某地產(chǎn)城高層-文庫吧資料
2025-01-08 22:24本頁面
【正文】 O戰(zhàn)略 （發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會） ?顯赫標(biāo)榜佛山首席江岸豪宅區(qū)形象 ?充分挖掘南莊片區(qū)的深度價值， 利用南莊打造“嶺南水都人居新城” 的定位，重新定義區(qū)域居住價值以抗衡 熱點(diǎn)片區(qū) WO戰(zhàn)略 （利用機(jī)會，克服劣勢） ?強(qiáng)勢滲透萬科品牌理念與開發(fā)實(shí)力，縮短品牌 落地時間 ?項目產(chǎn)品、配套等價值體系實(shí)體展 示，消除疑慮 ST戰(zhàn)略 （發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅） ?利用全新豪宅價值觀念引導(dǎo)市場，形 成唯一價值標(biāo)桿，強(qiáng)調(diào)差異化 ?利用萬科會平臺拓寬客戶渠道 WT戰(zhàn)略 （減少劣勢，避免威脅） ?增加產(chǎn)品細(xì)節(jié)賣點(diǎn)以及萬科物管服務(wù)， 增強(qiáng)豪宅尊貴感 核心樹立區(qū)位價值 核心打造品牌價值 核心樹立新豪宅價值觀 核心增加附加價值 項目 SWOT戰(zhàn)略 30 項目核心價值研判 核心商住地段、江岸價值引擎 項目地段顯赫，雄踞在禪城區(qū)南莊鎮(zhèn)龍津沙咀頭龍津路西側(cè)、緯三路兩側(cè)，占據(jù)著南莊南區(qū)的交通、商務(wù)及自然資源最優(yōu)越的地段，價值潛力無可估量。 25 07年上半年 — 08年下半年禪桂高端洋房市場發(fā)展趨勢： ? 供應(yīng)放量，貨源充足； ? 新盤新貨為主，舊盤新推為輔，整體檔次趨高； ? 知名發(fā)展商品牌實(shí)力強(qiáng)大，營銷競爭將更激烈； ? 價格躍升趨勢與別墅市場一致。 07年禪桂高端洋房市場推貨結(jié)構(gòu)為何？ 南海項目 禪城項目 650套 約 2200套 600套 約 1400套 07年上半年推貨量 07年下半年推貨量 禪桂高端洋房產(chǎn)品分析 24 禪桂高端洋房供應(yīng)面積結(jié)構(gòu) 第一階梯 第二階梯 第三階梯 ? 第一階梯產(chǎn)品（ 90㎡以內(nèi)的中小戶型）未來供應(yīng)偏少，預(yù)測僅得 6盤待售； ? 第二階梯產(chǎn)品（ 110170㎡中等戶型產(chǎn)品）市場供應(yīng)量大，未來市場競爭激烈。 ? 07年上半年禪城及南海兩區(qū)高端洋房可售貨量 1250套 ? 上半年高端洋房供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對平衡。 ? 上半年五一黃金周前，南海區(qū)高端洋房明顯處于缺貨狀態(tài)，在六月初時，保利及中海才有近 600套貨量供應(yīng)。 區(qū)域分析思路 21 禪桂高端洋房市場分析 細(xì)分產(chǎn)品類型 供求關(guān)系分析 22 禪桂高端洋房產(chǎn)品分析 ? 高端洋房產(chǎn)品供應(yīng)集中在 08年 2月 左右，農(nóng)歷新年后； ? 屆時禪城亞藝板塊內(nèi)多個以“別墅先行，奠豪宅基調(diào)”的知名發(fā)展商開發(fā)項目將同時推售首期洋房產(chǎn)品，該區(qū)域迅速形成高度的市場新鮮感；； 配合農(nóng)歷新年假期，吸引過境南莊出游西樵客流，展示項目優(yōu)質(zhì)自然景觀資源，截留目標(biāo)潛在客戶，達(dá)假日營銷目的。根據(jù)不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)分析和加強(qiáng)對低收入居民住房保障的要求，建設(shè)廉租住房（含租賃型經(jīng)濟(jì)適用房） 143萬平方米，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品房 508萬平方米，建設(shè)商品住房建筑面積 4 674萬平方米 明確未來 5年內(nèi)的住房建設(shè)規(guī)劃 ? 政府大力推進(jìn)城市化發(fā)展，中心城區(qū)房地產(chǎn)市場受市政利好帶動影響明顯； ? 南莊分片亦在市政規(guī)劃利好的輻射下，但部分規(guī)劃暫未落實(shí)，發(fā)展前景備受看好。禪城、南海、三水三區(qū) 06年升幅已超過其前兩年均價累計升幅； ? 升幅相對明顯的禪城和三水兩個區(qū)域?qū)Ψ鹕绞姓w樓價攀升有一定影響；但起實(shí)質(zhì)性支撐作用的是南海區(qū)； ? 從 0 06年兩年均價升幅預(yù)期： 07年均價升幅將高于 06年。與 2023年相比增幅達(dá)兩成，與廣州、深圳等一線城市平齊； ? 佛山市至今連續(xù)三年成交量持續(xù)平穩(wěn)上升，交易價格亦呈現(xiàn)較為一致的漲升態(tài)勢，三年累計升幅超過 1200元 /平方米； ? 線形回歸分析：預(yù)計 07年成交均價達(dá)到 3990元 /平方米。說明佛山房產(chǎn)需求上漲，市場表現(xiàn)理性； 佛山市0406年兩級住宅市場成交量對比020040060080010002023年 553 269 822 2023年 648 245 893 2023年 701 232 933 一手住宅成交量 二手住宅成交量 住宅總成交量2023年佛山市及各區(qū)一、二手商品住宅成交套數(shù)對比0100002023030000400005000060000全市 禪城 南海 順德 高明 三水一手住宅套數(shù)（套） 二手住宅套數(shù)（套）數(shù)據(jù)來源：佛山市房協(xié) 需求上漲主要體現(xiàn)在一手需求上， 禪城因新增供應(yīng)不足致使二手成交比例大 14 商品住宅消化情況 ? 由于統(tǒng)計方式關(guān)系， 0306年消化率超過 120%，但仍可體現(xiàn)佛山樓市供不應(yīng)求態(tài)勢； ? 市場在不受嚴(yán)重干擾的情況下，將保持一定發(fā)展慣性，因此可預(yù)估 07年供不應(yīng)求情況將持續(xù)； 供不應(yīng)求的形勢下樓市將以“中心城區(qū) 城郊 郊區(qū)”軌跡發(fā)展，供求雙方呼喚新城誕生。 ? 南海 06年成交量激增，是由于一環(huán)等市政建成開通使南海居住便利性提高，致使消費(fèi)向價格低洼地區(qū)樓市流動； ? 禪城 0406年成交量緩升，由于禪城受大型市政利好輻射較若，因此可以反證禪城以內(nèi)區(qū)消費(fèi)為主，近年呈穩(wěn)定狀態(tài)； ? 保守推導(dǎo)：通過 0306年線形回歸分析： 2023年佛山市總成交量為 722萬㎡。 ?南莊綜合實(shí)力在全省 1500多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)總名列第七名。 一期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 君領(lǐng)世紀(jì) 萬科城 城市核心區(qū) 祁福南灣 海琴灣 穆天子 南海碧桂園 周邊區(qū)域主要低密度住宅項目分布圖 3 ? 傳統(tǒng)觀念上，項目所在的區(qū)域居住價值低，消費(fèi)者不認(rèn)可南莊區(qū)域內(nèi)會有高品質(zhì)的豪宅存在 南莊區(qū)域內(nèi)沒有豪宅氣氛，當(dāng)前區(qū)域
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