如何做一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理-文庫(kù)吧資料
2025-02-19 15:08本頁(yè)面
【正文】 文明措施費(fèi)的落實(shí)，投入記取。 、 安全應(yīng)急預(yù)案 、 安 全隱患點(diǎn)排除。 、 驗(yàn)房的一些問(wèn)題：軸線尺寸、設(shè)施設(shè)備、抹灰空鼓裂縫（空鼓與裂縫的關(guān)系）、蓄水實(shí)驗(yàn)、水電氣三通、層高、裝修注意事項(xiàng)、幾何尺寸、觀感質(zhì)量。 、 投入使用后質(zhì)量管理：物業(yè)管理、客戶交底、后期維修提升等。 、 質(zhì)量和工期、安全的關(guān)系。 、 監(jiān)理審核 、 項(xiàng)目部審核 、 制定個(gè)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)及入住節(jié)點(diǎn)， 竣工后 36個(gè)月。分析影響因素，施工條件的變化，技術(shù)應(yīng)用等各項(xiàng)因素。 開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 ? 進(jìn)度控制 關(guān)系到經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)。 、 供方施工組織設(shè)計(jì)審核 、 監(jiān)理規(guī)劃及實(shí)施細(xì)則。 、 組織圖紙會(huì)審，設(shè)計(jì)交底，確定控制點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，根據(jù)已簽訂的合同，工程合同、監(jiān)理合同、分包合同、材料供應(yīng)合同、設(shè)計(jì)合同等及合同性文件，調(diào)動(dòng)各方面的資源，進(jìn)行一個(gè)整合，對(duì)項(xiàng)目的從開(kāi)工到竣工的質(zhì)量、進(jìn)度、安全、投資成本、信息管理、資料管理進(jìn)行一個(gè)全過(guò)程的動(dòng)態(tài)控制，各項(xiàng)管理是密不可分的，相輔相成，有著密切的聯(lián)系。 、 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書。 、項(xiàng)目定價(jià)：一般因素，市場(chǎng)因素項(xiàng)目因素 、 市場(chǎng)推廣：買點(diǎn)、主題、推廣計(jì)劃。 、 市場(chǎng)調(diào)研 功能調(diào)研、區(qū)域經(jīng)濟(jì)調(diào)研、重點(diǎn)項(xiàng)目考察、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目考察、市場(chǎng)需修分析等。目前監(jiān)理的現(xiàn)狀，很難找到，工資待遇問(wèn)題，競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題等。 、 貫徹集團(tuán)的工程管理制度，組織供方學(xué)習(xí)。 、 管理、技術(shù)能力，公司體系的運(yùn)行是否正常 開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 ? 項(xiàng)目施工組織策劃書 、 項(xiàng)目質(zhì)量策劃書，四肢關(guān)系，進(jìn)度計(jì)劃，土方平衡方案，管線布置及道路交通用方案，圍擋方案，現(xiàn)場(chǎng)綠化及售樓處選址，材料供應(yīng)，營(yíng)銷廣告布置，物業(yè)前期介入等等。 、 合同履約能力。 、 杜絕掛靠及非法分包。 、總包單位、監(jiān)理單位、分包單位選擇 選擇合格的供方有利于保證工程質(zhì)量、工期、安全等，集團(tuán)是一個(gè)成熟的開(kāi)發(fā)公司，有固定的合作單位，對(duì)總包單位應(yīng)該選擇優(yōu)秀的施工企業(yè)并選擇項(xiàng)目經(jīng)理及隊(duì)長(zhǎng)。 、 施工圖設(shè)計(jì) （房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的 70%在設(shè)計(jì)階段已經(jīng)明確，施工圖設(shè)計(jì)的重要性可想而知，設(shè)計(jì)院水平高低有關(guān)，設(shè)計(jì)人員的水平起到?jīng)Q定性作用）。應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、土地情況調(diào)研報(bào)告及選址意見(jiàn)書來(lái)制定。注意：水位、巖石、持力層，影響地基形式。 開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 土地獲取階段： ? 出讓取得、轉(zhuǎn)讓取得、還有從劃撥地轉(zhuǎn)化為出讓地取得三種主要方式。 、 可行性研究四個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)研究 、 初步可行性研究 、 詳細(xì)可行性研究 、 項(xiàng)目的評(píng)估與決策 。 ? 融資 、 自有資金 、銀行貸款 、 社會(huì)資金 、 其他資金 投資效益最大化，在經(jīng)營(yíng)管理人員及財(cái)務(wù)人員面前班門弄斧，不再詳細(xì)敘述。 、 營(yíng)業(yè)稅 5%+城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) +教育附加費(fèi) %。 、 銷售費(fèi)用，一般約占 %。 、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 用。 、市政 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：水電暖、燃?xì)?、通信、有線電視、智能化、景觀、室外配套。 、 前期費(fèi)用：三通一平，規(guī)劃設(shè)計(jì)，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，園林設(shè)計(jì)，豎向設(shè)計(jì)，招投標(biāo)，勘察放線，防雷檢測(cè)等。 、 周邊地產(chǎn)項(xiàng)目促銷活動(dòng)調(diào)查 、 營(yíng)銷渠道調(diào)查 、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況：競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力 、 產(chǎn)品調(diào)查：現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、周期、性能、市場(chǎng)生命周期；環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)要求等；四新技術(shù)應(yīng)用；自身銷售能力及市場(chǎng)占有率；周邊土方單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位的情況。 、 社區(qū)環(huán)境調(diào)查：社區(qū)繁榮程度，購(gòu)物條件，文化氛圍的營(yíng)造，交通教育便利程度，社區(qū)安全保障，衛(wèi)生、空氣、水資源、及景觀等。 四、如何做一名項(xiàng)目經(jīng)理 ： 開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 下面就詳細(xì)闡述項(xiàng)目經(jīng)理需要做的工作，大概可以分以下幾個(gè)內(nèi)容： 參與項(xiàng)目可行性研究階段 土地獲取階段 開(kāi)發(fā)勘察設(shè)計(jì)階段 施工準(zhǔn)備階段 開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施階段 工程施工階段 前期物業(yè)管理及交付入住 銷售配合 竣工驗(yàn)收交付及后評(píng)估 開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 參與項(xiàng)目可行性研究階段 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 、 政治法律環(huán)境調(diào)查：價(jià)格政策、稅收政策、土地政策、人口政策，土地、房地產(chǎn)管理辦法，城市規(guī)劃、棚戶區(qū)政策研究等。 三、集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的定義及職責(zé) ： 開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 集團(tuán)的任何一名員工都是為項(xiàng)目發(fā)展來(lái)做相關(guān)工作的 ， 做好一名項(xiàng)目經(jīng)理最重要的應(yīng)該是集團(tuán)的支持 ， 集團(tuán)提供一個(gè)優(yōu)秀的平臺(tái) 。馬云說(shuō)過(guò)：假
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