房地產(chǎn)銷售基本知識培訓1-文庫吧資料
2025-02-23 13:38本頁面
【正文】 、 電通 、 路通和平整場地 ， 是房地產(chǎn)基礎用地開發(fā)的最低法定要求 。（工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育） 自由集資、微利房用地。 商業(yè)用地： 使用年限為 40年。 鋼結構： 房屋的主要承重結構如梁 .柱均以鋼材為主要受力點 ,其好處為柔軟性強 .進深隨意分割 .沒有過梁 .梁柱小 .抗震 .抗風 .缺點成本過高。 框架結構： 指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱再用預制的加氣混凝土膨脹珍珠巖、浮石和蛭石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅，適合大規(guī)模工業(yè)化施工、效率較高、工程質量比較好、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，房間的開間，進深相對較大，空間分割較自由，高層多采用這種住宅。 框剪結構： 一般用于高層公共建筑，由框架梁柱、混凝墻共同組成受力體系。由于抗震的要求，磚混住寫一般在 5 6層以下。 第三部分 房地產(chǎn)分類 按主建筑材料劃分 磚混結構： 是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結構。 躍式： 一套房屋占有多個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。 第三部分 房地產(chǎn)分類 按房屋內(nèi)部形態(tài)劃分 平層： 內(nèi)樓面高度一致，由單一平面組成。 塔式： 即以共享樓梯為核心布置三套以上住房的結構。 房改房 \私房 \廉租房 \解困房 \安居房 第三部分 房地產(chǎn)分類 按樓層劃分 底層： 13層的建筑稱為底層建筑 多層： 7層以下的建筑稱為多層建筑 小高層： 711層的建筑稱為小高層建筑 高層： 1230層的建筑稱為高層建筑 超高層： 30層以上的建筑稱為超高層建筑 第三部分 房地產(chǎn)分類 按組合形態(tài)劃分 雙拼： 即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅 ,在住宅未出售之前 ,住宅的產(chǎn)權 (擁有權、占有權、處分權、收益權 )歸國家所有。 經(jīng)濟適用房 ： 根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā) 【 1998】 第 54號檔，經(jīng)濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設標準要根據(jù)北京市“九五”住宅建設標準，結合市場需求確定。 第三部分 房地產(chǎn)分類 第三部分 房地產(chǎn)分類 按產(chǎn)權性質劃分 商品房： 是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領獨立房地產(chǎn)證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買的權利； ? ⒌出售共有的房屋，出售人必須提交共有人同意或委托出售的證明文件。而且必須是已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。 建筑工程施工許可證 ： 在城市內(nèi)新建筑物、結構物、道路、管線和其它工程設施，必須持有行政主管部門規(guī)劃批準文件提出申請，附上細部施工圖由城市行政主管部門根據(jù)審核，核發(fā)建設工程施工許可證。 五證： ? 國有土地使用證： 是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金 ,依法取得土地使用權的單位或個人，獲得了在一定年限內(nèi)由當?shù)卣肮芾聿块T發(fā)給的法律憑證，具有法律效力，受到國家法律保護 ； ? 建筑用地規(guī)劃許可證 ： 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關檔案，向城市規(guī)劃行政管理部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。 現(xiàn)房： 指開發(fā)商已辦妥（大產(chǎn)證）房地產(chǎn)權證。 第二部分 房地產(chǎn)銷售 房地產(chǎn)買賣形式 期房： 有了預售許可證，但還沒拿到大產(chǎn)證；開發(fā)商從取得商品房預售許可證至房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）止這期間為期房。 產(chǎn)權證書： 是指”房屋所有權證“和”土地使用權證“，是房地產(chǎn)權的法律證明。 房屋使用權： 是指對房屋擁有的享用權。 第二部分 房地產(chǎn)銷售 房地產(chǎn)權限 房屋所有權： 房屋所有人享有房屋的占有、管理、享用、排他、處置（包括出售、出租、抵押、贈于、繼承）權的總和。 土地使用權： 土地使用者享有 使用、收益、轉讓等權利。 房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉讓等產(chǎn)權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。這些權利關系的變化，只有得到國家房地產(chǎn)主管部門登記并得到確認，才具有法律效力。由于房地產(chǎn)是一種特殊商品，在交換過程中，還引起了一系列權利關系的變化，即他項權利變化。 ⒋ 將樓盤推薦給客戶的專家 銷售人員要有絕對的信心 ， 并必須做到三個相信： 相信自己所代表的公司 相信自己所推銷的能力 相信自己所推銷的商品 第二部分 房地產(chǎn)銷售 房地產(chǎn)買賣 房屋買賣，是房地產(chǎn)交易的一種形式。 ⒉ 公司經(jīng)營傳遞者 銷售人員明確自己是公司與客戶的中介 ， 其主要職能把公司經(jīng)營傳遞給客戶 ， 達到銷售目的 。 （ 四 ） 包 銷： 與企劃代理的區(qū)別在于 ， 由代銷公司來承擔廣告費用 ，因此包銷的風險性在代銷業(yè)中是最大的 。 （ 二 ） 企劃銷售： 由開發(fā)商提供廣告費用 ， 代銷公司根據(jù)項目的特點 ， 將項目重新定位 ， 從前期的案前準備 、 廣告策劃以及現(xiàn)場的銷售進行一系列的整體運行 。就是把開發(fā)商正在建造的房子或已建造完成的房子，通過廣告吸引客戶至現(xiàn)場，從而把房子賣掉的過程。 從房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢中可以看出，今后開發(fā)商將專門負責開發(fā)（建房子），銷售商將專門負責銷售（賣房子），物業(yè)管理公司將專門負責對成熟小區(qū)的管理（把小區(qū)內(nèi)的各項管理事務再分包給專業(yè)公司來負責，如保安、綠化等）。從房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售到物業(yè)管理，是一個很長的過程，而且任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會導致過程中出現(xiàn)偏差。
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