【正文】 經(jīng)濟(jì)性經(jīng) 濟(jì)社 會(huì)心 理藝 術(shù)技 術(shù)美觀性適用性房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、成本控制的關(guān)鍵在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。 合伙人制的設(shè)計(jì)事務(wù)所，全國 150－200家。 西安很多做得較好的商品房開發(fā)就是請 “ 洋 ” 設(shè)計(jì)來幫助設(shè)計(jì)的 。v這種以決策和投資為核心的經(jīng)營策劃能力和資源整合能力的高低一般由企業(yè)經(jīng)營層的能力所決定。通過價(jià)值鏈分析可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 經(jīng)營層的經(jīng)營策劃與資源整合能力是房地產(chǎn)企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢的核心項(xiàng)目決策 設(shè)計(jì)策劃 建設(shè)施工 營銷策劃 物業(yè)管理施工 /監(jiān)理材料設(shè)備采購招標(biāo) 銷售策劃項(xiàng)目策劃取得土地建筑設(shè)計(jì)市政設(shè)計(jì) 物業(yè)服務(wù)廣告銷售投資分析價(jià)值活動(dòng)企業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)袌稣{(diào)查報(bào)批 /審核辦理規(guī)劃證投資計(jì)劃 竣工驗(yàn)收 出租v通過價(jià)值鏈分析可發(fā)現(xiàn)， 各階段的價(jià)值活動(dòng)，都可以由專業(yè)化公司提供服務(wù)。還沒做土地規(guī)劃中銀萬泰開發(fā)的２６００畝的 “第一國際城 ”珠江地產(chǎn)珠江地產(chǎn)在繞城高 速南段附近開發(fā)的 4600畝大盤，據(jù)說，多層精裝準(zhǔn)現(xiàn)房售價(jià)僅在 2500元／平方米左 右。目前外地有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)已進(jìn)入西安市場，將加劇市場的競爭萬通集團(tuán)與西安立豐集團(tuán)合作，準(zhǔn)備在距西安３０公里的戶縣草堂聯(lián)手打造一個(gè)９０００畝規(guī)模的全國罕見的超級房地產(chǎn)大盤 —— 草堂新新小鎮(zhèn)。v如果房地產(chǎn)供應(yīng)鏈其他方面的因素導(dǎo)致工期延長，也會(huì)導(dǎo)致利潤率下降。這一般只有行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的企業(yè)才能做到。單個(gè)項(xiàng)目利潤率v根據(jù)業(yè)內(nèi)訪談，西安房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目利潤率為 30％－ 50％。v如果銷售不暢，可能延長，如群賢莊，開發(fā)三年了，目前還有商品房正在銷售。這再次體現(xiàn)了市場中優(yōu)秀企業(yè)的強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢。v從樓盤銷售周期來看，優(yōu)秀企業(yè)的樓盤銷售周期遠(yuǎn)低于一般企業(yè)， 2023年紫薇田園都市多層住宅 4個(gè)月銷售一空。另據(jù)西安建委訪談， 2023年西安市開發(fā)面積在 10萬平米以上的企業(yè)僅 10家左右。大部分企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)　?。保再Y本不低于2023萬元；　?。玻畯氖路康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營３年以上；　?。常衬攴课萁ㄖ娣e累計(jì)竣工１５萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　　４．連續(xù)３年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１００％；　?。担弦荒攴课萁ㄖ┕っ娣e１０萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　?。叮新毞Q的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于２０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于１０人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于３人；　?。罚こ碳夹g(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；　　８．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　?。梗窗l(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。目前西安市場房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，行業(yè)整體效益并不理想有工程的企業(yè)305家無工程的企業(yè)580家2023年西安市房地產(chǎn)企業(yè)開工狀況資料來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、《陜西統(tǒng)計(jì)年鑒 2023 》2023年陜西省二級資質(zhì)以上房地產(chǎn)企業(yè)盈利狀況分布2023年陜西省全行業(yè)利潤僅 8000余萬元，平均利潤率為 2％。市場競爭日益激烈使小規(guī)模發(fā)展商生存空間縮小，地域型的房地產(chǎn)主導(dǎo)企業(yè)將逐步形成。但是隨著住宅商品化的推進(jìn)，人們的觀念發(fā)生了變化，價(jià)格不再是消費(fèi)者選擇的為標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭開始呈現(xiàn)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的特點(diǎn)v深圳萬科、深圳金地、廣州珠江、廣州合生創(chuàng)展不僅集中于房地產(chǎn)開發(fā)，而且集中于住宅這個(gè)最大的細(xì)分市場；v香港的和黃、新世界、恒基中心、新鴻基地產(chǎn)則主要集中于寫字樓和商業(yè)樓；v北京某些高檔的寫字樓開始聘請國外的物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)化管理，以提升為客戶的服務(wù)質(zhì)量與價(jià)值專業(yè)化產(chǎn)業(yè)化v住宅已從按平方米計(jì)算的以安置為目的的數(shù)量型向追求住宅功能、質(zhì)量、乃至環(huán)境、信息網(wǎng)絡(luò)等的質(zhì)量型過渡。例如，廣州、深圳和香港的地產(chǎn)商紛紛進(jìn)入上海和北京優(yōu)劣勢比較?優(yōu)勢?跨地區(qū)發(fā)展的企業(yè)都是按照市場經(jīng)濟(jì)的方式運(yùn)作，從市場需求的角度定位市場，設(shè)計(jì)產(chǎn)品，營造環(huán)境、強(qiáng)化服務(wù)，容易以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)和信譽(yù)取得當(dāng)?shù)厝嗣窈驼男刨?劣勢?跨地區(qū)發(fā)展的最大風(fēng)險(xiǎn)就是得不到當(dāng)?shù)卣闹С?，以致于根本無法同當(dāng)?shù)亻_發(fā)商競爭。 跨地區(qū)競爭已成為目前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，大企業(yè)借助自身優(yōu)勢向全國擴(kuò)張推動(dòng)力?本地的房地產(chǎn)市場發(fā)展空間不大，尋求新的發(fā)展機(jī)會(huì)。萬科是純房地產(chǎn)企業(yè)，名列 2023年房地產(chǎn)上市公司十強(qiáng)綜合實(shí)力首位。截止 2023年年底，陜西省共有房地產(chǎn)企業(yè) 2150戶，盈利企業(yè) 750戶，虧損面高達(dá) 67%，全行業(yè)銷售收入183億元，利潤總額 元，利潤率僅為 %。贏利面僅為全行業(yè)的%，虧損企業(yè)為全行業(yè)的 %。v 2023年二級資質(zhì)以上企業(yè)的平均資產(chǎn)從 2023年的。 房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在較大的發(fā)展空間。根據(jù) “ 十五規(guī)劃 ” ，西安市房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間2023年底住房面積2023年底住房面積?根據(jù)西安市 “ 十五 ” 發(fā)展規(guī)劃 ,到 2023年，城鎮(zhèn)居民人均居住面積增加到 15平方米。僅在灃峪口一帶就有 30余家房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入，曲江旅游度假區(qū)也將引來大量資金的關(guān)注。v別墅暢銷的另外一個(gè)原因，是諸多別墅所處的地段利好頻頻，使得購房者對房屋的升值有良好的預(yù)期。因?yàn)槭莿e墅，是 “第二居所 ”，是給有車一族建造的，距離市區(qū)相對較遠(yuǎn)，甚至選址在山地，所以地價(jià)相對便宜，使別墅單價(jià)一般在 3200－ 4500元／平方米之間，而高檔房的價(jià)格也基本上在 2700－ 3500元／平方米之間，再加上高檔房需要購買車位（大約 10萬元），這樣別墅就有了和高檔房搶奪市場的可能，兩者鎖定客戶群重合部分不斷擴(kuò)大。往年， 40套的供銷量 “ 鐵頂 ” 被一舉擊破，因而有人稱 2023年為 “ 別墅年 ” 。僅高山流水一期就銷售了 124套，幾個(gè)月內(nèi)就實(shí)現(xiàn) 9000萬元銷售額；湖濱花園Townhouse社區(qū)也銷出 50多套，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售 5000多萬元。資料來源：華商報(bào)西安別墅公寓市場總量較小，但 2023年別墅市場增長強(qiáng)勁2023年西安市各類商品房銷售額v過去，西安市場上別墅的年銷量不超過 40套，多了肯定滯銷，好幾年一直都維持這樣的水平。Mall，項(xiàng)目總投資 ，占地 530畝，總面積 40萬平方米。Mall）由于其規(guī)模大、功能全，以及輻射范圍大等特點(diǎn)，肯定將會(huì)吸引很多商服用房投資商的眼光，特別是它的規(guī)模都是超大型的。年的商服用房市場將會(huì)受到超大規(guī)模購物中心（ Shoppingv2023年寫字樓市場在同質(zhì)化產(chǎn)品的競爭上將有一番廝殺，產(chǎn)品創(chuàng)新將是市場競爭的關(guān)鍵。2023年以來，西安寫字樓的市場供應(yīng)迅速放量，市場上有了更多的選擇空間，甚至有人預(yù)測高新區(qū)的寫字樓需要 6年才能消化完。夾在中間的一些中端市場的寫字樓項(xiàng)目，則因?yàn)槠涿媸辛勘容^大，同類產(chǎn)品較多，在激烈的競爭中則需要在產(chǎn)品的差異化上下功夫。同時(shí)，也是因?yàn)橥恋氐南拗疲菂^(qū)內(nèi)的寫字樓的綜合配套能力、周邊環(huán)境等就稍遜于高新區(qū)的寫字樓，而且，西安的頂尖級寫字樓也只能讓位給高新區(qū)。v城區(qū)內(nèi)已形成三個(gè)集中的寫字樓街區(qū)：鐘樓附近，由中貿(mào)國際、時(shí)代廣場、金鐘大廈等構(gòu)成；和平路，由金鑫國際大廈、盛唐國際、佳騰大廈等組成；西大街，已完成拓寬改造的西大街已被寫字樓開發(fā)商看好，宏府廣場、都府大廈是其中的先行者。v西安南二環(huán)之所以被稱為西安的 “ 金腰帶 ” ，成為寫字樓聚居的商務(wù)港，在很大程度上是因?yàn)樗俏靼驳慕煌ù髣?dòng)脈。目前西安寫字樓和商業(yè)樓盤主要分布在高新區(qū)、南二環(huán)和城區(qū)附近高新區(qū)西安南二環(huán)城區(qū)v2023年下半年，隨著以國際商務(wù)平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)打造的高檔寫字樓 “ 西安高新國際商務(wù)中心 ” 推向市場，高新區(qū)提出了建設(shè)面向西部服務(wù)的 CBD(中央商務(wù)區(qū) )對接世界 500強(qiáng)的口號(hào)。加上其他投資領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)性增大等因素，將導(dǎo)致投資型物業(yè)前景看好。西安市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展西安市每年 2位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長吸引了眾多投資者。非住宅類的投資型物業(yè)（特別是商鋪投資）近期銷售高速增長非住宅類商品房銷售情況2023年上半年，西安市商品房完成投資 10． 20億萬元，與 2023年同期相比公寓別墅類下降 86． 04％，商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長 117． 67％、 1． 06％和 。資料來源：《西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 2023》從恩格爾系數(shù)分析，住宅需求還有巨大的空間國際慣例的恩格爾系數(shù)下的住房開支比率恩格爾系數(shù)根據(jù)《 2023西安市統(tǒng)計(jì)年鑒》 2023年西安市的恩格爾系數(shù)（表示人們的平均消費(fèi)中，食品消費(fèi)占總消費(fèi)的比重）為 ％ ,而住房支出所占比率為 4％，遠(yuǎn)低于 按國際慣例的 1520%的水平。98年以來西安市的住宅價(jià)格一直穩(wěn)步攀升，但上升的價(jià)格完全被市場消化，顯示出西安房地產(chǎn)市場良好的吸納性西安市歷年住宅銷售價(jià)格增長率西安市住宅空置面積單位：平米v價(jià)格上漲的同時(shí)住宅的空置面積并沒有同比上漲反而顯示出下降的趨勢。167。167。資料來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023年初的抽樣調(diào)查大型化、概念化、郊區(qū)化、生態(tài)化將是西安住宅的發(fā)展趨勢167。資料來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023年初的抽樣調(diào)查、業(yè)內(nèi)專家訪談消費(fèi)者置業(yè)時(shí)優(yōu)先選擇西南和城南樓盤從 2023年西安市住宅的置業(yè)趨勢分析，城南和城西南商品住宅的銷售情況明顯好于其它區(qū)域，城北次之，同時(shí)對潛在購房客戶的置業(yè)趨勢調(diào)查表明，有 40%左右的受訪居民認(rèn)為城南和城西南是購房的最佳位置 , 這說明這兩處區(qū)域今后仍將是廣大居民購房時(shí)考慮的較為理想的地點(diǎn)。紫薇田園都市多層住宅賣 2023元／平方米，好幾千套房子 4個(gè)月銷售一空。西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023年初的抽樣調(diào)查表明資料來源：《西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 2023》在商品房消費(fèi)偏好中，小區(qū)配套與住宅價(jià)格是購買者最優(yōu)先考慮的因素％資料來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023年初的抽樣調(diào)查多層住宅為市場需求的主流，房型偏好主要集中在 2室 1廳、 2室 2廳、 3室 1廳、 3室 2廳這四種類型居民購房選擇的住宅類型偏好 居民購房選擇的房型偏好 資料來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023年初的抽樣調(diào)查大多數(shù)市民對住宅的要求尚處于實(shí)用階段根據(jù)西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023年的調(diào)查表明，潛在消費(fèi)者對交通、環(huán)境、購物、學(xué)校等要素具有較高的要求，特別是交通，占比達(dá) ％，潛在消費(fèi)者對交通便利性和距離工作單位近兩項(xiàng)指標(biāo)均要求很高，反應(yīng)大多數(shù)市民對住宅的要求尚處于實(shí)用階段，居住享受型消費(fèi)者是消費(fèi)金字塔頂尖的極少數(shù)人士。252。252。2－ 3口之家是主要的潛在消費(fèi)者，大約占受訪者的 ％其次是三口以上家庭，大約占 ％。v近幾年未央湖片區(qū)的旅游開發(fā)帶動(dòng)了城北的別墅公寓等旅游地產(chǎn)的發(fā)展。v城北是國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)所在地，由于受城市規(guī)劃不確定性的影響，目前并不景氣。v由于歷史的原因，城北一直是西安最貧窮的地段，社會(huì)治安比較混亂，人文環(huán)境最差。西區(qū)的購房者大多數(shù)都是西區(qū)本地人，經(jīng)濟(jì)適用房在該地區(qū)有很大的市場。未來發(fā)展前景與開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)的效益息息相關(guān)。土地升值潛力巨大2023年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格比較資料來源：西房網(wǎng)信息城東區(qū)與城西區(qū)的土地價(jià)值基本持平屬于西安市中下游水平住宅寫字樓別墅公寓商場v城東與城西區(qū)是傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，下崗職工較多，購買力水平較低。v大批白領(lǐng)、知識(shí)精英的聚集使得當(dāng)?shù)馗邫n住宅、樓宇需求十分旺盛。2023年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格比較資料來源：西房網(wǎng)信息高新區(qū)與城南區(qū)類似，土地價(jià)值一直位于西安市的前列住宅寫字樓別墅公寓商場v從上世紀(jì) 90年代初創(chuàng)建以來，高新區(qū)已逐步發(fā)展成為集科工貿(mào)一體的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。v大批白領(lǐng)、知識(shí)精英的聚集使得當(dāng)?shù)馗邫n住宅、樓宇需求十分旺盛。2023年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格比較資料來源：西房網(wǎng)信息隨著城市規(guī)劃新戰(zhàn)略的實(shí)施，城南區(qū)的土地價(jià)值大有取代城內(nèi)區(qū)的趨勢住宅寫字樓別墅公寓商場v在別墅公寓的市場，城南區(qū)的土地價(jià)值最高，已超過城內(nèi)區(qū)，而且呈不斷上揚(yáng)走勢。v但隨著西安市 2023年 “近期向南、遠(yuǎn)期向西發(fā)展 ”的城市戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施，以及市政府的搬遷，其綜合中心地位將會(huì)相對下降，但其商業(yè)服務(wù)中心的地位還會(huì)加強(qiáng)。目前城內(nèi)區(qū)的土地價(jià)值最高，是西安的黃金地段住宅寫字樓別墅公寓商場v除別墅公寓外，城區(qū)內(nèi)各類商品房的樓價(jià)一直位于西安的首位。歐洲世家、開元明仕家園，未央湖畔的藍(lán)水假期、新格瑞拉、留園森林別墅，曲江的皇家御花園，湖濱花園等。 這些樓盤由于所處地段相對偏僻，城市的基礎(chǔ)市政配套尚未跟上，周邊自然、人文環(huán)境較差，加之西安市市民的居住消費(fèi)觀念趨使，使這些區(qū)域的樓市價(jià)格及樓宇的綜合素質(zhì)始終處于一個(gè)較低的水平，其主要目標(biāo)客戶對象為一次置業(yè)的工薪階層為主。聯(lián)排住宅、別墅