【正文】 – 市場定位 。 每期開發(fā)規(guī)模在 10萬平米以下，相對應戶型不宜超過 10種 （ 1）減少人為增加的工作復雜度： —— 戶型種類適量為準 —— 當戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時，會給客戶帶來 選擇的困惑，而且給設計和銷售帶來成倍的工作量和復雜度。 106 1)設計變更原因 ： : B. 施工困難 ： 2）為降低設計變更簽證率，可采取的策略如下： —— 建立施工圖階段的長期合作伙伴； —— 給予合理的設計周期； —— 甲方完善標準化構造設計。 5）根據(jù)雙方互動認可，最終出施工圖紙。 ３）設計單位拿出擴初設計和概算后，甲方對圖紙進行內(nèi)審，并對設計進行修正。 限額設計的管理 : １）首先根據(jù)項目的營銷定位分析確定設計的定位。 （ 3）設備方面優(yōu)化關注點： １）覆土埋深與設備管線的埋設 ２）地下室層高與設計管線的關系 ３）設備參數(shù)以及設備型號的選用． ４）選用新技術、新設備的應用。 83 規(guī) 劃 設 計 單 體 設 計 設 備 設 計 初步設計 施工圖 功 能 平 面 結 構 體 系 立 面 設 計 概念設計 （ 1）設立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標 —— 倡導在設計管理階段，設備工作并行并前置； —— 倡導在施工圖結束前，完成主要設備定樣定板； 85 （ 2）開展標準化設計、進行集中采購 標準化設計將減少部品的種類數(shù)量，降低設計工作量．為單一部品提供數(shù)量較多的采購額，從而降低招投標工作量，為集中采購降低成本提供條件。 含鋼量指標不是唯一的經(jīng)濟性指標，如果過分單一強調(diào)含鋼量，存在降低結構質(zhì)量的風險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設計成果準確、安全、經(jīng)濟。 72 74 （ 4）結構設計優(yōu)化的主要關注內(nèi)容 ： 1）基坑、邊坡控制 2）樁基選用的優(yōu)化 3）結構含鋼量的控制． 4）上部結構選型的優(yōu)化 5）特殊部位的結構優(yōu)化處理（屋頂綠化采用輕質(zhì)土壤） 6）選用新 Ⅲ 鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術，降低含鋼量。 1） Ⅲ 級鋼的應用： 由于 Ⅲ 級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用 2）合理歸并結構構件： 結構平面及構件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。 2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項技術指標是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。結構設計從方案入手可以對項目總成本進行較大優(yōu)化。 設備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。 60 ? 珠江馬駒橋項目一期規(guī)劃用地面積 ,容積率 . 核定建筑面積 , 其中花園洋房 , 小高層 , 商業(yè) , 會所 1200平方米 , 2023年 12月 31日簽定土地出讓協(xié)議 , 2023年 11月至 12月項目前期準備 , 2023年 1月至 2月概念規(guī)劃設計投標 , 2023年 1月至 3月住宅戶型研究 , 2023年 3月至 5月規(guī)劃 ,建筑方案及深化 , 2023年 5至 6月 30日完成典型花園洋房和小高層擴初 ,施工圖 2023年 6月完成修建性詳細規(guī)劃和方案報批文本的編制 . 從正式拿到土地到單體施工圖完成共計 7個月 . 設計案例 63 64 規(guī)劃設計階段成本效益最大化的目標： 建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對客戶需求的徹底體現(xiàn)以及具有市場競爭力的產(chǎn)品創(chuàng)新。 4）重視長期性工作： —— 對市場的調(diào)查了解把握準確。 2）采用工序并聯(lián)作業(yè)： —— 在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業(yè)交叉進行。 規(guī)劃周期 方案周期 擴初周期 施工圖周期 景觀設計周期 室內(nèi)設計周期 施工周期 含鋼量等土建成本 設備造價 景觀造價 產(chǎn)品的品質(zhì) 設計變更簽證率 合理的設計費 47 提升產(chǎn)品品質(zhì) 縮短開發(fā)周期 降低開發(fā)成本 （四）規(guī)劃設計階段成本管理的目的 48 —— 對設計人員而言是任務，對成本人員而言應前置而持續(xù) 避免兩種現(xiàn)象： 不計成本地追求設計效果 成本不合理導致品質(zhì)喪失 成 本 控 制 含鋼量等土建造價 設備造價 目 標 成 本 景觀造價 樣板示范區(qū)造價 設計變更簽證率 合理的設計費 49 （ 1）結構含鋼量 （ 保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量） 50 (2)景觀造價 控制總價偏差率 分項動態(tài)平衡 51 （ 3）樣板區(qū)造價 分項動態(tài)平衡 為追求效果設計費失控 52 避免兩種現(xiàn)象： 為節(jié)省成本而壓低設計費 （ 4）合理設計費是保證質(zhì)量與進度的基本條件之一 —— 合理的設計費用有利于選擇優(yōu)秀的設計單位 —— 合理的設計費用有利于設計單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；直接對具體設計人給予的適當費用，對積極性的發(fā)揮會有更積極的作用。 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 36 （一）規(guī)劃設計階段投資控制要點和策略 策略一： 實行設計方案招投標，優(yōu)化設計 策略二： 實行限額設計，有效控制造價 策略三 ：加強對圖紙的會審與審查 策略四： 深入運用價值工程。因此工程造價控制要以設計階段為重點，這是最直接、最有效的的建設項目投資的根本所在。 基本原則是： 周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的 關鍵 ，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。 房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 34 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 三 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點 四 房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點 五 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費用的成本控制要點 八 內(nèi)部材料。 該環(huán)節(jié)原則： 在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。 立項環(huán)節(jié)的成本核算控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。分包存在的原因如下： 原因一：總包單位不具備完成所有項目的資質(zhì) 原因二：完全施工總承包價格總是高于平行分包工程 原因三：特別是重要的材料和設備實行自主供貨 重視合同網(wǎng)絡架構在項目管理中的作用 (1)將整個項目劃分為相對獨立的、易于管理的較小單位 (2)將這些單位與參加項目的組織相聯(lián)系，將這些組織要完成的工作用合同形式確定下來 (3)對每一單位做出詳細的時間與費用估計，形成進度目標和費用目標， （ 4）確定項目需要完成的工作內(nèi)容、質(zhì)量標準和各項工作的進度計劃，建立項目質(zhì)量控制計劃 (5)估計項目全過程的費用，建立項目成本控制計劃 (6)預計項目的完成時間，建立項目進度控制計劃 建立合同網(wǎng)絡架構的關鍵問題 問題一：理清管理思路，確定用總包或平行發(fā)包的方式 問題二：在準備階段即確定管理方式 問題三：對材料、設備供貨要實行分類管理 問題四：設計應實行總包負責制 建立合同網(wǎng)絡架構后的主要管理工作 建立合同網(wǎng)絡架構后，開發(fā)商還必須建立項目質(zhì)量工作總控制計劃、項目進度總控制計劃、項目投資總控制計劃、項目環(huán)境與安全控制計劃。 第一部分 到底如何控制 成本費用？ 到底我們該 怎么去控制？ 那么怎么實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的目標成本控制呢？ 24 (一 )建立房地產(chǎn)項目目標成本和責任成本管理體系 事前 事中 事后 責任激 勵機制 目標成本管理體系 動態(tài)成本管理體系 成本后評估管理體系 責任成本管理體系 事前 事中 事后 責任與激勵機制 26 樹立全成本價值觀念 確定成本管理體系健康運作標準 抓住成本管理的要至少問題 項目開發(fā)階段與成本控制要關聯(lián)互動 用發(fā)展的眼光對待成本管理 知曉“省錢”“花錢”的誤區(qū) (二）成本控制六個意識觀念 1 2 3 3 5 6 26 房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出。如何將房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的成本控制形成一個整體聯(lián)動系統(tǒng)，需要建立一個目標成本控制體系。 內(nèi)部資料，機密 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中存在的主要問題 一 房地產(chǎn)成本控制體系的建立 ——制度保障體系？ 房地產(chǎn)成本控制的主要措施 ——怎么去控制？ 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理內(nèi)容 —— 控制什么？ 二 三 四 23 由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)較多，涉及專業(yè)較廣，很難由一個部門能夠控制得住。別墅 80%. 三、四線城市 :普通住宅 15%左右 按開發(fā)企業(yè)類型分類 : 大型房地產(chǎn)集團公司： 25%以上 中型房地產(chǎn)公司： 30%以上 小型項目公司： 35%以上 21 (四 )房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤水平 (銷售利潤率 ) 隱性成本 顯性成本 內(nèi)部材料。別墅 100%. 二線城市 :普通住宅 20%左右 。 (二 )房地產(chǎn)開發(fā)成本（費用）所占總額的比例 土地及規(guī)劃（面積）占 50%； 營銷占 20%； 產(chǎn)品占 30% 房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤構成 20 (三 )房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤分析 按城市類型分 : 一線城市 :普通住宅 25%左右 。 三項費用：管理費用、財務費用、銷售費用。 城市基礎設施配套費：這部分一般占 510%左右。 工程成本（約占項目總成本的 5055%左右）， 主要由分項工程