【正文】 、自治區(qū)、直轄市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)。聽取匯報(bào)、查閱資料、綜合評定等方法，對申報(bào)達(dá)標(biāo)的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行考評。 ? （ l2）違反本行政法規(guī)規(guī)定的行政處罰。 ? （ 10）審批改變公共建筑和共用設(shè)施使用性質(zhì)的方案。 ? （ 7）處理業(yè)主、業(yè)主要負(fù)會(huì)、物業(yè)僅用人利物業(yè)富埋業(yè)業(yè)性物業(yè)室提道細(xì) e且被山 L ? （ 8）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全事故的張青于以備采開進(jìn)計(jì)處理。 ? （ 5）監(jiān)督核查物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況。 ? （ 3）對業(yè)主委員會(huì)的成立進(jìn)行備案管理。 ? （ 1）制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法，并管理物業(yè)管理區(qū)域的劃分。經(jīng) 1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。 ? 協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行管理 ? 做好業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部管理工作 ? 開展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項(xiàng)有益活動(dòng)，努力創(chuàng)建文明小區(qū)。 ? （ 4）調(diào)節(jié)物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。 ? 監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施 ? 業(yè)主大戶賦予的其他職責(zé) ? （ 1）組織修訂業(yè)主公約，業(yè)主委員會(huì)章程 ? （ 2）審核專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理，以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé) ? （二）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé) ? 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況 ? 除第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議外，以后每年召開的年度業(yè)主大會(huì)會(huì)議均由業(yè)主委員會(huì)籌備，召集和主持。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選聘執(zhí)行秘書 1名，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)的日常事一根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模的大小，一般業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員 5— 15名，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以適務(wù)工作。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主委員會(huì) ? 一根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模的大小，一般業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員 5— 15名，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少與 5名，業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任 1名，副主任1— 2名，主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。 ? （ 6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的。 ? （ 4）有犯罪行為的。 ? （ 2）無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù) 3次以上的。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主委員會(huì) ? 《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》還規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止。 ? （ 5）具有一定組織能力。 ? （ 3）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主委員會(huì) ? 三、業(yè)主委員會(huì) ? 業(yè)主委員回是按照法定的程序由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。其中，業(yè)主投票權(quán)要根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體應(yīng)按照省、自治區(qū)、直轄市制定的辦法而定。 ? 在第一次業(yè)主大會(huì)上，物業(yè)的建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)做出前期物業(yè)管理工作報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)做出物業(yè)接管驗(yàn)收情況的報(bào)告。 ? （ 4）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。 ? （ 2）由大會(huì)籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員候選人情況，候選人本人也可以自我介紹。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 第一次業(yè)主大會(huì)召開的程序 ? 第一次業(yè)主大會(huì)召開的程序 ? 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起 30日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)下組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 ? （ 6）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。業(yè)主既包括商品房購買者，也包括公有住房購買者和仍擁有物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 ? （ 4）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首農(nóng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)。 ? （ 2）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下成立，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。還有的地方規(guī)定：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，即可以召開第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：公有住宅出建筑面積達(dá)到 30％以上的；新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到 50％以上的；住宅出售已滿兩年的”可以召開業(yè)主大會(huì)。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 第一次業(yè)主大會(huì)召開的條件和程序 ? （三）第一次業(yè)主大會(huì)召開的條件和程序 ? 第一業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的條件 ? 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 ? 業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄應(yīng)當(dāng)存檔 ? 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)做書面記錄并存檔。 ? 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)前通知業(yè)主 ? 業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開 15日以前，要通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會(huì)作出特別重大事項(xiàng)決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主多持投票權(quán) 2/3以上通過才能生效。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名代表參加。 ? 業(yè)主人數(shù)較多時(shí)可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 ? 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，可以以棟、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。不滿 18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。 ? 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 ? 業(yè)主不能出席時(shí)，可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但必須辦理合法的委托手續(xù)。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主大會(huì)會(huì)議 ? （二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議 ? 業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式 ? 業(yè)主大會(huì)一般有兩種形式：集體討論和書面征求意見。 ? （ 5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。 ? （ 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主大會(huì)的職責(zé) ? （－）業(yè)主大會(huì)的職責(zé) ? （ 1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主大會(huì)自首業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。 ? 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 ? 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主大會(huì) ? 二、業(yè)主大會(huì) ? 業(yè)主大會(huì)是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益業(yè)主自治管理組織。 ? 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。 ? 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主有通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)行使選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。作為業(yè)主，可以監(jiān)督其他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門，反之，其他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門也有權(quán)利監(jiān)督該業(yè)主。 ? 8．對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) ? 業(yè)主可以對物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用情況進(jìn)行了解，并提出質(zhì)疑，要求物業(yè)管理企業(yè)給予答復(fù)和說明，對存在的問題提出改進(jìn)建議并要求得到合理解決。 ? 6．監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作： ? 業(yè)主有對業(yè)主委員會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利，如對業(yè)主委員會(huì)的工作提出批評和改進(jìn)的建議等。投票權(quán)是按照每一位業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素來確定的。 ? 4．參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán) ? 業(yè)主有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議以及行使對業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的投票權(quán)利。一如請求分配建筑物公共部分應(yīng)得的利益；請求正當(dāng)管理共同關(guān)系的事務(wù)；請求停止侵害、排除障礙、消除危險(xiǎn)、賠償損失等行為的權(quán)利。 ? 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的具體權(quán)利和義務(wù)。 ? 建設(shè)部于 2023年通過了第一批 40家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的評審， 2023年 1月 2日又公布了第二批 38家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的、還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。 ? （ 6）關(guān)于法律責(zé)任。 ? ④物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的《資質(zhì)證書》。 ? （ 2）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級審批制度。 ? ⑤物業(yè)管理業(yè)績材料。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 ? （二）資質(zhì)等級的管理 ? （ 1）申請?jiān)u定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提交下列材料： ? ①物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級申報(bào)表 ? ②營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ? ③建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件。未獲通過的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格?！杜R時(shí)資質(zhì)證書》有效期為一年。 ? （ 5）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。 ? （ 3）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 ? 資質(zhì)三級企業(yè) ? （ 1）注冊資本 50萬元以上。 ? （ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。①未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門沒收違法所的，并處 5萬元以上 20萬元以下的罰款非業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（四）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年核定力。（ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度（ 7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度 ? 資質(zhì)三級企業(yè)：（ 1）注冊資本 50萬元（ 2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書， 50%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書（ 3）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目（ 4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度（ 5）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度 ? 臨時(shí)資質(zhì)：新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領(lǐng)取《臨時(shí)資質(zhì)證書》，有效期一年。（ 3）管理兩類型以上物業(yè)（ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100%。（ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度（ 7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。多層住宅 200萬平方米，高層住宅 100萬平方米，獨(dú)立式住宅（別墅） 15萬平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 50萬平方米。 物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二極、三級資質(zhì)等級和臨時(shí)資質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)是企業(yè)實(shí)力、規(guī)模、業(yè)績和誠信的綜合反映，是國家對物業(yè)管理市場準(zhǔn)入管理的重要標(biāo)志。（ 3）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會(huì)審議決定（ 4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)管理企業(yè)的 義務(wù) ? 義務(wù) ：（ 1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)。（ 8）有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。（ 6）可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目。（ 2）按照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法實(shí)施管理（ 3）按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（ 4）有權(quán)制止和向有關(guān)行政主管部門匯報(bào)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)和規(guī)章制度的行為。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu) ? 物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu) ? 物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機(jī)構(gòu) ：監(jiān)事會(huì)由股東會(huì)選出的監(jiān)事和由公司職工民主選舉產(chǎn)生的監(jiān)事組成，是公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)；董事會(huì)是公司的經(jīng)營決策機(jī)構(gòu)，董事長為公司的法定代表人。物業(yè)管理有限責(zé)任公司，應(yīng)由 2人以上、 50人以下股東共同出資設(shè)立。 ? 注冊資本 ：根據(jù)《公司法》規(guī)定，有限責(zé)任公司以生產(chǎn)經(jīng)營為主或以商業(yè)批發(fā)為主的公司注冊資本不得少與 50萬元人民幣；以商業(yè)零售為主的公司注冊資本不得少與 30萬元人民幣；技術(shù)開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司，注冊資本不得少于 10萬元人民幣；股份有限公司，注冊資本不得少于 1000萬元人民幣。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)管理企業(yè)的組建 ? 物業(yè)管理企業(yè)的組建 ? 組建條件 ：企業(yè)名稱的確定、企業(yè)住所、法定代表人、注冊資本、公司章程、公司人員 ? 企業(yè)名稱的確定 ：企業(yè)名稱應(yīng)由企業(yè)所在地、具體名稱、經(jīng)營類別、企業(yè)性質(zhì)。 （ 3）物業(yè)管理股份有限公司 一般是由 5個(gè)或 5個(gè)以上發(fā)起人成立的。 （ 2）物業(yè)管理股份合作公司 是自愿組織、自愿合作、自愿參股、自負(fù)盈虧、按勞分配、按股分紅，公司以其全部資產(chǎn)對公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)管理企業(yè)的分類 ? 物業(yè)管理企業(yè)的分類 ? （一）按投資主體分類 ：全民所有制物業(yè)管理企業(yè)；集體所有制物業(yè)管理企業(yè)；民營物業(yè)管理企業(yè)；股份制物業(yè)管理企業(yè)；合資、合作、外資物業(yè)管理企業(yè)