【正文】 劃； (5)物業(yè)部：負責(zé)保潔、綠化、殺蟲滅鼠、垃圾清運等工作； 除上述基本部門之外，根據(jù)零售商業(yè)物業(yè)管理的特殊性，還應(yīng)考慮設(shè)置對承租戶的管理部門，一般稱為商管部、商務(wù)部或租戶管理部等。1．機構(gòu)設(shè)置 下面舉例說明一般的機構(gòu)設(shè)置方式。 管理年限并非越長越好，而是要因項目而異，其長短可以從一個側(cè)面反映出物業(yè)管理企業(yè)的管理思路。比如，物業(yè)管理企業(yè)是否需要墊付開辦費，是否要承諾優(yōu)先錄用開發(fā)商推薦的工作人員，是否只有在委托方同意的情況下才能從項目上撤出，其本質(zhì)是管理的主權(quán)掌握在哪一方。(1)管理模式： 即物業(yè)管理企業(yè)采用什么樣的模式對項目進行管理，是成立子公司、分公司，還是項目部或者管理中心等，不同形式具有不同的管理意義。(3)必要的經(jīng)濟回報。就中高檔項目而言，經(jīng)營策略主要包括：(1)樹立品牌形象，參與市場競爭。在這三個方面的工作中，策略是基礎(chǔ)，計劃是前提，費用是根本。36物業(yè)經(jīng)營管理第四節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理一、策略與計劃 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理是否成功，有多方面的影響因素。 除上述條款外，零售商業(yè)物業(yè)的租約中還經(jīng)常包括中止租約條款和持續(xù)經(jīng)營條款 (保持商業(yè)經(jīng)營活動的連續(xù)性和穩(wěn)定性 )，有時還有對租戶承租面積的變更、租戶經(jīng)營風(fēng)險投保做出規(guī)定的條款。 同寫字樓租約一樣，業(yè)主為了能夠簽訂新的租約或保持現(xiàn)有租戶到期后續(xù)租，常常給予租戶一定的折讓優(yōu)惠。由于這項工作是物業(yè)整體廣告宣傳與促銷活動的一部分，因此租戶通常要拿出其毛利潤的一定比例來支付旨在推廣其商店和整個物業(yè)的廣告費用。 廣告、標志和圖形。 該條款應(yīng)準確地界定購物中心內(nèi)公用面積的組成，說明租戶為此應(yīng)支付哪些費用。 同一個購物中心的租戶之間，營業(yè)時間的安排應(yīng)協(xié)調(diào)一致。當(dāng)然，如果租戶同意在該范圍內(nèi)連鎖分支店的營業(yè)額之全部或部分，亦納入繳納百分比租金的范疇，業(yè)主也應(yīng)該同意與其協(xié)商。 該條款旨在防止某一租戶于購物中心的一定距離范圍內(nèi) (通常為 4～ 8km)，重復(fù)設(shè)立經(jīng)營內(nèi)容相似的商店或發(fā)展相似的連鎖店。但人們一般認為，在一個購物中心內(nèi)允許存在某些競爭通常是利大于弊，而限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶同時出現(xiàn)在一個購物中心，可能不利于提高經(jīng)營效果。 31物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理三、租約制定限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶。 某零售商業(yè)物業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中是針對一個特定服務(wù)區(qū)域內(nèi)的一個特定市場設(shè)計的，如果物業(yè)內(nèi)的某一租戶想改變其經(jīng)營商品與服務(wù)的種類或?qū)ζ浣?jīng)營方式進行重大調(diào)整，必須事先告知物業(yè)內(nèi)的其他租戶并獲認可。租約中除了對租金及其他費用的數(shù)量和支付方式、支付時間等進行具體規(guī)定外，還要對下述的幾個特殊問題做出具體規(guī)定。對于主要租戶一般每 5年調(diào)整一次，次要租戶可每年調(diào)整一次。像寫字樓物業(yè)的租約一樣，租金調(diào)整可以基于消費者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。凈租的形式一般有以下幾種：（ 1）租戶僅按比例分攤與物業(yè)有關(guān)的稅項；（ 2）租戶要按比例分攤與物業(yè)有關(guān)的稅項和保險費（ 3）所有的經(jīng)營費用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項、保險費、公共設(shè)施設(shè)備使用費、物業(yè)維護維修費用、公用面積維護費、物業(yè)管理費等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費用。27物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理二、租金確定與調(diào)整（三）代收代繳費用和凈租約像寫字樓出租時一樣，當(dāng)使用毛租的形式出租零售商業(yè)物業(yè)時，所有的經(jīng)營費用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。由于該類租金以零售商的營業(yè)額為基數(shù)，其數(shù)量可能在每個月之間有較大的波動，所以百分比租金常常作為基礎(chǔ)租金的附加部分。（二）百分比租金 當(dāng)收取百分比租金時，業(yè)主分享了在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)作為租戶的零售商的部分經(jīng)營成果。26物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理二、租金確定與調(diào)整（一）基礎(chǔ)租金 基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計算。除此之外，某些租戶還有一些特殊的要求，例如餐飲店需要解決營業(yè)中的垃圾處理和有害物排放問題、家具店需要特殊的裝卸服務(wù)等。 合理確定各租戶在整個購物中心中的相對位置非常重要，位置分配的目標是，在綜合考慮各零售業(yè)務(wù)之間的效益外溢、效益轉(zhuǎn)移、比較、多目標和沖動性購物行為等因素的前提下，實現(xiàn)購物中心整體利潤的最大化。 當(dāng)購物中心內(nèi)有兩個或兩個以上的主要租戶時，應(yīng)該注意他們各自提供的商品種類是否搭配合理，且與次要租戶所提供的商品類型互為補充。潛在租戶有否足夠的儲備基金來應(yīng)付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量租戶財務(wù)能力大小的一個方面。由于聲譽是對商家公眾形象的評估，所以物業(yè)管理企業(yè)要注意了解零售商對待消費者的態(tài)度如何。 此外，理想租戶所經(jīng)營的商品種類應(yīng)該配合整個物業(yè)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)劃，避免在同一零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)多個經(jīng)營同類型商品的商家而引起不必要的競爭。除了消費者的自然習(xí)慣外，物業(yè)管理企業(yè)必須預(yù)計有哪些因素可以主動地吸引消費者的光顧。例如，將主力店安排在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)主要通道的兩端，并在連接名店的通道兩側(cè)布置一些小的專賣店，要到這些主力店購物的消費者就不得不穿過這條通道，這可以給側(cè)面的小店帶來充足的客流；盡量避免 “死胡同 ”，因為這不利于客流的自由流通；將服務(wù)性的商店 (例如銀行、餐廳、旅行社等 )盡量安置在中心側(cè)面靠近出入口的地方；將干洗店和寵物店盡量遠離餐廳和快餐店；善用部分樓梯轉(zhuǎn)角和中庭附近的空余位置，可將其出租給臨時攤位，與其簽訂試租協(xié)議，如果營業(yè)狀況很好就將其轉(zhuǎn)移至正式的專賣店中 . 21物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理 制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運行管理的核心內(nèi)容，其目的是實現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。主力店通常是大型百貨商場或者連鎖超級市場。因此在招商時應(yīng)注意引入多種類型的專賣店，從化妝品、女性服飾、男士服裝、家用電器到各類主題餐廳、超市、快餐店、電影院等各類休閑娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，集購物、消遣、娛樂設(shè)施等于一身，滿足消費者衣、食、住、行及娛樂的各種需求。1．租戶組合應(yīng)實現(xiàn)多樣化 租戶組合的多樣化是為了最大程度地實現(xiàn) “聚集效益 ”。正因為主力店在提升零售商業(yè)物業(yè)形象上的巨大作用，因此它們通常能夠在租金上得到很高的折扣優(yōu)惠，這種價格歧視是零售商業(yè)物業(yè)的一個重要特征。 對主力店形象和零售店組合作用的實證研究表明，主力店是吸引消費者前來購物的重要因素，甚至是家庭選擇前往這個零售商業(yè)物業(yè)的首要理由；而零售店組合對于零售商業(yè)物業(yè)的整體吸引力非常重要。主力店的形象在吸引顧客方面是至關(guān)重要的，這包括它的品牌、信譽、檔次、服務(wù)質(zhì)量等，它與零售店組合一起構(gòu)成了整個零售商業(yè)物業(yè)的形象。主力店產(chǎn)生了需求的外部效應(yīng)，為周圍小的零售店帶來了客流，普通零售店能夠得到這種外部效應(yīng)所帶來的好處。因此，同類零售店聚集在一起是可能的。但 Hotelling認為，只要所出售的商品或所提供的服務(wù)之間存在著較小的差異 (這也就是所謂的 “最小差異化”概念 )，那么僅靠降低價格是無法壟斷整個市場的，因此銷售同種商品的零售店可以穩(wěn)定地共存。 在 70多年之前，美國學(xué)者 Hotelling提出了同類零售商聚集理論。這就是為什么零售商業(yè)物業(yè)要引入很多不同類型的零售店人住的原因。為了滿足消費者多目的購物 (“一站式 ”購物 )的需要，出售不同商品的零售商店往往會聚集在一起，形成一個商業(yè)區(qū)。這些商品的質(zhì)量通常不會有很大差別，因此不必到其他的更遠的商店去購買，否則較高的交通成本和時間成本會抵消低價格所帶來的收益。該理論最初主要分析消費者的單一目的購物行為，發(fā)現(xiàn)如果消費者只購買一件商品，那么他們通常會到離家最近的商店去購物。14物業(yè)經(jīng)營管理第二節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學(xué)原理二、經(jīng)營與運作 零售商業(yè)物業(yè)運作的相關(guān)理論主要集中在三個領(lǐng)域：中心地理論、同類零售商聚集理論和需求外部效應(yīng)理論。（四）規(guī)模大小 零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模越大，其內(nèi)部各個零售店之間相互促進的能力就越強。（二）進出交通 交通便利和停車方便也是影響購物中心成功經(jīng)營的重要因素。12物業(yè)經(jīng)營管理第二節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學(xué)原理一、選址與規(guī)劃（一）市場容量 購物中心在選址時，應(yīng)當(dāng)選擇有足夠市場潛力的地方。有的是將所有的專業(yè)全部發(fā)包給一家物業(yè)管理企業(yè)，有的則是分別分包，對外簽訂幾份甚至十幾份的專業(yè)委托合同。大物業(yè)是指在商業(yè)經(jīng)營面積區(qū)域外的工作由專業(yè)物業(yè)公