中原前期策劃流程培訓(xùn)教材-文庫吧資料
2025-02-19 19:34本頁面
【正文】 新型建材、工藝 …… 附加值 ：開發(fā)商品牌 物管品牌 建筑設(shè)計公司品牌 園林設(shè)計公司品牌 承建商 產(chǎn)品概念 倡導(dǎo)的生活方式 …… 通過提煉，形成項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)（ 23個），形成項(xiàng)目特點(diǎn)描述，并根據(jù)該描述總結(jié)項(xiàng)目的基本形象。 開發(fā)商 ? 內(nèi)部收益率（ IRR） ? 凈現(xiàn)值（ NPV） 小業(yè)主 ? 投資回報率 通過研究和分析，我們得到如下的定位： 產(chǎn)品定位： 深圳灣首席全海景都市度假豪宅 100%海景 +泰式風(fēng)情園林 +高檔會所 + 高檔用材 +品牌物管 客戶定位：深圳精英自住客群 +香港中產(chǎn)白領(lǐng)度假客群 價格定位： 均價 8200元 /平方米（毛坯） 第四階段 市 場 推 廣 市場推廣方案的主要內(nèi)容： 賣點(diǎn)提煉 項(xiàng)目總體形象定位 制定銷售策略 推廣費(fèi)用預(yù)算 制定推廣策略 營銷工作總體時間表 賣點(diǎn)提煉 即分析總結(jié)項(xiàng)目所具有的特點(diǎn)，經(jīng)過提煉形成對客戶具有吸引力的產(chǎn)品訴求。 從項(xiàng)目體量衡量考慮，單靠深圳本地市場消化，存在一 定的市場風(fēng)險。 案例討論 從地塊區(qū)位看，靠近皇崗口岸，從香港過來比較方便。 二類： 30歲以上的深港經(jīng)商者； 三類： 50歲左右的擬退休人士； 一類： 30歲以上，做市場銷售的行業(yè)； 二類：私企中高層管理（比白領(lǐng)高，比金領(lǐng)低一點(diǎn)的灰領(lǐng)階層）； 三類：私企經(jīng)營業(yè)主（利潤較高的行業(yè)）。起居生活有身份標(biāo)志的尊貴府邸。度假休閑享樂，坐享深圳灣海濱風(fēng) 情。 有實(shí)力的購買年齡段， 32— 45歲，月收 入 3萬 —— 6萬元人民幣，目前居住在特 區(qū)內(nèi)的客戶。 商業(yè)業(yè)態(tài)：超市、特色快餐廳、小商業(yè)、銀行、郵局；中西餐廳、咖啡廳 客戶定位 即尋找到對項(xiàng)目既有 購買意愿、又有購買能力 的客戶群。 四房二廳二衛(wèi) 149平米 三房二廳二衛(wèi) 109平米 戶型設(shè)計 —— 從 73平方米的 2房到 205平方米的平層大戶型，從頂層復(fù)式住宅到珍貴的獨(dú)立 TOWNHOUSE，每個戶型幾乎都力求不同的角度有不同的紅樹林海景面，滿足面積要求不同但品質(zhì)要求同樣最高的客戶。士奈設(shè)計公司（ Bensley Design Studio） 設(shè)計公司：賓 定位描述包含的內(nèi)容：區(qū)位 市場地位 產(chǎn)品概念 檔次 物業(yè)類型 ?? 例如： 深圳關(guān)內(nèi)生態(tài)海景都市度假豪宅 規(guī)劃設(shè)計建議 ? 總體規(guī)劃建議 ? 建筑風(fēng)格建議 ? 園林設(shè)計建議 配套設(shè)施 ? 功能配套建議 ? 智能化建議 ? 會所設(shè)施建議 建筑單體建議 ? 入戶大堂、電梯間 ? 戶型配比建議 ? 戶型面積區(qū)間建議 ? 戶型設(shè)計細(xì)節(jié)建議 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 社區(qū)服務(wù)建議 ? 物業(yè)管理公司建議 ? 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議 產(chǎn)品功能建議 —— 從項(xiàng)目資源及特點(diǎn)出發(fā) 產(chǎn)品設(shè)計要點(diǎn)。 4. 具規(guī)模、上檔次的生活、商業(yè)設(shè)施等較為缺乏； 5. 教育配套水平較低； O（ opportunity） 片區(qū)地位逐步抬升； 獨(dú)特的景觀與未來的高起 點(diǎn)規(guī)劃，越來越受到市場 的矚目； T（ threat） 1. 翠堤灣對本項(xiàng)目構(gòu)成較大的競爭威脅； 2. 未來 12年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量較大； 3. 相鄰區(qū)域分流部分內(nèi)外銷客戶； 案例討論 產(chǎn)品定位 即在 SWOT分析的基礎(chǔ)上，確定和描述項(xiàng)目的產(chǎn)品特征。 W（ weakness） 1. 地塊狹長，北有農(nóng)民房，南又低于福榮路路面； 2. 緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。 2. 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，產(chǎn)品設(shè)計能力領(lǐng)先市場。 里斯 杰克 可能的客戶： 從周邊競爭項(xiàng)目來看，除了深圳本地客群以外，外銷客戶也占有相當(dāng)比例；從本項(xiàng)目看，海景資源更加豐富，對于香港客戶吸引力更大，未來客戶構(gòu)成香港客戶會是一個很重要的組成部分。 研究內(nèi)容
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