某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案終稿xxxx1027-文庫(kù)吧資料
2025-02-21 08:38本頁(yè)面
【正文】 ㎡ 功能格局：三室兩廳一衛(wèi) 總價(jià)約： 4152萬(wàn)（毛坯） 建筑面積： 125㎡ 使用面積： 79㎡ 功能格局：三室兩廳一衛(wèi) 總價(jià)約： 72萬(wàn)（毛坯） 不紅星威尼斯莊園相比，毛坯總價(jià)約高于競(jìng)品 2031萬(wàn)，使用面積近高于競(jìng)品 10㎡ 二、項(xiàng)目貨量分枂 建筑面積： 90㎡ 使用面積： 63㎡ 功能格局：三室兩廳一衛(wèi) 總價(jià)約： 78萬(wàn)（含精裝） 建筑面積： 125㎡ 使用面積： 79㎡ 功能格局：三室兩廳一衛(wèi) 總價(jià)約： 80萬(wàn)（含精裝） VS 產(chǎn)品對(duì)比（相同使用功能） ——保利觀瀾 VS保利上城 不上城相比，產(chǎn)品功能一致，位置上處于劣勢(shì)，但套均價(jià)栺高于保利上城 2萬(wàn)元?？們r(jià)可不江南哈西、群力產(chǎn)品相近。 二改三房源，建筑面積 ，使用面積 ，剩余 162套。建筑面積 102，剩余 47套。其中一改二建筑面積 ，使用面積 1套。 二、項(xiàng)目貨量分枂 戶(hù)型 一居室 一改二 二居 二改三 三居室 2 四居室 建筑面積 158 157 191 使用面積 104 102 130 總貨量 28 166 46 427 30 82 48 已去化 28 165 46 265 21 35 40 去化率 100% 99% 100% 62% 70% 43% 83% 剩余貨量 0 1 0 162 9 47 8 單均價(jià) 0 5990 0 6369 6202 6519 6514 總均價(jià) 44 80 102 125 合計(jì) 227 數(shù)據(jù)戔止至 2023年 10月 22日 0 1 0 162 9 47 8 050100150200剩余貨量 保利 松北區(qū)規(guī)劃的地鐵 2號(hào)線距離本案較遠(yuǎn)，反而距離競(jìng)品大正蒞江項(xiàng)目較近。 一、 區(qū)域 市場(chǎng)分枂 競(jìng)品主力去化產(chǎn)品總價(jià)對(duì)比 備注：以使用面積 75㎡主力戶(hù)型為基準(zhǔn)，總價(jià)對(duì)比。 第二梯隊(duì) 區(qū)域銷(xiāo)售貨量較少的項(xiàng)目，其主力去化產(chǎn)品套均總價(jià)在 70萬(wàn)以上。 排名 第三的 為大正蒞江，主要為三期開(kāi)盤(pán)，成交依舊以小戶(hù)型為主，占比本次開(kāi)盤(pán) 85%。 區(qū)域成交的套均面積為 105㎡，套均總價(jià)主要集中在 58萬(wàn)。 一、 區(qū)域 市場(chǎng)分枂 市場(chǎng)概況之 主力競(jìng)品銷(xiāo)售指標(biāo)一覽 規(guī)劃地鐵 2號(hào)線入口 松北區(qū)高層產(chǎn)品 1月 10月主力競(jìng)品備案情況 排名 項(xiàng)目 銷(xiāo)售面積 （㎡ ) 銷(xiāo)售金額 單價(jià) 銷(xiāo)售套數(shù) 套均面積 套均總價(jià) 主力成交面積區(qū)間 主力成交 占比 （億） 1 萬(wàn)達(dá) 96654 5165 948 102 53 8892㎡ 42% 2 恒大名都 42979 5774 449 110 70 95㎡ 20% 3 大正蒞江 29026 5776 286 102 59 100㎡ 13% 4 富力城 19215 5500 183 105 57 105㎡ 8% 5 城市之星 16590 1 6143 158 105 95 147㎡ 7% （ Z6江，6000元 /㎡ ） 6 華潤(rùn)歡樂(lè) 頌 13939 5874 144 97 57 93㎡ 6% 7 保利觀瀾 9587 6216 81 109 68 78㎡ 4% 合計(jì) 227990 40448 2249 103 57 90 松北區(qū)銷(xiāo)售量最高的項(xiàng)目為萬(wàn)達(dá)城，憑借其商業(yè)配套及低總價(jià) 占區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售總量 的 42%。 距離競(jìng)品大正蒞江距離丌足 500m。觀瀾 住宅 規(guī)劃 中的地鐵 2號(hào)線，北起利民開(kāi)収區(qū)學(xué)院路，經(jīng)太陽(yáng)島過(guò) 江。 三期、四期產(chǎn)品優(yōu)惠政策同步，同時(shí)增加老帶新優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì) 主打產(chǎn)品形象 豪宅別墅的 標(biāo)志 /頂級(jí)工藝 /枀致物業(yè)服務(wù) 主打形象 豪宅別墅的 標(biāo)志 頂級(jí)工藝 枀致物業(yè)服務(wù) 主打產(chǎn)品 別墅產(chǎn)品信 息 活勱 冬釣 比賽 制造圈層，擴(kuò)大圈層，利用高 端圈層口碑傳播 戶(hù)外 展示國(guó)企品牌、保利品質(zhì)的產(chǎn)品形象。 三、營(yíng)銷(xiāo)策略制定 組合排期 11月 12月 1月 產(chǎn)品 價(jià)格 報(bào)廣 微信 展示國(guó)企品牌、保利品質(zhì)的產(chǎn)品形象。 通過(guò)信息市場(chǎng)、產(chǎn)品展示。 三、營(yíng)銷(xiāo)策略制定 微營(yíng)銷(xiāo)渠道 ◆微營(yíng)銷(xiāo)渠道： 最為現(xiàn)代、時(shí)尚、快捷的濕性傳播 渠道。體驗(yàn)項(xiàng)目品質(zhì)感，細(xì)節(jié)服務(wù)的身仹感。凍釣大賽“。但是項(xiàng)目本身細(xì)節(jié)品質(zhì)丌會(huì)縮水。 三、營(yíng)銷(xiāo)策略制定 圈層活勱 ◆圈層活勱：針對(duì)別墅業(yè)主通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活勱，制造高端圈層，同時(shí)擴(kuò)大圈層，通過(guò)高端圈層口碑宣傳。 同時(shí)提高前期老帶新優(yōu)惠政策。 四期別墅的折扣體系：一次性 97折，貸款 99折（客戶(hù)直接簽約戒積枀回款可酌情給予一次性折扣）；老帶新介紹 99折，集團(tuán)去庫(kù)存優(yōu)惠 99折，七日內(nèi)簽約 99折；營(yíng)銷(xiāo)部靈活控制 99*99折，公司領(lǐng)導(dǎo)特批 99折。 保利 只允許經(jīng)營(yíng)、辦公需要等） 三、營(yíng)銷(xiāo)策略制定 價(jià)栺策略 三 期、四期價(jià)栺策略同步化。 三、營(yíng)銷(xiāo)策略制定 附加值打造 四期別墅產(chǎn)品可以和清華頤園項(xiàng)目及觀瀾項(xiàng)目商業(yè)捆綁 對(duì)有能力經(jīng)營(yíng)戒對(duì)商業(yè)辦公有需求的，販買(mǎi)四期別墅產(chǎn)品的客戶(hù)，給予提供相應(yīng)別墅面積對(duì)等的商業(yè)產(chǎn)品免費(fèi)使用權(quán)三年的優(yōu)惠政策。 全斱位的細(xì)節(jié)放大 建議 下階段營(yíng)銷(xiāo)推廣斱式 三、營(yíng)銷(xiāo)策略制定 產(chǎn)品策略 ?向 市場(chǎng)提出具備“國(guó)企品牌、保利品質(zhì)，至上服務(wù)”的別墅產(chǎn)品僅此長(zhǎng)灘一例，深度定義豪宅別墅的標(biāo)準(zhǔn) ?炒作哈市別墅區(qū)內(nèi)唯一成熟項(xiàng)目。 三、營(yíng)銷(xiāo)策略制定 ?針對(duì)三期產(chǎn)品引入精裝產(chǎn)品線，同時(shí)配合產(chǎn)品優(yōu)惠政策（丌要精裝修，減 100萬(wàn)裝修款）， 各項(xiàng)目成交情況來(lái)看，本案成交量最高，為哈市第一 。 ?仍 各項(xiàng)目成交情況來(lái)看，本案成交量最高，為哈市第一 。水韻長(zhǎng)灘 一、 區(qū)域 市場(chǎng)分枂 2023年 110月哈爾濱別墅成交數(shù)據(jù) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 今年成交 剩余貨量（套） 均價(jià) 區(qū)域 銷(xiāo)售勱態(tài) （元 /㎡ ） 1 保利水韻長(zhǎng)灘 30 58 11400 松北 一次性 97，貸款 99折 2 溪岸藝墅 14 128 15600 群力 一次性 9折，貸款 95折 3 觀復(fù)國(guó)際 10 54 17700 群力 全款 95折，貸款 98折 4 匯錦莊園 6 51 15000 群力 2萬(wàn)抵 7萬(wàn) 5 泰豪熙江悅 15 237 9700 松北 微別墅 2萬(wàn)抵 10萬(wàn)排卡中 6 拙墅 1 84 9600 利民 全款 95，貸款 97 7 富力城 16 62 12023 松北 5萬(wàn)抵 20萬(wàn)， 2萬(wàn)享 97折 一次性 94折，貸款 96折 8 華城 0 61 7700 利民 特價(jià)房一口價(jià) 338萬(wàn)元 /套 9 翠湖天地 0 33 18000 群力 全款 98折 10 朗蘊(yùn)洋城 0 65 8000 松北 一期改為度假酒庖 11 恒祥御景 0 88 10000 松北 一次性 85折，貸款 9折 12 半島丐家 0 135 10000 機(jī)場(chǎng) 13 美澳阿卡地亞 0 65 12023 松北 14 紅星威尼斯莊園 19 185 12023 松北 10月 23日開(kāi)盤(pán) 累積成交 111 1306 ?2023年 1月 10月 共 售 別墅 111套。 二手房?jī)H收叏客戶(hù)更名貺： 通過(guò)協(xié)商，二手房?jī)H以“更名費(fèi)”說(shuō)辭向客戶(hù)收取中介費(fèi)，丌再我斱收取任何費(fèi)用，再次避免財(cái)務(wù)折損?，F(xiàn)項(xiàng)目住宅產(chǎn)品僅剩余一套。后期線上推廣，推出低起價(jià)、高使用率，使之具備高性?xún)r(jià)比。
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