【正文】 ：由面 —— 到點(diǎn)，聚焦 先以市民共同獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策參與浐灞生態(tài)區(qū)發(fā)展規(guī)劃為引導(dǎo)，再度炒熱浐灞生態(tài)區(qū)，將買家的注意力聚焦于浐灞生態(tài)區(qū)后，展示浐灞未來的理想人居環(huán)境、樓盤的綜合素質(zhì)，最后大力度推出浐灞半島二期，取得核爆效應(yīng)。○○○○○桃花 島 生 態(tài) 區(qū)內(nèi)最大的湖泊 島 ——“ 桃花 島 ”，在 島 上將建成游 樂 區(qū)，供游人度假 娛樂 。并加大投放力度，順勢(shì)取勢(shì)，以求發(fā)展更大的功效；◆ 08年度的總體營銷策略是在 07年的基礎(chǔ)上加以延續(xù)并提升。一、 營銷戰(zhàn) 略思想立足西安，強(qiáng)化和鞏固區(qū)域及周邊主力客群 的傳播力度，適當(dāng)擴(kuò)大傳播范圍的廣度長期蓄水、發(fā)力引爆的暴力營銷繼續(xù)強(qiáng)化銷售力、執(zhí)行力 08年究竟賣什么？◆ 07年賣的水、環(huán)境、區(qū)域價(jià)值 —— 資源◆ 08年還是賣資源，只是題材不同并且應(yīng)該更有說服力二、 營銷 策略總體營銷思路： ◆ 整合挖掘現(xiàn)有項(xiàng)目資源，尋找創(chuàng)造新資源，并通過整合營銷策略，轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目品牌。品牌目 標(biāo) ： 完成 從 認(rèn) 知到 認(rèn) 同； 從 旁 觀 到 關(guān) 注； 從 選擇 到信任 的 轉(zhuǎn)變 。戶 型 平均建筑面 積 戶 數(shù) 戶 數(shù)比例 建筑面 積 戶 型面 積 比例一室一 廳 60 214 % %兩室一 廳 90 4154 % %三室兩 廳 133145 2064 % 279638 %四室兩 廳 175200 507 % %復(fù)式 150185 335 % 62616 %合 計(jì) 平均 118㎡ /戶 7274 100% 860090 100%五、二期產(chǎn)品戶型分析? 一房主力 戶 型： 77㎡? 一房主力 戶 型： ㎡? 兩房主力房型： ㎡、 90㎡? 兩房主力 戶 型： 89㎡? 三房主力房型： ㎡? 三房主力 戶 型： 137141㎡? 四房主力 戶 型： 215㎡? 四房主力 戶 型： ㎡六、社區(qū)配套分析? 相比一期，二期增加了 ㎡的沿街商 業(yè) 、 800㎡的幼兒園，以及 規(guī) 劃中的 7號(hào)地 塊 大型商 業(yè)綜 合體。三、建筑表情分析? 二期立面風(fēng)格在視覺上比一期的品質(zhì)感、價(jià)值感更強(qiáng)，產(chǎn)品的綜合競爭力將會(huì)增強(qiáng)；? 建筑表情更加豐富，線條、色彩上更加流暢、華麗。二、二期主力客群定位立足西安，深挖相鄰版塊客群 —— 不可忽視南郊、北郊區(qū)域客戶，隨著項(xiàng)目的成熟，這部分客戶將呈放大趨勢(shì)；輻射省內(nèi)重點(diǎn)區(qū)域客群—— 以省內(nèi)重點(diǎn)區(qū)域 （陜北投資客） 長期投資客 為補(bǔ)充客群。?客戶付款方式比例占據(jù)最大為一次性付款 52%，近期有部分客戶因?yàn)殂y行利率提高選擇一次性付款。另外老 帶 新、朋友介 紹 也占相當(dāng)比例， 這 與本土消費(fèi)習(xí)慣 有密不可分的 聯(lián) 系。?其他 認(rèn) 知渠道（派 單 等）不占明 顯優(yōu)勢(shì) 。?另外， 較為 重要的 認(rèn) 知渠道有：路 過項(xiàng) 目 現(xiàn)場 、 戶 外及朋友介 紹 。?值 得注意的是關(guān)注本案的 “ 升 值 潛力 ” 因素，明 顯 和其他 項(xiàng) 目相比存在 較 高關(guān)注度， 這 也充分本案的升 值 空 間頗 受投 資 客關(guān)注。5. 購買因素分析?整體來看，客 戶 重點(diǎn)關(guān)注事 項(xiàng) 相 對(duì) 均衡， 說 明客 戶 最 終 達(dá)成的購 房意愿是從多方面、多角度 綜 合考 慮 形成的?？傮w來看，購買本案的客戶中以中高層管理者為主，總量占到 61%，他們大多具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；同時(shí)看好本案前景。3. 客戶職業(yè)分析?已成交客戶職務(wù)為中層管理者的比例達(dá)到 38%，數(shù)量達(dá) 1291人，是本案主流購房人群；?職務(wù)為普通員工的客戶數(shù)量為 951，占 28%。這個(gè)年齡段的客戶代表購房客戶主流，購買力較強(qiáng)，需求旺盛；?其他年齡段分布不均，總體來說，占比例較弱。?陜北客戶在本案所占比例為 3%，隨著項(xiàng)目的成熟，該類客戶有可能會(huì)呈逐步放大趨勢(shì)。PART2: 站在新視野解讀 2023 ■市場 ■客群 ■產(chǎn)品１ .所屬區(qū)域分析?從以上圖形可看出，區(qū)域來客的高低依次為：城東、南郊、北郊、城內(nèi)、西郊、外埠區(qū)域及項(xiàng)目周邊；這說明本案的市場影響力輻射全市乃至周邊地區(qū)?其中東郊的客戶占 44%，本案的區(qū)域客仍然占到主流。 浐 灞半 島 311000 3047 沁水新城 7948 5227 水岸 東 方 133618 3385 水岸清城 43300 3093 紫薇家天下 23390 3342 四、解讀市場，結(jié)論與分析 08年西安整體市場依然看好； 政策性風(fēng)險(xiǎn)依然存在，將會(huì)降低市場整體上升的速度，但不會(huì)阻礙前進(jìn)的步伐； 區(qū)域競爭力明顯提升，成為西安主流板塊地位不可動(dòng)搖； 區(qū)域競爭日益加劇，但廣泛意義上的競爭者仍為全市開發(fā)的熱銷樓盤以及城東區(qū)域的少數(shù)大盤； 中新 浐灞半島已成交價(jià)格基本與區(qū)域均價(jià)水平持平。 浐灞半島 1 12月增長趨勢(shì)依然迅猛。 浐灞半島以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)據(jù)區(qū)域第一。 浐灞半島外，已知建設(shè)土地開發(fā)面積將超過 12023畝，這些企業(yè)將成為今后 35年內(nèi)浐灞生態(tài)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的主流項(xiàng)目，也會(huì)帶動(dòng)浐灞生態(tài)區(qū)建設(shè)進(jìn)一步騰飛 ，同時(shí)也預(yù)示著未來浐灞區(qū)的樓市競爭將加劇。2.“ 浐灞生態(tài)區(qū)的區(qū)域競爭格局已得到認(rèn)可 ” —— 從發(fā)展的眼光來看，浐灞生態(tài)區(qū)無疑將是 08年度最受關(guān)注和最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，這一點(diǎn)目前已經(jīng)得到了西安廣大市民的認(rèn)可。 浐灞半島成功開盤，轟動(dòng)全城；2023年 10月， F1摩托艇世錦賽的順利舉辦；2023年 11月，歐亞經(jīng)濟(jì)論壇的隆重召開；2023年，世界園藝博覽會(huì)將在浐灞生態(tài)區(qū)舉行；……太多的利好因素為浐灞生態(tài)區(qū)瞬間聚集了空前的人氣，也使得更多的人浐灞生態(tài)區(qū)的美好未來產(chǎn)生期待和憧憬。但伴隨著西安城市化發(fā)展進(jìn)程的提速， 08年度總體平穩(wěn)上升的趨勢(shì)不可動(dòng)搖。因此 ,無 論 是響 應(yīng) 國家 “ 號(hào)召 ” ， 還 是 優(yōu) 化市 場 供應(yīng)結(jié) 構(gòu)，西安在 調(diào) 整住房 結(jié) 構(gòu) 問題 上都會(huì)加大力度。u從房地 產(chǎn) 行 業(yè)層 面，住宅仍在房地 產(chǎn) 市 場 供 應(yīng)結(jié) 構(gòu)中扮演主角，占到 總 供 應(yīng)工面 積 的 90％以上。u從宏 觀經(jīng)濟(jì)層 面，西安作 為 國家開 發(fā) 西部的重要 戰(zhàn) 略 發(fā) 展城市，其整個(gè)城市總 體 經(jīng)濟(jì) 水平仍將保持高速增 長 。同時(shí)由于在產(chǎn)品塑造和營銷手段上的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，大盤也越來越成為區(qū)域樓市的標(biāo)桿。u回顧 2023年，全市的銷冠樓盤 —— 位于北郊經(jīng)開區(qū)的 “ 白樺林居 ” 總銷面積僅 16萬㎡，前十位的最低門檻僅為 8萬平米，而 2023年前十位的門檻則達(dá)到12萬平米， 07年全市成交排名第五的融僑紫薇馨苑以 超過 06年銷售冠軍。u中新浐灞半島雖然在 8月份才正式銷售，但以近 32萬㎡的成交總量位列全市第一。浐 灞半 島 城 東 區(qū) 浐 灞板 塊 311000 3247 3047 2 楓 林 綠 洲 高新區(qū) 木塔寺板 塊 248570 1788 3730 3 綠 地世 紀(jì) 城 高新區(qū) 高新新區(qū)板 塊 183878 1577 4852 4 紫薇田園都市 高新區(qū) 高新新區(qū)板 塊 181854 1440 3016 5 融 僑 紫薇馨苑 城南區(qū) 電 子城板 塊 177312 1618 4338 6 白 樺 林居 城北區(qū) 城運(yùn)村板 塊 162929 1401 4070 7 水岸東方 城 東 區(qū) 浐 灞板 塊 133618 1205 3385 8 東 尚 城 東 區(qū) 動(dòng) 物園板 塊 133463 1326 3976 9 華城國際 城南區(qū) 電視 塔板 塊 129542 1494 4016 10 曲江華府 城南區(qū) 曲江板 塊 123631 798 5170 11 逸翠園 .西安 高新區(qū) 高新新區(qū)板 塊 122028 939 5294 12 曲江南苑 城南區(qū) 曲江板 塊 111800 701 4374 13 南方星座 城南區(qū) 明德 門 板 塊 111522 1084 3348 14 翠竹園小區(qū) 城南區(qū) 曲江板 塊 108626 642 2577 15 金泰假日花城 城南區(qū) 電 子城板 塊 108525 1006 3973 續(xù)上表排名 項(xiàng) 目名稱 區(qū)域 板 塊 成交面 積 (㎡ ) 成交套數(shù) 成交均價(jià) (元 /㎡ )16 蘭喬 圣菲 城南區(qū) 電 子城板 塊 101789 604 4717 17 啟航 029 城南區(qū) 電視 塔板 塊 97949 830 3068 18 楓 韻 藍(lán) 灣 高新區(qū) 楓 葉新都市板塊 95352 1017 3052 19 世家星城 城南區(qū) 電視 塔板 塊 92657 691 3682 20 曲江 蘭 亭 城南區(qū) 曲江板 塊 92574 589 4400 21 西安萬達(dá)廣 場 城南區(qū) 李家村板 塊 91512 1546 4694 22 城市 風(fēng) 景 2023年西安市 112月住宅成交價(jià)格走勢(shì)簡析 單位 :元 /㎡從全市范圍各個(gè)區(qū)域的成交量來看，住宅的主要成交區(qū)域依然集中在城南區(qū)、高新區(qū)和城北區(qū)；由于城東區(qū)部分大型樓盤集中于 07年下半年放量，因此還很難使區(qū)域年度成交總量有大幅度的上漲。 PART2: 站在新視野解讀 2023 ■市場 ■客群 ■產(chǎn)品說 明 :2023年 112月份全市住宅成交 總 量已 經(jīng) 達(dá)到 ㎡，比上年同比增 長 49% 。 （ 3） ★ 其它無合同項(xiàng)包括：包括售樓部攝影展 5323元（中新集團(tuán)確認(rèn)支付），售樓部獎(jiǎng)杯、合同展架 695元，外展臨時(shí)營業(yè)執(zhí)照 1023元，售樓處臨時(shí)營業(yè)執(zhí)照 1623元，工商罰款 1萬元，長樂公園停車