【正文】 12898 1831774 24 11769 1411456 13387 1153826 13798 1190078 12198 1732360 23 11069 1327505 13696 1180458 14106 1216643 12498 1774966 22 11369 1363484 12987 1119350 13398 1155578 11798 1675552 21 10669 1279533 13296 1145982 13706 1182143 12098 1718158 20 10769 1291526 12387 1067636 12798 1103828 11198 1590340 19 10119 1213572 12746 1098578 13156 1134705 11548 1640047 18 10469 1255547 12087 1041779 12498 1077953 10898 1547734 17 9819 1177593 12446 1072721 12856 1108830 11248 1597441 16 10169 1219568 11787 1015922 12198 1052078 10598 1505128 15 9369 1123624 11996 1033935 12406 1070018 10798 1533532 14 9769 1171596 11387 981446 11798 1017578 10198 1448320 13 9169 1099638 11796 1016697 12206 1052768 10598 1505128 12 9569 1147610 11187 964208 11598 1000328 9998 1419916 11 8969 1075652 11596 999459 12023 1035518 10398 1476724 10 9269 1111631 10887 938351 11298 974453 9698 1377310 9 8749 1049268 11366 979636 11776 1015680 10178 1445480 8 9229 1106834 10827 933179 11238 969278 9658 1371629 7 8709 1044470 11306 974464 11716 1010505 10138 1439799 6 9189 1102037 10767 928008 11178 964103 9618 1365948 5 8669 1039673 11246 969293 11656 1005330 10098 1434118 已售 已售 33 根據(jù)價格表的統(tǒng)計分析， 1棟 94套單位里有 59套單位價格在 12023元 /㎡以下，因此， 我們有希望完成開盤 50%的銷售率及 4月 28日達到 70%的銷售率，到達項目熱銷造勢的 態(tài)勢；然后項目將進行封盤，為第二批單位的推售蓄客，開啟第二批單位認(rèn)籌活動。 第一批單位推售四大核心思想： 量少，保證項目開盤熱銷； 產(chǎn)品線豐富，對各個戶型進行初次實戰(zhàn)摸底； 要保證后續(xù)推售單位的完整性； 此次推售單位以綜合質(zhì)素較差的單位為主，減輕后期銷售的壓力。 需求情況 各月到訪情況 27 整體推售思路 28 在這樣的情況下，我們對項目的推售進行整體思考： 不錯過 3月的黃金銷售期，保證項目競爭激烈的羅湖市場占得先機； 盡量保證前期積累客戶的實際購買度； 為開發(fā)商回籠部分資金； 提前減輕項目銷售壓力； 經(jīng)過項目組的溝通及思考，建議將項目推售分兩兩批走； 首先推出第一批相對質(zhì)素較差的單位，作為項目的先頭部隊，搶占先機的同時為項 目的產(chǎn)品及價格進行摸底，為第二批單位的推售奠定結(jié)實基礎(chǔ)。且 11月份以前的客戶對項目已無太大熱情，隨著時間的推移， 前期累積的客戶將逐漸失去耐性。 24 項目現(xiàn)狀 25 雖然項目本周已取得預(yù)售許可證，但從目前售樓處的工程進度來看，在 3月底可完全 交付使用，則從現(xiàn)在至售樓處開放有約兩周的時間；而樣板房交付使用則需要到 4月份。 23 4月起，羅湖區(qū)樓市供應(yīng)量將呈現(xiàn)膨脹態(tài)勢，而且樓市供應(yīng) 量也會聯(lián)帶催生。 ? 5月推出的新盤預(yù)計有 2個，綜合體量預(yù)計達 ㎡。 小結(jié) 19 三、項目開盤方案 20 開盤工作梳理 開盤時間的選擇 項目現(xiàn)狀 推售策略及工程配合 認(rèn)籌細(xì)則 開盤方案 21 5月份及下半年推盤量 ? 據(jù)不完全統(tǒng)計，羅湖區(qū) 4月起準(zhǔn)備推出市場的新盤預(yù)計總量可達 48萬㎡。 18 隨著金融海嘯對中國影響的逐漸凸顯， 09年下半年深圳樓市將受到巨大影響，客戶信心及購房能力都將受到重挫，雖然相關(guān)政策將會對樓市進行刺激，但所刺激的強度決定著客戶信心是否能得以恢復(fù)；同時，龐大的供應(yīng)量，將加深客戶觀望的態(tài)度；跌宕起伏的市場將使 09年比 08年有更大的變化，因此，我們應(yīng)該做好準(zhǔn)備，以適應(yīng)不斷調(diào)整的市場。 17 09年羅湖區(qū)項目一覽表 項目名稱 位臵 開發(fā)商 總占地面積 (萬㎡ ) 尚可售建筑面積 (萬㎡ ) 09可能入市面積 (萬㎡ ) 物業(yè)類型 仙湖公舘 蓮塘 廣嘉地產(chǎn) 大面積復(fù)式 鴻翠苑 草埔 鴻基地產(chǎn) 3房 金翠園 翠竹 佳兆業(yè)地產(chǎn) 7 中大戶型 文星閣 羅湖口岸 粵國投資 小戶型 華商時代公寓 田貝 華商臵業(yè) 住宅辦公兩用公寓 航天晴山月二期 蓮塘 航天地產(chǎn) 高檔住宅 港澳 8號 東門 港豐地產(chǎn) 5 5 公寓 京基金融中心 蔡屋圍 京基地產(chǎn) 總 38 高檔綜合項目 蘭亭國際公寓 蓮塘 西嶺股份 15 12 高檔公寓 峰度天下 蓮塘 羅芳 安業(yè)臵業(yè) 高檔住宅 幸福里 蔡屋圍 華潤深圳 —— 高檔公寓 田貝花園 田貝 田貝股份公司 —— 13 商住 在這 12個項目中，包括本項目在內(nèi)蓮塘片區(qū)預(yù)計推出的有 4個項目，其中 3個住宅產(chǎn)品相似，是羅湖 09年競爭最為激烈的片區(qū)。 16 09年羅湖區(qū)供應(yīng)量情況分析 09年新增供應(yīng)（萬㎡） 08年存量（萬㎡） 09年總可售面積（萬㎡） 09年羅湖預(yù)計推出的項目有 12個左右，約 48萬平方米，同比增加近一倍。而在至至少 1700萬平米未售面積中，有 544萬平米是已拿批預(yù)售但未售出面積，即未來 12年內(nèi)至少仍有 1156萬平米的面積可入市。 通膨難以避免 15 深圳市場未來 12年的供應(yīng)量仍較大 2023年施工面積 平米 + 2023年 111月新開工面積 平米 2023年銷售面積 平米 + 2023年銷售面積 平米 未售面積（ =施工面積 銷售面積） 大于 1