【正文】 值在 2023 元以上、并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)管理。 固定資產(chǎn)必須同時(shí)具備下列兩個(gè)條件： 一是使用年限在一年以上：二是單位價(jià)值在規(guī)定的限額以上（ 1000元、 1500元、 2023元）。 備品配件的管理應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé) ，其職責(zé)主要是確定備件的范圍，收集備件圖紙、測繪整理，確定備件來源的途徑和方法，確定合理的儲備定額和儲備形式，編制備件卡和備件的臺賬，為備件的制造、采購和庫存提供科學(xué)的依據(jù)。為了減少維修時(shí)間，提高工作效率，應(yīng)在檢修之前準(zhǔn)備好新的零部件。 五、備品配件管理 基本原則：在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好。 設(shè)備改造費(fèi)用一般比設(shè)備更新要少得多，故通過技術(shù)改造能達(dá)到技術(shù)要求的，可以不對原設(shè)備進(jìn)行更新。 （二）設(shè)備改造 設(shè)備改造就是應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)的先進(jìn)技術(shù)，對原有的設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改進(jìn)，以提高設(shè)備的技術(shù)性能及經(jīng)濟(jì)特性。四、物業(yè)設(shè)備更新改造管理 （一）設(shè)備更新 以新型的設(shè)備來代替原有的老設(shè)備。 （三）計(jì)劃檢修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系 “ 維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃檢修為輔 ” 。 對一個(gè)系統(tǒng)或幾個(gè)系統(tǒng)甚至整個(gè)物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的停機(jī)大檢修，通常將所有設(shè)備和相應(yīng)的管道、閥門、電氣系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進(jìn)行檢修。 對設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕的零、部件，力求使設(shè)備恢復(fù)到原有的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也可對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造。 主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件，并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、緊固和潤滑工作，一般由維修人員負(fù)責(zé)，操作人員協(xié)助。 （二） 物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃檢修 計(jì)劃檢修的概念 ：對在用設(shè)備，根據(jù)其運(yùn)行規(guī)律及點(diǎn)檢的結(jié)果確定檢修周期，以檢修周期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對設(shè)備進(jìn)行積極地、預(yù)防性地修理。 計(jì)劃點(diǎn)檢 專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助，并可使用先進(jìn)的儀器設(shè)備和手段。 日常點(diǎn)檢 由操作人員隨機(jī)檢查。 點(diǎn)檢的作用 ： 通過點(diǎn)檢，掌握設(shè)備的性能、精度、磨損等情況，及時(shí)消除隱患，防止突發(fā)事故，既可保證設(shè)備正常運(yùn)行，又可為計(jì)劃檢修提供可靠的依據(jù)。 點(diǎn)檢的方法 ： ① 人工： 摸、聽、看、嗅等。 一些設(shè)備在出廠時(shí)，生產(chǎn)廠商會提供該設(shè)備的點(diǎn)檢卡或點(diǎn)檢規(guī)程，其中包括檢查內(nèi)容、檢查方法、檢查周期以及檢查標(biāo)準(zhǔn)等。 該工作以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)行。 根據(jù)設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度、維護(hù)工作量及人員的技術(shù)水平等，決定維護(hù)的間隔周期和維護(hù)停機(jī)的時(shí)間。 日常維護(hù)保養(yǎng) ： 要求設(shè)備操作人員 班前 對設(shè)備進(jìn)行外觀檢查； 班中 按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有無震動、異聲、異味、超載等現(xiàn)象； 班后 對設(shè)備做好清潔工作。 ④ 外觀表面檢查 對設(shè)備外觀作目視或測量觀察： ★ 檢查設(shè)備的外表面有無損傷或裂痕； ★ 震動和噪聲是否異常； ★ 密封面是否有泄漏現(xiàn)象； ★ 外表面是否銹蝕以及防腐保溫層是否損壞； ★ 磨損是否在允許范圍內(nèi)； ★ 防護(hù)罩等安全裝置是否齊全； ★ 溫度、壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常； ★ 電機(jī)是否超載和過熱； ★ 傳動皮帶是否斷裂或脫落等。對潤滑油的型號品種、質(zhì)量、潤滑方法、油壓、油溫及加油量等都要有嚴(yán)格的規(guī)定。 ① 緊固 為防止設(shè)備發(fā)生更大震動導(dǎo)致螺母脫落、連接尺寸錯(cuò)位、設(shè)備位移以及密封面接觸不嚴(yán)造成泄漏等故障，必須經(jīng)常檢查設(shè)備的緊固程度。 主要是 清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查 。 （一）物業(yè)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 設(shè)備在使用中會發(fā)生 污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常 等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會釀成設(shè)備事故。 三、設(shè)備維護(hù)管理 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的目的： 及時(shí)處理設(shè)備運(yùn)行中，由于技術(shù)狀態(tài)發(fā)生變化而引起的大量、常見問題，隨時(shí)改善設(shè)備使用狀況，保證設(shè)備正常運(yùn)行，延長使用壽命。 ③② 能源管理人員的職責(zé)： 對本單位的能源應(yīng)用狀況進(jìn)行監(jiān)督、檢查，按照合理利用能源的原則，推行節(jié)能科學(xué)管理方法，組織實(shí)施節(jié)能技術(shù)措施，降低能耗；制定合理的能源消耗定額，建立節(jié)能工作責(zé)任制度并且嚴(yán)格考核；開展節(jié)能教育，組織有關(guān)人員參加節(jié)能培訓(xùn)。◎ 加強(qiáng)節(jié)能管理工作 組織領(lǐng)導(dǎo)： 物業(yè)公司 應(yīng)由主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)節(jié)能工作，可設(shè)節(jié)能工作辦公室，配備專人管理。 對使用熱源和冷源的管道和設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)保溫絕熱工作，以減少散熱損失。照明燈具的控制應(yīng)采用時(shí)間控制、日光控制或紅外音頻控制等。節(jié)約用水： 做到清濁分流、一水多用、廢水利用。如出現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即查清原因并報(bào)告負(fù)責(zé)人。 ★ 各類能源的使用要有正確可靠的計(jì)量儀表。 2. 運(yùn)行成本管理 包括 能源消耗經(jīng)濟(jì)核算 、 操作人員配置 和 維修費(fèi)用管理 等方面。 ⑤ 設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。 ③ 設(shè)備的價(jià)格及運(yùn)行時(shí)能源的耗用情況。初期投資費(fèi)用管理 在購置設(shè)備時(shí)，應(yīng)綜合考慮以下因素： ① 設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。 主要內(nèi)容： a、 采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施； b、加強(qiáng)設(shè)備能耗的管理工作。 ⑥ 事故處理要嚴(yán)格執(zhí)行 “ 四不放過 ” 原則 ，即事故原因不查清楚不放過、事故責(zé)任人及其部門未受到教育不放過、沒有行之有效的改進(jìn)措施不放過、沒有緊急事件的預(yù)防方案和彌補(bǔ)救護(hù)措施不放過。 ④ 定期校驗(yàn)儀表和安全附件 等，確保靈敏可靠。 ② 對 操作 人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn) 教育，國家規(guī)定需持證上崗的工種，必須 持證上崗 。 主要作用： 保證設(shè)備安全、正常的運(yùn)行。 設(shè)備運(yùn)行管理應(yīng)取得兩個(gè)方面的效果： ① 設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài) ， ② 從設(shè)備的購置、運(yùn)行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益 ， 即設(shè)備的全過程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。國家相關(guān)部門頒發(fā)的政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和各種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是設(shè)備管理中的法律文件，指導(dǎo)和約束著物業(yè)設(shè)備的管理工作，必須 分類存檔 ， 妥善保管好 。 電梯、變配電、燃?xì)夂徒o排水設(shè)備等都有政府部門的法規(guī)及條例進(jìn)行監(jiān)督和約束。 節(jié)能方面 ： 《中華人民共和國節(jié)約能源法》等。政策、法規(guī)、條例及規(guī)程 環(huán)保方面 ： 《中華人民共和國水污染防治法》、《中華人民共和國大氣污染防治法》、《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》、《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》、《中華人民共和國放射性污染防治法》和《中華人民共和國水法》等。 （ 1）設(shè)備卡片 （ 2）設(shè)備臺賬 （ 3）設(shè)備技術(shù)登記薄 （ 4）竣工圖 （ 5）系統(tǒng)資料 （二）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件 （一）設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料 設(shè)備技術(shù)檔案必須齊全、詳細(xì)、準(zhǔn)確，主要包括設(shè)備原始檔案和設(shè)備技術(shù)資料兩類。 設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)： ① 零部件完整齊全，符合質(zhì)量要求； ② 運(yùn)轉(zhuǎn)正常，性能良好，性能達(dá)到規(guī)定要求； ③ 設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全； ④ 設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象； ⑤ 防凍、保溫、防腐等措施完整有效。 （二）設(shè)備的完好率（ B） B=Sn/S100% 式中 : B– 設(shè)備完好率（ %）； Sn– 設(shè)備完好的臺數(shù)； S– 設(shè)備總臺數(shù)。 物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)是 用好、管好、維護(hù)好、檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率。運(yùn)轉(zhuǎn)缺陷是指使用條件的影響和變化，導(dǎo)致設(shè)備過載、過熱、腐蝕、潤滑不良、漏電和操作失誤、維護(hù)、修理不當(dāng)?shù)?。（三）故障發(fā)生的原因 產(chǎn)生故障的原因：硬件故障、軟件故障，或者是硬件與軟件不匹配等。（二）常見故障的模式 設(shè)施