日本ca住宅類型市場調(diào)研-文庫吧資料
2025-02-16 13:10本頁面
【正文】 接受暗衛(wèi)、暗廚，設(shè)計的局限性較小 對住宅功能空間的朝向、采光有明確要求，對建筑物有限高要求 總承包負(fù)責(zé)多種工作例如土建、機電及精裝修等。定制化住宅已發(fā)展7～ 8年。 限制嚴(yán)格，且涉及到合同條款、簽約流程、房價限制等多方面。 以高層、大型住宅項目居多，體量通常較大。 結(jié)構(gòu)封頂方可申請預(yù)售證，銷售定制住宅會造成一定的工期延誤。 ? 與供應(yīng)單位有合作伙伴關(guān)系，減少招標(biāo)的時間。 ? 承包商相關(guān)施工管理經(jīng)驗豐富，施工現(xiàn)場管理有序。 ? 層高 ，適合機電管線靈活布線。 Ordermade Mansion 26 ? 項目管理與采購 ? 結(jié)構(gòu)采用預(yù)制化施工，單元可自下而上開始裝修。 ? 衛(wèi)生間裝飾基本采用整體衛(wèi)浴施工，隔墻采用輕鋼龍骨雙層紙面石膏板系統(tǒng)，全屋采用中央空調(diào)系統(tǒng)，地板采用復(fù)合地板。 20 Ordermade Mansion ? 市場及財務(wù) ? 東京一般住宅價格在 4000萬～ 8000萬日元 /套，而定制化住宅售價均在 6000萬以上，均為市中心的高端住宅； ? 東京市區(qū)住宅銷量約為 10萬套 /年，其中定制化產(chǎn)品僅占少量市場份額； ? 在同一項目內(nèi)，客戶一般需為定制化在標(biāo)準(zhǔn)交付的基礎(chǔ)上多支付相當(dāng)于房價 2％的費用，這部分僅為客戶的服務(wù)費，用于吸引更多客戶，而開發(fā)商并不因為定制化本身而獲取利潤； ? 在提供定制化產(chǎn)品的項目中，約 50％的客戶有定制化的需要，其他客戶仍會選擇標(biāo)準(zhǔn)交付； 21 Ordermade Mansion ? 銷售流程 ? 銷售期：開工即可獲得銷售許可，按常規(guī) 510層項目為例，開工后的建設(shè)期約為 1年，開工后 2個月開始銷售，銷售期為 3個月（如圖示）；30層高樓建設(shè)期約為 2年，銷售期順應(yīng)延長； ? 簽約流程：先簽銷售協(xié)議，一個月后簽定制裝修協(xié)議，截止日未出售或未得到客戶確認(rèn)的單元則按標(biāo)準(zhǔn)交付，以不影響完工期為原則； 22 Ordermade Mansion ? 銷售流程 ? 房型的選擇： ? 絕大部分項目在廚衛(wèi)管線位置不可變的前提下，提供幾種房型供選擇； ? 少量項目的廚衛(wèi)管線位置以及室內(nèi)房型布局均靈活可變，但需設(shè)架空地板鋪設(shè)管線，層高因此需提高 300 mm； 23 Ordermade Mansion ? 銷售流程 ? 裝修的選擇： 提供幾套風(fēng)格供選擇，但無檔次差異，避免銷售流程過于復(fù)雜；另有部分材料可選（如開關(guān)式樣、燈具式樣等）； ? 銷售人力： 一般 10～ 50單元的項目會配一個 3～ 5人的小組，包括室內(nèi)設(shè)計師、結(jié)構(gòu)、機電工程師等，但對客戶是一對一的； ? 銷售工具： 平面 CA選項樓書，沒有 3D virtual demo，也沒有 experience center, 因為成本過高； 24 ? 設(shè)計 ? 框架結(jié)構(gòu)形式，平面布置靈活； ? 住宅設(shè)計無朝向、限高要求，可接受暗衛(wèi)、暗廚，設(shè)計的局限性較??； ? 設(shè)計顧問成為服務(wù)團隊的一員，根據(jù)小業(yè)主意愿繪制圖紙并監(jiān)督施工，對設(shè)計顧問的人力資源配置及后期協(xié)調(diào)能力提出更高要求； Ordermade Mansion 25 ? 項目管理與采購 ? 預(yù)制化產(chǎn)品整體式裝修模式使進度及
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