【正文】 宇投放 項(xiàng)目宣傳片 3月 3萬(wàn)戶外 項(xiàng)目形象、銷售信息傳達(dá) 3——12 月 16萬(wàn)戶外發(fā)布房交會(huì) 項(xiàng)目整體新品銷售 5月 35萬(wàn)廣播 敬請(qǐng)期待融創(chuàng) 上城與德國(guó)的不解之緣 ” 等，為后續(xù)的大幅炒作做出鋪墊。 5月炒作世界杯，引出德式建筑的內(nèi)涵，延續(xù)一直以來(lái)的國(guó)際品質(zhì)的理念，同時(shí)拋出 “ 敬請(qǐng)關(guān)注融創(chuàng) C：項(xiàng)目、德國(guó)、足球、建筑相結(jié)合促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。平層公寓：該產(chǎn)品一直為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力產(chǎn)品線，一期均價(jià)為 2900元左右，按規(guī)律增長(zhǎng) 06年價(jià)格應(yīng)在 3100~3200元 /㎡ ，由于我司 06年不推出該產(chǎn)品，在 07年上市時(shí) ， 該產(chǎn)品價(jià)格按規(guī)律增長(zhǎng)應(yīng)達(dá)到 34003500元 /㎡ 。.（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！各產(chǎn)品銷售速度及均價(jià)對(duì)比.（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！二期產(chǎn)品價(jià)格建議聯(lián)排別墅： 0405年整體銷售均價(jià)平穩(wěn)，銷售率很好，該產(chǎn)品及 48004900元 /㎡ 的價(jià)格為目前市場(chǎng)較認(rèn)可產(chǎn)品，建議在此價(jià)格基礎(chǔ)上微調(diào)上幅 5%左右，但由于該類產(chǎn)品 06年上市量大，又需要在年內(nèi)實(shí)現(xiàn) 75%以上的高銷售率，因此 建議二期聯(lián)排別墅目標(biāo)均價(jià)為： 5100元 /㎡ 。 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！平層公寓產(chǎn)品.（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！平層公寓產(chǎn)品開盤均價(jià)為 2955元， 04年銷售均價(jià)為 2891元， 05年銷售均價(jià)為 3039元，上漲 %，月均銷售 10套左右。從以上圖表可以看出，疊加別墅產(chǎn)品銷售均價(jià)較穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)幅度在 100元左右，成交情況較平穩(wěn)。從以上圖表可以看出，自 05年 3月開始銷售情況持續(xù)穩(wěn)定均在10套左右。 根據(jù)上述關(guān)于產(chǎn)品的分析可以分析出必須在各類產(chǎn)品的上市時(shí)間、推盤節(jié)奏、對(duì)應(yīng)措施等方面進(jìn)行縝密的工作安排，如何將不同產(chǎn)品進(jìn)行有效的連接從而完成整體的銷售目標(biāo)是我們?nèi)隊(duì)I銷工作的重中之重。n 二期聯(lián)排產(chǎn)品：該類產(chǎn)品與二期疊加產(chǎn)品一樣，產(chǎn)品力全面提高，全面繼承了一期聯(lián)排產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，這些也都使其可以成為 2023年迅速銷售的一個(gè)特性。 同時(shí)需要推出有針對(duì)性地策略在可以在一定程度上提高該類型產(chǎn)品的銷售。n 二期六層電梯產(chǎn)品：該類產(chǎn)品截止至目前已經(jīng)有過(guò)一個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)推廣周期，但是效果甚微。 根據(jù)上述市場(chǎng)競(jìng)品狀況，對(duì)于本項(xiàng)目的各個(gè)類型的產(chǎn)品定價(jià)需要切合的參考產(chǎn)品的成本及市場(chǎng)接受價(jià)格，滿足 “ 客戶認(rèn)知價(jià)值 ” ，以此來(lái)確定項(xiàng)目的最終的銷售價(jià)格。疊加別墅產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 4200元 /平米 ——4500 元 /平米；聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 5000元 /平米 ——5500 元 /平米；雙拼別墅產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 7000元 /平米左右；.（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 根據(jù)以上的競(jìng)品項(xiàng)目的不同產(chǎn)品銷售定價(jià)情況，可以對(duì)我方項(xiàng)目不同產(chǎn)品的定價(jià)策略提供一定的參考依據(jù)，然后充分結(jié)合我方項(xiàng)目的成本構(gòu)成，制定出相應(yīng)的產(chǎn)品價(jià)格。 由于本項(xiàng)目的產(chǎn)品線拉的較長(zhǎng)（主力產(chǎn)品形式包括多層、疊加別墅、聯(lián)排別墅等），所以這些競(jìng)品項(xiàng)目的產(chǎn)品類型對(duì)本項(xiàng)目各類產(chǎn)品構(gòu)成了市場(chǎng)層面的競(jìng)爭(zhēng)； 這樣就要求在營(yíng)銷推廣工作在突出我方產(chǎn)品賣點(diǎn)、強(qiáng)化自身項(xiàng)目整體附加值、自身產(chǎn)品差異化等方面加強(qiáng)思考力和執(zhí)行力。 本項(xiàng)目銷售的整體市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)激烈，面臨這樣的市場(chǎng)環(huán)境，在推盤思路上必須結(jié)合自身的產(chǎn)品線特點(diǎn)作出相應(yīng)的工作調(diào)整，如何把握好本項(xiàng)目產(chǎn)品的上市節(jié)奏成為全年?duì)I銷推廣工作的關(guān)鍵。.（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！2）競(jìng)品項(xiàng)目上市面積分析： 2023年競(jìng)品項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量較大，全年競(jìng)品項(xiàng)目總體供應(yīng)量預(yù)計(jì)在 50萬(wàn)平米左右（不包括本項(xiàng)目供應(yīng)量）。 在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，會(huì)有大量的競(jìng)品項(xiàng)目在市場(chǎng)上集中供應(yīng)，從而加劇了市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。 以下是對(duì)我方項(xiàng)目構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)威脅的競(jìng)品項(xiàng)目的一些預(yù)計(jì)情況 ：.（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！項(xiàng)目名稱 總面積 新品上市時(shí)間 上市產(chǎn)品 銷售均價(jià) 主力戶型 主力面積天安第一城三期 7萬(wàn)平 　獨(dú)體別墅 　 9000元 /平米 五室四廳四衛(wèi) 　 356平米左右　聯(lián)排別墅 　 5500元 /平米 六室四廳四衛(wèi) 　 280平米左右　疊加別墅 　 4500元 /平米 四室四廳四衛(wèi) 　 240平米左右　多層（六層） 　 3800元 /平米 三室兩廳兩衛(wèi) 　 146平米左右中海萊茵東郡 13萬(wàn)平 　雙拼別墅 　 7000元 /平米 四室兩廳四衛(wèi) 360平米左右　聯(lián)排別墅 　 5000元 /平米 　四室兩廳三衛(wèi) 　 280平米左右　疊加別墅 　 4200元 /平米 　四室兩廳三衛(wèi) 　 230平米左右萬(wàn)達(dá)明珠 8萬(wàn)平 　多層 　 3800元 /平米 　三室一廳兩衛(wèi) 　 150平米左右　高層 　 3300元 /平米 　三室一廳兩衛(wèi) 　 120平米左右高新怡眾名城 11萬(wàn)平 　小高層 　 2350元 /平米 　三室兩廳兩衛(wèi) 　 140平米左右　多層 　 2550元 /平米 　三室兩廳兩衛(wèi) 　 140平米左右南郡水云天二期 7萬(wàn)平 　小高層 　 4500元 /平米 三室兩廳兩衛(wèi) 　 150平米左右大禹城邦 60萬(wàn)平 多層 2750元 /平 兩 /三室兩廳兩衛(wèi) 140平左右小高層 2850元 /平 三室兩廳兩衛(wèi) 140平單身公寓 2700元 /平 一 /兩一廳一衛(wèi) 50平.（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！備注：（其他潛在競(jìng)品項(xiàng)目的相關(guān)情況）n 輕軌六合項(xiàng)目：該項(xiàng)目位于我方項(xiàng)目旁邊，于 2023年 11月 14日由長(zhǎng)春輕軌六合房地產(chǎn)公司通過(guò)招牌掛方式獲?。粯敲娴貎r(jià)： 1206元 /平米；預(yù)計(jì)建設(shè)別墅類產(chǎn)品；上市時(shí)間不詳；n 和記黃埔項(xiàng)目：占地面積 ，總投資 ；預(yù)計(jì)2023年不上市；n 萬(wàn)科凈月項(xiàng)目：建筑住宅面積 8萬(wàn)平米左右；預(yù)計(jì)為別墅類產(chǎn)品（聯(lián)排、獨(dú)體）；預(yù)計(jì)明年 7月份上市；n 吉糧花園項(xiàng)目：占地面積 ；建筑面積 ；產(chǎn)品形式為多層、小高層、疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)體別墅；預(yù)計(jì) 2023年 7月份上市。喜好分析：喜歡接受新鮮事 物，融中西文化為一體，自 成一系，個(gè)性鮮明。消費(fèi)習(xí)慣：品質(zhì)至上、選擇 性價(jià)比高的商品、重視服務(wù)216。收入：家庭年收入 15萬(wàn)以上216。家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主216。.（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！結(jié)論： —— 融創(chuàng)業(yè)主特征216。公務(wù)員： 政府官員，主要是朝陽(yáng)區(qū)與高新區(qū)的各部門領(lǐng)導(dǎo)專業(yè)職員： 這里說(shuō)的專業(yè)人員包括醫(yī)生、大學(xué)教授、銀行職員、會(huì)計(jì)師、工程師、軍人；這里面大學(xué)教授和銀行職員比例占的比較大。.（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！家庭收入分析家庭年收入 15萬(wàn) —30 萬(wàn) 30萬(wàn) —50 萬(wàn) 50萬(wàn)以上比例 58% 26% 16% 從家庭收入看，融創(chuàng)上城俱樂部會(huì)員多數(shù)屬于長(zhǎng)春市民收入的中上水平，部分是上等水平，因此他們能夠購(gòu)買融創(chuàng)上城 —— 長(zhǎng)春最貴的房子之一，有著這樣收入的群體，其購(gòu)買習(xí)慣是品質(zhì)至上，同時(shí)他們消費(fèi)理性，選擇性價(jià)比高的商品；另外從其收入比例來(lái)看， 80萬(wàn)總價(jià)以下的房地產(chǎn)產(chǎn)品將是其需求的重點(diǎn)，我們的項(xiàng)目現(xiàn)在聚集的是家庭年收入在 30萬(wàn)以上的人群，未來(lái)若要吸引比例占多數(shù)、同時(shí)認(rèn)可本區(qū)域、認(rèn)可本樓盤、具備 同質(zhì)性 的客戶進(jìn)駐園區(qū)， 在三、四期產(chǎn)品上考慮總價(jià)及面積功能的控制 。這些人才的共同特點(diǎn)是思想創(chuàng)新、與國(guó)際潮流同步、收入高、不是最富有的人，但是絕對(duì)是成為最富有的人的后備軍，高新區(qū)有他們的加入將會(huì)使整個(gè)區(qū)域成為東北乃至全國(guó)最