某地產(chǎn)金色城品營銷策劃案-文庫吧資料
2025-02-20 22:02本頁面
【正文】 高資金門檻、限制外資?？梢哉f出現(xiàn)了量跌價升的現(xiàn)象。如 07年 4月份由于花園住宅與聯(lián)排項目的成交量超過 20萬平米，使得成交均價躍上了 10000元大關(guān)。 0 6 至0 7 年成交量與批準(zhǔn)預(yù)售量走勢及供求比變化0501001502002503000 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0成交量 149 139 79 供應(yīng)量 121 109 143 82 供求比 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年1 月2月 3月 4月 政策與 市場環(huán)境 上海整體市場 —— 價格穩(wěn)定 從 06年 1月至 07年 4月的 16個月里，上海整體商品住宅價格有 12個月處于9000元檔次內(nèi)，走勢相當(dāng)穩(wěn)定。 ＆ 客戶價格 測試與落位 車位聯(lián)動 13455元 /平米 (此價格開盤銷售率預(yù)計 80%左右 ) 考慮把車價中的 30000元分?jǐn)側(cè)胱≌? （ 30000元 x103個） /住宅總建面 =152元 /平方米 1112月以 5萬元 /個車位限時促銷（吸引力很強），以確保 07年車位結(jié)算 + 152元 /平方米 = 13607元 /平方米 客戶測試價 車位分?jǐn)們r 扣除車位分?jǐn)偤蟮膬r格是 13455元，較原定 2023年度 13000元目標(biāo)均價上漲 % 政策與 市場環(huán)境 上海整體市場 —— 供應(yīng)緊縮引致成交趨暖 從全市商品住宅最近的供求趨勢來看，供求比自去年 10月以來持續(xù)大于 ， 3月份達(dá)到 06年 1月以來最大值 。 實際創(chuàng)收： 由于實際售于浦東商場的單價為 /㎡，因此本案將有1200 ㎡（ 5F面積）＝ 770256元 沒有進(jìn)帳。 樓層差價 低區(qū) ： 6F5F＝ 145元 7F6F＝ 101元 8F7F＝ 101元 9F8F＝ 65元 客戶價格 測試與落位 中區(qū) ： 10至 14F差價 均為 65元 高區(qū) ： 15F至 17F差價 均為 65元 18F17F＝ 101元 19F18F＝ 101元 客戶價格 測試與落位 房型價格范圍 房型價格范圍 樓層 房型 單價范圍（元 /㎡） 總價范圍 (元 ) 低區(qū) 5F9F 1房 1395014234 765297780877 2房 1262613791 11702351383426 3房 1264113094 15069341560936 中區(qū) 10F14F 1房 1430314579 784663799804 2房 1308914125 12131291416882 3房 1315713411 15684461598725 高區(qū) 15F19F 1房 1464814824 803589813245 2房 1340414430 12423681447482 3房 1347513637 16063551625667 由以上的房型價格范圍來看， 1房、 2房、 3房的低、中、高區(qū)價格范圍是符合本案的客戶對于房型、樓層的實際需求。 由于本項目 1－ 3層（總高 ）為商鋪，住宅南面多為 6層公 房，采光日照通風(fēng)不受影響，因此樓層價格的差異可相對其他 個案更小，價差主要表現(xiàn)在視野的開闊性上。（ A幢離空調(diào)外機位置有 43m的距離，不考慮設(shè)定該系數(shù)）。 樓層 房型 客戶數(shù)量 (組 ) 供求比 低區(qū) 59F 一房 136 387 1: 二房 222 三房 29 中區(qū) 1014F 一房 42 210 1: 二房 137 三房 31 高區(qū) 1518/19F 一房 26 105 1: 二房 53 三房 26 定價參考：低區(qū)均價可提升，中區(qū)均價較適中，高區(qū)均價需控制 （即 通過壓縮價格區(qū)間，求得供求平衡，降低客戶流失率 ） 樓層落位情況： 客戶價格 測試與落位 4月 1日 5月 13日來訪客戶需求 (A/B級客戶 702組 ) 客戶扎堆 價格可提升 客戶量略少 價格較適中 客戶少 價格需控制 由低區(qū)到高區(qū) 需求翻倍遞減 小結(jié) ?客戶面已經(jīng)充分拓寬，全市性客戶有效導(dǎo)入， 支撐價格的客戶面條件具備 ?根據(jù)客戶落位分析， 一房均價 二房均價 三房均價 ?區(qū)間報價后客戶需求由低區(qū)到高區(qū)逐次翻倍遞減，低區(qū)均價有提升空間，中區(qū)均價較為適中，高區(qū)均價需要控制 ?價格區(qū)間被壓縮后，更有利于 項目的均衡去化 客戶價格 測試與落位 約 1202315000元 /平方米 約 1262614824元 /平方米 目前報
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