【正文】 力品質(zhì)認(rèn)可，看重品牌開發(fā)商產(chǎn)品已成交客戶特點(diǎn)p對(duì)政府南運(yùn)河改造政策看好，對(duì)南運(yùn)河景觀較為感興趣p注重社區(qū)景觀，較為青睞富力灣社區(qū)景觀p對(duì)精裝產(chǎn)品感興趣，比較傾向富力灣奢華式的裝修p在經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面屬于中北鎮(zhèn)中上游客戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。注重成熟社區(qū)感受?對(duì)萬(wàn)科產(chǎn)品附加值較為青睞。針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目定位于外：板塊之間孰優(yōu)孰劣？于內(nèi)：板塊之內(nèi)如何廝殺？對(duì)象：客戶內(nèi)心價(jià)值幾何？客戶定位形象定位萬(wàn)科盈潤(rùn)園 —— 客戶改善兼投資性需求凸顯客戶分析：投資兼改善客戶占 69%；剛性需求占 31%。受市場(chǎng)政策影響，投資客減少，對(duì)客戶心理造成干擾，使客戶產(chǎn)生理性回歸，不確定性增強(qiáng)；自住改善型客戶為主，對(duì)于社區(qū)要求較高，物業(yè)以及社區(qū)環(huán)境成為此部分排卡客戶最關(guān)心的要素。240歲上下，該部分人群是現(xiàn)在社會(huì)當(dāng)中的中堅(jiān)力量，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，處于事業(yè)上升階段。p置業(yè)目的劃分：首次開盤以買房目的，圓夢(mèng)、改善自主；二次開盤投資類客戶增加比例。）區(qū)域內(nèi) 假日風(fēng)景 洋房、小高、高層 200假日潤(rùn)園 小高、高層 朗潤(rùn)園 別墅 盈潤(rùn)園 小高、高層 大地 12城 洋房，高層 6萬(wàn)富力灣 高層 華亭國(guó)際 洋房、小高 10萬(wàn)水語(yǔ)花城 小高、洋房、別墅 9600霞飛路 63里弄 小高、洋房、聯(lián)排 （預(yù)計(jì)） 24萬(wàn)本案 別墅、高層、洋房 （預(yù)計(jì)） 合計(jì) —— —— 2023年首開高層、小高層，總體量 24萬(wàn)平米霞飛路 63里弄富力灣2023年1月 4月 7月 10月 12月 1月 4月 7月 10月 12月 華亭國(guó)際 約 10萬(wàn)平米大地 12城 約 6萬(wàn)平米約 盈潤(rùn)園 約 18萬(wàn)平米銷售周期區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)由于內(nèi)部未來(lái)供應(yīng)及存量較多，因此區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈u區(qū)域內(nèi)存量較多集中在高層產(chǎn)品中，提升產(chǎn)品力 =提高競(jìng)爭(zhēng)力u未來(lái)供應(yīng)洋房有限，量?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)能力強(qiáng)，但與高層差距不大u別墅存在明顯市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但需具備較強(qiáng)的產(chǎn)品打造能力，且區(qū)域別墅市場(chǎng)容量尚未得到驗(yàn)證客戶面對(duì)中心城區(qū)及環(huán)線的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)，及競(jìng)爭(zhēng)白熱化的中北鎮(zhèn)，客戶如何選擇？分產(chǎn)品客戶分析 洋房產(chǎn)品高層產(chǎn)品別墅產(chǎn)品在售項(xiàng)目 萬(wàn)科盈潤(rùn)園 富力灣 華亭國(guó)際 大地 12城客戶來(lái)源 以地緣性為主，輻射河西、和平、紅橋、遠(yuǎn)郊 南開、紅橋、西青為主南開、紅橋、西青為主 南開、西青為主客戶職業(yè) 萬(wàn)科老客戶、公務(wù)員、教師、白領(lǐng) 私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員 白領(lǐng)、年輕教師 工作 35年的教師、小白領(lǐng)客戶置業(yè)目的 改善、投資或剛需 初次改善 初改或剛需 剛需客戶特點(diǎn)l對(duì)區(qū)域的價(jià)值認(rèn)同，相信區(qū)域的發(fā)展前景；l對(duì)于品牌、社區(qū)環(huán)境比較認(rèn)可，相信萬(wàn)科對(duì)于產(chǎn)品價(jià)值的兌現(xiàn)度；l對(duì)政府南運(yùn)河改造政策看好l注重社區(qū)景觀對(duì)精裝產(chǎn)品感興趣l在經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面屬于中北鎮(zhèn)中上游客戶， 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)l吸引總房款較低的客戶群體。目前別墅產(chǎn)品形式已被客戶認(rèn)可，未來(lái)存量較少，但客戶需求旺盛，溢價(jià)能力較高，未來(lái)將成為城市化發(fā)展的必然產(chǎn)物區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) —— 區(qū)域存量約 140萬(wàn) m178。在售別墅產(chǎn)品 —— 城市距離與性價(jià)比獲得客戶認(rèn)可，高品質(zhì)、高附加值型的經(jīng)濟(jì)型別墅熱銷出售情況 項(xiàng)目名稱 建筑形式 入市時(shí)間 體量（ m178?？偡靠钶^少。 30套p沒有絕對(duì)的景觀優(yōu)勢(shì)，距城市中心距離短，成為城市第一居所別墅。目前高層產(chǎn)品已實(shí)現(xiàn)客戶認(rèn)可，由于未來(lái)城市化發(fā)展要求及高層產(chǎn)品的溢價(jià)能力，未來(lái)中北鎮(zhèn)板塊將依然以高層產(chǎn)品為主流產(chǎn)品，并逐步提升產(chǎn)品品質(zhì)。市場(chǎng)需求量較高，已實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)認(rèn)知；↘ 實(shí)現(xiàn)價(jià)格 ?目前價(jià)格平臺(tái)約為 82008800元 /平米，精裝產(chǎn)品約為 1000011000元 /m178。未來(lái)高層市場(chǎng)預(yù)判 —— 市場(chǎng)需求量較大，溢價(jià)能力較高，未來(lái)依然是主流產(chǎn)品↘ 后期存量 ?高層產(chǎn)品存量較大，達(dá) 100萬(wàn) m178。在售高層產(chǎn)品 —— 以一室、兩室戶型為主，三室戶型基本只占到項(xiàng)目供應(yīng)的 30%，仍以剛性需求為主高層市場(chǎng) —— 高層產(chǎn)品為目前主流供應(yīng)，產(chǎn)品形式已實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)認(rèn)知，年均消化約 10萬(wàn) m178。p景觀較好。p總房款較低，主要首次置業(yè)客群。一室小戶型為主，毛坯，客群為中下游客戶。精裝。產(chǎn)品品質(zhì)較差，分流區(qū)域較為低端人群。受市場(chǎng)影響相對(duì)較小；（以華亭為例）↘ 實(shí)現(xiàn)價(jià)格 ?目前價(jià)格平臺(tái)為 90009500元 /平米。p 洋房消化速度較快，單個(gè)項(xiàng)目年消化面積最高可達(dá) 5萬(wàn)平米。產(chǎn)品特點(diǎn)：p戶型基本為兩室、三室；p在售洋房產(chǎn)品基本無(wú)戶型創(chuàng)新，中規(guī)中矩。產(chǎn)品剩余 目前銷售三期，庫(kù)存較多。 6層到頂。 5層半洋房，帶有露臺(tái)。）區(qū)域外 中信珺臺(tái) 別墅、高層 （預(yù)計(jì)） 18萬(wàn)東北角藝術(shù)公寓 高層 21萬(wàn)九州國(guó)際 高層 金奧國(guó)際 高層 2023. 瞰海尚府 高層 格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地 高層 合計(jì) —— —— 2023年 2023年中信珺臺(tái) 預(yù)計(jì) 2023年 5月上市，體量 18萬(wàn)平米東北角藝術(shù)公寓 庫(kù)存 3200套九州國(guó)際 庫(kù)存 400套金奧國(guó)際 住宅庫(kù)存約 500套，額外 3棟公寓瞰海尚府 剩余 5棟， 31層高層格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地 剩余 10棟約 1300套1月 4月 7月 10月 12月 1月 4月 7月 10月 12月 銷售周期中心城區(qū)競(jìng)爭(zhēng) —— 中心城區(qū)及環(huán)線存量約 70萬(wàn) m178。05年 06年 07年 08年 09年 10年主動(dòng)郊區(qū)化中北鎮(zhèn)市場(chǎng)發(fā)展歷程 ——?dú)v經(jīng) 6年 開發(fā)，中北鎮(zhèn)已經(jīng) 開發(fā)過(guò)半 ，區(qū)域配套交通已逐步完善，中北鎮(zhèn)已率先實(shí)現(xiàn) 城市化 ，伴隨南運(yùn)河沿線 RBD的定位，其 商業(yè)商務(wù)功能 開始逐步強(qiáng)化產(chǎn)品上，中北鎮(zhèn)經(jīng)歷了由洋房 → 洋房 +高層 → 純粹高層 +純粹低密別墅的轉(zhuǎn)變客戶上，區(qū)域基本實(shí)現(xiàn)了由洋房牽引型客戶 → 外溢型剛需客戶 → 主動(dòng)外溢的改善型客戶的轉(zhuǎn)型針對(duì)當(dāng)前天津及中北鎮(zhèn)區(qū)域的特征，站在歷史的角度和高度我們判斷：城市能量在累積；城市半徑在擴(kuò)大；中產(chǎn)的數(shù)量在增長(zhǎng)；改善性需求外向延伸；城市近郊大盤日漸稀缺；第三章 定位定位風(fēng)險(xiǎn)分析客戶定位形象定位It was the age of CITY：It was the age of FORTUNE：It was the age of GEDALE：天津極速擴(kuò)張中產(chǎn)階層爆發(fā)爆發(fā)時(shí)不我待It was the best of times…DESTINY 80009300元 /m178。/年45006500元 /m178。/年 2530萬(wàn) m178。定位為適合于中低端居民的保障性用房居住板塊 。天津人口資產(chǎn)總額約為： 14940億元216。天津千萬(wàn)富豪總數(shù)：約 14,500人216。 富 正在匯集全球最宜居城市內(nèi)地 城市競(jìng)爭(zhēng)力直追 中國(guó)第三城地名 排名 千萬(wàn)富豪（人） 排名 億萬(wàn)富豪北京 1 151,000 1 9,400廣東 2 145,000 2 8,200上海 3 122,000 3 7,300…… 4 116,500 4 6,760天津 11 14,500 13 1,030山西 12 13,300 10 1,110富裕人士分布表：福布斯最新統(tǒng)計(jì)（信息來(lái)源：每日新報(bào)）：216。關(guān)于新城的時(shí)代理想—— 天一 .中北鎮(zhèn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣溝通 ——前期回顧具有領(lǐng)導(dǎo)型大盤的條件可自成體系，但外圍環(huán)境及氛圍需逐步完善項(xiàng)目本體 物業(yè)發(fā)展方向及定位建議跳出區(qū)域、俯瞰城市、以構(gòu)建城市理想生活為目標(biāo)在產(chǎn)品、營(yíng)銷等方面全方位營(yíng)造高尚品質(zhì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目由低密度產(chǎn)品與高層產(chǎn)品相結(jié)合組成，配套商業(yè)設(shè)置于紫陽(yáng)道兩側(cè)，南北兩區(qū)需分別設(shè)置會(huì)所，各類產(chǎn)品相互融合，確保均好性，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體形象和利益的高度統(tǒng)一。營(yíng)銷思路第一章：大時(shí)代機(jī)遇 —— 站在巨人的肩膀上，迎合社會(huì)趨勢(shì)第二章：定位 —— 在最好的時(shí)代找好位置第三章：首戰(zhàn)啟動(dòng) —— 目標(biāo)必勝，解決難題，打造營(yíng)銷攻勢(shì)COMPANYCITYThe following takes place in TIANJIN…城市正在擴(kuò)張 財(cái)富迅速累積欲望 ZHENG在膨脹企業(yè)亟需升級(jí)EXPANTIONPEOPLEFORTUNE 城市群落 日漸清晰第一章 大時(shí)代機(jī)遇更 快2023年 GDP增長(zhǎng) %，位居全國(guó)第二 高速鐵路 400km/h 28分連接京津 空客 A320 870km/h 分鐘連通世界 更 新道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施全面升級(jí) 濱海新區(qū)實(shí)體化催生地產(chǎn)新契機(jī)更 高300m嘉里中心環(huán)球金融中心340m中糧大廈350m濱海 MSD600m海泰 117大廈城市高度見證發(fā)展速度天津，正以前所未有的速度完成她 城市化 的蝶變?cè)谶@里， 智 天津市總?cè)丝冢杭s 1176萬(wàn)人216。天津億萬(wàn)富豪總數(shù)：約 1,030人216。年收入總額 150300萬(wàn)人口：約 2030萬(wàn)人中 產(chǎn) 爆