【正文】 之靈氣 ,納山水之靈秀 ,滋養(yǎng)生之道 ,品鑒 英倫閑適生活 . 整體營銷推廣策略 最小的廣告成本取得最大廣告效果，提升形象 高檔次活動營銷制造熱銷氛圍 通過別墅銷售提升產(chǎn)品品質(zhì)，拉動后續(xù)銷售 推廣策略示意 形象展示 戶外廣告 現(xiàn)場展示 廣播 短信 網(wǎng)絡(luò) 視覺沖擊 聽覺刺激 媒體策略 根據(jù)本項目的特色，采取實(shí)效營銷的總戰(zhàn)略， 媒體推廣方面采取 以直實(shí)效營銷（活動營銷 +戶外）為主， 報紙、電視廣告關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)配合。 開發(fā)商： 蘇州興力達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型： 別墅、多層、小高層 別墅產(chǎn)品： 獨(dú)體 量體： 58戶，一期 31戶 面積范圍： 200500平方米 價格： 未定 公開時間： 10月份（預(yù)計） 目前情況： 客戶登記 客源： 私營老板 ,外企高層管理人員、國企高級管理人員 蘇州現(xiàn)代園墅 威脅指數(shù)： ★ ★ ★ ☆ ☆ 占地面積： ㎡ 建筑面積： 101163㎡ 開發(fā)商： 蘇州市上投置業(yè)有限公司 物業(yè)類型 ：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加 別墅產(chǎn)品： 雙拼聯(lián)體 量體： 28萬方 面積范圍： 180370平方米 價格： 未定 公開時間： 9月份 客源： 私營老板 ,外企高層管理人員及本地居民 競爭個案分析 周邊競爭情況分析 ? 早期項目已經(jīng)消化區(qū)域部分別墅需求 ? 競爭項目推案時間集中且早于本項目 ? 競爭項目面積范圍及總價范圍接近 ? 區(qū)位及景觀優(yōu)勢基本雷同 ? 區(qū)域市場競爭激烈 3. 市場定位 城市中心的英倫美墅 距 離 :友新高架 ,吳中大道 ,與城市中心近在咫尺 客戶喜好 :親山近水 ,湖畔大宅 ,尊貴府邸讓世人仰慕 周邊市場 :周邊中式蘇式別墅為主導(dǎo) ,引入英倫風(fēng)格 ,差異化競爭 , 規(guī)避市場風(fēng)險 ,制造區(qū)位唯一性 4. 客源定位 項目客源擬定 客源擬定52%24%13%11%吳中區(qū)滄浪區(qū)金閶區(qū)園區(qū)截止 07年 5月 10日 ,共積累別墅客戶 130組 客源定位 屬性分析 ? 吳中區(qū)及市區(qū)的私營企業(yè)主 消費(fèi)心理分析：有一定的資金積累，社會地位正處于上升階段，希望通過購買高檔物業(yè)來增加自己的社會地位，有炫耀自己的意愿。 開發(fā)商： 蘇州順達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 ：別墅、多層、小高層 別墅產(chǎn)品： 獨(dú)體、雙拼、聯(lián)體 量體： 50多戶 面積范圍： 250500平方米 價格： 75008000元 /平方米 公開時間： 6月份（預(yù)計） 目前情況： 客戶登記 客源： 私營老板 ,外企高層管理人員、國企高級管理人員 競爭個案分析 競爭個案分析 越湖名邸 威脅指數(shù)： ★ ★ ★ ★ ☆ 占地面積： 352284M178。 越湖路 溪江北路 案名 風(fēng)格 量體（戶） 面積 （㎡） 均單價 （元 /㎡ ） 均總價 （萬元） 水岸清華 現(xiàn)代中式 440 190230 8500（預(yù)計） 190 石湖庭園 蘇式 50多 250500 75008000（預(yù)計） 190 越湖名邸 中式 58戶 200500 未定 未定 蘇州現(xiàn)代園墅 中式 800左右 180370 未定 未定 石湖華城 英式 106 190270 8500 195 58戶獨(dú)棟 200500㎡ 440戶聯(lián)體 190230㎡ 8500元 /㎡ 50多戶 250500㎡ 75008000元 /㎡ 總計 28萬方 180370㎡ 364戶 77194㎡ 價格未知 競爭個案分析 水岸清華 威脅指數(shù)： ★ ★ ★ ★ ★ 占地面積： 19萬平方米 建筑面積： 30萬平方米 開發(fā)商： 蘇州錦和置業(yè)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 ：別墅、高層、小高層 別墅產(chǎn)品： 聯(lián)體 量體： 440戶 面積范圍： 190230平方米 價格： 75008000元 /平方米 公開時間： 9月份（預(yù)計） 客源： 私營業(yè)主 ,國企高級主管 ,政府官員 石湖庭園 威脅指數(shù)： ★ ★ ★ ★ ☆ 占地面積： 178。 ? 組團(tuán)內(nèi)有 4棟小獨(dú)棟別墅（ 101?！?105＃樓，共 14戶）， 18棟聯(lián)排別墅（ 106?！?125＃樓，共 92戶），戶數(shù)總計為106戶。 小高層： 4500元 /平方米 高 層： 4150元 /平方米 預(yù)約方案 VIP會員卡 通過與環(huán)秀曉筑聯(lián)合辦理 VIP會員卡的方式 , 在取得預(yù)售證前變向的收 取客戶誠意金的方式積累具有一定忠誠度的客戶，為有效的留存此類客 戶，避免競爭個案分流本案客戶，設(shè)定開盤優(yōu)惠，使得客戶在未購房前 感覺已得到優(yōu)惠，增加對本項目的忠誠度。 活動主題：仲夏夜晚會 ? 活動目的：維系市場熱銷度 ? 活動時間： 07年 8月 18日 (暫定 ) ? 活動形式：露天電影與民間小吃結(jié)合的活動 ? 活動介紹： ? 周末播放露天電影，并舉辦蘇州民間小吃節(jié) ? 邀請業(yè)主及意向客戶參加 ,共賞佳片美食 ,同時與夏季晚上看房活動相結(jié)合 8月 18日仲夏夜晚會 活動意義 :在炎熱的夏季 ,在房市銷售的淡季 ,通過舉辦清涼休閑的夏夜晚會 (露天電影 ,民間小吃 )吸引客戶 ,回報客戶 ,促進(jìn)口碑傳播效應(yīng) 活動主題：房展會 ? 活動目的：促進(jìn)銷售，維持市場熱度 ? 活動時間： 9月底 (暫定 ) ? 活動形式：參展 ? 活動介紹： ? 特色布展 ? 專業(yè)表演 ? 為小高層第二批房源積累客戶 9月底市區(qū)房交會 意義 :房交會作為樓盤展示的盛會對項目品牌傳播和銷售促進(jìn)具有非常重要的作用 ,在 910月樓市黃金月參加房展會收獲良多 . 小高層二次開盤期 時間： 2023年 10月 6日 —11月 10日 目的： 引爆第二批小高層房源，同時去化剩余多 層房源 策略 ：太湖旅游線路現(xiàn)場封殺，吳中山水地產(chǎn)越溪版快雙盤聯(lián)動 網(wǎng)絡(luò)游戲（探山尋寶）帶動銷售 推進(jìn)事宜：小高層樣板房方案討論確定、各活動方案確認(rèn)執(zhí)行、 二次開盤強(qiáng)銷期 策劃推廣示意圖 (1012月 ) 二次開盤強(qiáng)銷期 (促進(jìn)銷售 強(qiáng)化認(rèn)同感 ) 12月 24日圣誕夜狂歡酒會 10月 6日盛大開盤 11月 28日冰舞晚會 10月二次盛大開盤活動 時間 : 10月 6日 (暫定 ) 地點(diǎn) : 石湖華城售樓處 活動方式 :開盤儀式 +認(rèn)購 推案量 : 小高層高層二批房源 共計 200套左右 活動介紹 :舞獅表演 ,小型 樂隊演奏 ,排號 認(rèn)購 ,簽約 活動目的 :盛大的開盤儀式體現(xiàn)大盤氣勢 ,二次開盤作為實(shí)現(xiàn)小高層二批房源銷售的一個關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn)非常重要 活動主題：冰舞晚會 ? 活動目的：維持項目熱銷度 ? 活動時間： 11月 2