【正文】 實(shí)效媒介促進(jìn)銷(xiāo)售，作針對(duì)性宣傳； （同時(shí)依據(jù)產(chǎn)品與客戶不同多渠道進(jìn)行） 市場(chǎng)導(dǎo)入期、形象樹(shù)立期與強(qiáng)銷(xiāo)期運(yùn)用主流性媒體；外銷(xiāo)形象推廣方面采用戶外形象、活動(dòng)等外在性宣傳，務(wù)求以使項(xiàng)目的銷(xiāo)售能得到更大的效果。 ?聯(lián)合各種組織（如臺(tái)商協(xié)會(huì)美僑協(xié)會(huì)、日商株式會(huì)社等舉行洽談會(huì)；境外投資說(shuō)明會(huì)、產(chǎn)品推薦會(huì)等各種形式）。 太湖首座湖景涉外服務(wù)社區(qū) 本案形象定位 （公寓） 主力客源：蘇州 次客源： 上海 以蘇州客戶為主，上海及周邊客戶為輔，通過(guò)宣傳太湖的自然生態(tài)環(huán)境打造全新的度假生活理念；利用本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，吸引大量投資客戶介入； （別墅） 主力客源：蘇州 次客源：上海等 偶得客源：港、澳、臺(tái) 客源定位 客戶的形態(tài)與心態(tài) 知富階層 （公寓） （別墅） 財(cái)富領(lǐng)袖階層 常態(tài)客戶 —— ?可能是純正白領(lǐng)，可能是金領(lǐng)，可能屬于創(chuàng)意階層；但必定是事業(yè)有成的上班族； ?對(duì)涉外形象及產(chǎn)品、配套服務(wù)產(chǎn)生興趣 ?外國(guó)人；華人、華僑 認(rèn)同蘇州的發(fā)展，認(rèn)同太湖的環(huán)境優(yōu)勢(shì)； ?大客戶 —— 購(gòu)買(mǎi)目的既為企業(yè)員工度假，作為員工福利的一種；又為企業(yè)階段性的商務(wù)會(huì)議； ?投資客 —— 對(duì)于未來(lái)發(fā)展前景充滿信心； 企業(yè)老板、老總、 跨國(guó)公司高管 ?豐富的閱歷、獨(dú)立自我但不張揚(yáng)、強(qiáng)烈的區(qū)隔感、豪華汽車(chē)、高級(jí)宴請(qǐng)、高爾夫或各種俱樂(lè)部會(huì)員證、瑞士名表 私企老板 ?個(gè)人意識(shí)強(qiáng)，掙錢(qián)是生活主調(diào)、精明、信風(fēng)水、家庭觀念、高級(jí)宴請(qǐng)、名酒、麻將、圈子；朋友有較大影響力 。 ?從貴都本身形象上講，依托涉外專(zhuān)區(qū)的高品質(zhì)形象，降低對(duì)于中信太湖城的負(fù)面影響， ?有效的形成差異化客源，與五區(qū)?知湖軒?的同期上市建立有效的客層區(qū)隔 ?達(dá)到階段時(shí)間、區(qū)域內(nèi)順利銷(xiāo)售 —— 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的目的！ 中信貴都的推廣結(jié)合中信太湖城的整合推廣來(lái)進(jìn)行 ?常規(guī)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不足以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的愿景及價(jià)格上的突破。 ?推廣的相互促進(jìn)，提高推廣效率與質(zhì)數(shù)，有利于推動(dòng)項(xiàng)目的運(yùn)作與發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域共榮。 業(yè)態(tài) 內(nèi)容 多功能廳 商務(wù)中心 物業(yè)用房 超市 兒童教育 銀行 醫(yī)療衛(wèi)生 干洗 面積規(guī)劃 （平方米） 200 50 750 50 1000 1000 100 50 生活服務(wù)區(qū) + 特色服務(wù)區(qū) 產(chǎn)品創(chuàng)造 特色服務(wù)區(qū) 滿足社區(qū)業(yè)主的休閑 、 餐飲等特色需求： 面積分割一般在 200㎡ 以上，對(duì)于娛樂(lè)要求面積更大，根據(jù)業(yè)態(tài)需要進(jìn)行面積劃分。將細(xì)節(jié)放在頂端和山墻上，它寬大的屋頂出檐，江浙多雨，大挑檐能有效的保護(hù)墻面，山墻上的點(diǎn)綴的漏窗，使功能上的構(gòu)件最終成為造型的重要特征。 水上主題餐廳示意 產(chǎn)品創(chuàng)造 酒店改建方案建議 改建目標(biāo) —— 區(qū)域地標(biāo)建筑 ? 新中式風(fēng)格? 中傳統(tǒng)的材料如屋面瓦是原汁原味的，傳統(tǒng)的挑檐特征也保證了同樣的比例，傳統(tǒng)的色彩體系?黑、白、灰?也被保持下來(lái)，但整個(gè)建筑造型的手法卻完全是現(xiàn)代的，所用的現(xiàn)代材料如鋼、玻璃等，也沒(méi)有去模仿傳統(tǒng)材料或傳統(tǒng)構(gòu)件。 餐廳造型參考古時(shí)的畫(huà)舫 。 水上別墅示意 水上別墅懸挑效果示意 產(chǎn)品創(chuàng)造 贈(zèng)送面積 —— 設(shè)置生活陽(yáng)臺(tái) 、 觀景陽(yáng)臺(tái) 、 露臺(tái) 、 半地下室和閣樓等產(chǎn)品元素 ，既可以有效擴(kuò)大客戶的實(shí)得面積 ， 又可提升產(chǎn)品舒適度和項(xiàng)目檔次 。 直接臨水擁有絕佳水岸風(fēng)光 、每戶均配雙車(chē)位車(chē)庫(kù) 、 多個(gè)花園露臺(tái) 。在這里，室內(nèi)、室外被真正有機(jī)的統(tǒng)一起來(lái)。 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力提升方案 建筑創(chuàng)新 —— 六合院別墅 中國(guó)傳統(tǒng)民居的最大特征就是?庭院?，或者說(shuō)是庭院與建筑的并存。 產(chǎn)品創(chuàng)造 六合院示意 六合院動(dòng)線分析 ? 新中式風(fēng)格?傳承中式傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，融入現(xiàn)代西方居住方式，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外空間過(guò)渡與室外庭院的空間融合與劃分，形成開(kāi)放流通的空間布局，使人與自然親密共生，在強(qiáng)調(diào)隱秘的私人領(lǐng)地的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)和諧的公共空間。 區(qū)域動(dòng)線分析 規(guī)劃布局示意 在空間規(guī)劃上，通過(guò) ?村? —— ? 巷? —— ? 院落? —— ? 內(nèi)院? 的空間過(guò)渡，在強(qiáng)調(diào)私密性和領(lǐng)域感的同時(shí)也為鄰里之間提供了充分的交流場(chǎng)所。將地塊北面水界面結(jié)合入口范圍拉大，將太湖視覺(jué)觀景走廊參透到六區(qū)，使六區(qū)能夠直接臨到太湖觀景面。 第一部分：市場(chǎng)篇 第二部分：產(chǎn)品篇 第三部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣篇 核心內(nèi)容 產(chǎn)品主旨篇 我們的目標(biāo) ?融入水而非看水； ?與周邊地塊的聯(lián)動(dòng)性； ?太湖大道沿線的榜樣； ?中信太湖城的門(mén)面效果； ?存量產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)化產(chǎn)生區(qū)隔化； ?商業(yè)生存定位。 市場(chǎng)定位原則 目標(biāo)客源及其特征 280320萬(wàn) 別墅客源構(gòu)成本地客源49%外地客源46%外籍客源5%總價(jià)4 2 0 5 3 0 萬(wàn)的別墅的客源構(gòu)成本地客源30%外地客源70%區(qū)域市場(chǎng)目前的客源情況 蘇州本地客源在項(xiàng)目區(qū)域周?chē)馁?gòu)房比例在 50％以下，外地高端客源和外籍人士、華僑客源所占比例較高，說(shuō)明外地客戶和外籍人士、華僑對(duì)本區(qū)域認(rèn)同度較高，同時(shí)他們的購(gòu)買(mǎi)力較高（但各個(gè)案對(duì)境外客戶均不重視）。 未開(kāi)發(fā)地塊的定位 ? 總體規(guī)劃上要形成一個(gè)整體，同時(shí)帶動(dòng) 6區(qū)的地塊升級(jí)； ? 不只是看太湖，還要融入太湖； ? 創(chuàng)造臨近地塊的觀景線； ? 太湖臨湖線唯一與眾不同的產(chǎn)品。在開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)注意與中信太湖城產(chǎn)品的沖突，在客源、產(chǎn)品上相互區(qū)隔，營(yíng)造差異化，使得太湖城與貴都項(xiàng)目產(chǎn)生合力，吸引不同的客源。普通公寓大多離太湖較遠(yuǎn)，位置較偏，單價(jià)不高，多為綜合性產(chǎn)品，主力面積中等偏大； ?區(qū)域內(nèi)尚沒(méi)有真正意義上的酒店式公寓產(chǎn)品；市場(chǎng)幾乎為空白，主要是因?yàn)樘^(qū)域的商業(yè)配套不完善，且檔次較低，比較雜亂，達(dá)不到酒店度假要求； ?非臨湖性酒店式公寓銷(xiāo)售情況較好的主要原因來(lái)自于主攻投資回報(bào)（返租：如星城銘座）。 ?提升臨湖概念，從看太湖到擁有太湖，在享有太湖景觀的基礎(chǔ)上提出?融入太湖?的概念， 從單純的?觀湖景?進(jìn)入到?住湖景? ，提升項(xiàng)目與其他個(gè)案的景觀區(qū)別。與太湖區(qū)域的性質(zhì)相符，在生活配套尚未成型的情況下，享受型別墅可以創(chuàng)造市場(chǎng)供應(yīng)趨勢(shì)，可以享受度假、享受空間、享受景觀、享受服務(wù)、享受城市 … 。此外，要充分利用項(xiàng)目本身具有的臨湖特性以及緊靠中信太湖城的地理位置，提升項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值，在單價(jià)和總價(jià)上與區(qū)域其他項(xiàng)目相區(qū)隔。2023貴都項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃提報(bào) 二○○七年四月二十五日 第一部分：市場(chǎng)篇 第二部分：產(chǎn)品篇 第三部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣篇 核心內(nèi)容 市場(chǎng)主旨篇：我們需要解決的問(wèn)題 一、市場(chǎng)的空缺在哪里？ 二、太湖同質(zhì)化的生路在哪里？ 三、存量產(chǎn)品的現(xiàn)狀？ 四、對(duì)未開(kāi)發(fā)地塊的思考 … 市場(chǎng)的空缺在哪里？ 缺少集配套、景觀、度假、服務(wù)與一體的高檔物業(yè) 板塊 配套 景觀 規(guī)劃 文化 度假功能 交通 區(qū)域環(huán)境 服務(wù) 老城區(qū) 優(yōu) 一般 優(yōu) 優(yōu) 一般 優(yōu) 優(yōu) 一般 木瀆板塊 一般 優(yōu) 一般 優(yōu) 優(yōu) 一般 一般 差 太湖板塊 差 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 一般 一般 差 雙湖板塊 一般 優(yōu) 優(yōu) 差 一般 優(yōu) 優(yōu) 一般 陽(yáng)澄湖板塊 差 優(yōu) 一般 一般 優(yōu) 一般 差 差 石湖板塊 差 優(yōu) 一般 一般 一般 差 差 差 從對(duì)蘇州各個(gè)別墅區(qū)別墅產(chǎn)品的特征分析可以看到，目前蘇州別墅的賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成中配套與服務(wù)是最薄弱的，而太湖區(qū)域本身具有的度假優(yōu)勢(shì)和