂，高速公路帶來的噪音、空氣質(zhì)量等影響大大降低了產(chǎn)品品質(zhì)。 ? 原本倍具靈氣之地，三面環(huán)山，但受高速公路隔斷，人居環(huán)境受到影響。因項(xiàng)目東北面均有山勢(shì)環(huán)繞，無城市擴(kuò)展余地。多層住宅價(jià)格段在 1600元 — 2023元 /平米，突破 2023元的房源銷售阻力較大。 ? 師宗縣市民比較注重交通和地理位臵，中高收入人群寧愿接受城中心區(qū)大面積高層住宅（如）躍層，而不考慮位臵較遠(yuǎn)的別墅。 ? 除本案外，市場(chǎng)中再無別墅項(xiàng)目。 ? 物業(yè)類型以多層、小高層、高層為主。 項(xiàng)目為純高層建筑，規(guī)劃設(shè)計(jì)、外立面形象較好，是師宗縣未來一個(gè)高層主力項(xiàng)目。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地理位臵較好，新城中心板塊區(qū)域，未來發(fā)展前景廣闊。 項(xiàng)目為純高層建筑，體量較小，自身配套不足，因位臵較好，住宅已基本售完，目前為商鋪認(rèn)籌中。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地理位臵較好，位于師宗縣老城中心，周圍配套成熟。 項(xiàng)目劣勢(shì)：周邊環(huán)境較差，大車停留，噪音、空氣污染較重。 項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位臵成為項(xiàng)目熱銷的重要因素之一。新天地 開發(fā)商：師宗潤(rùn)和地產(chǎn) 項(xiàng)目地址：師宗縣丹鳳西路 開盤時(shí)間： 2023年 9月 住宅面積： 90— 170平米 商鋪面積： 150平米主力鋪型 銷售價(jià)格： 2300— 2400元 /平米 商鋪價(jià)格： 6000— 15000元 /平米 銷售情況：住宅售罄，商業(yè)銷售 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地理位臵較好，位于老城中心地段，屬于師宗縣黃金商圈區(qū)域，周圍配套成熟。地下車位 400多個(gè)，已銷售300個(gè)，價(jià)格 6萬元 /個(gè)。 項(xiàng)目劣勢(shì)：住宅戶型面積設(shè)計(jì)較差。 政策研讀 競(jìng)品分析 明輝商都 開發(fā)商：師宗縣綠海房地產(chǎn) 項(xiàng)目地址：師宗縣通源大道上段 占地面積： 58畝 總建筑面積： 14萬方 開盤時(shí)間： 2023年 房源： 454套 住宅面積： 120— 270平米 商鋪面積： 60— 300平米 銷售價(jià)格： 2200— 2500元 /平米 商鋪價(jià)格： 10000— 20230元 /平米 銷售情況：住宅售罄，商鋪剩余1/3，招商中，開發(fā)商自持 70%。 影響師宗縣樓市的主要政策： 限貸政策：兩套以上住房停止按揭購(gòu)買放貸； 二套房首付增至六成，銀行按揭僅四成，加大購(gòu)房壓力，使得換房、投資需求被抑制； 如以 120萬購(gòu)買第二套住宅（別墅），首付需要 72萬元，貸款利率是基準(zhǔn)利率的 ，大大增加了購(gòu)房成本。 當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)因國(guó)家 2023年、 2023年上半年一系列政策組合的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入冷淡季。新天地、盛世佳園，除去本案外，其他項(xiàng)目都集中在新城規(guī)劃區(qū)。市場(chǎng)中除了單位集資房外，別墅項(xiàng)目極為稀少，目前市場(chǎng)中僅有一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)有別墅產(chǎn)品，就是本案。曲靖樓市也難以幸免，2023年曲靖 1— 10月，曲靖樓市迎來了小陽天，進(jìn)入 11月市場(chǎng)也步入了寒冬
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