上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法解讀-文庫(kù)吧資料
2025-02-15 20:11本頁(yè)面
【正文】 具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。n （二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定n 各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中不同等級(jí)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門制定并適時(shí)調(diào)整。n 容積率等于或低于 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其要求、服務(wù)收費(fèi)及其標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)參照本辦法的有關(guān)原則協(xié)商確定。二、《辦法》的主要內(nèi)容n （一）適用范圍n （二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定n （三）超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的確定n （四）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案程序n （五）計(jì)價(jià)單位和預(yù)收期限n （六）付費(fèi)起訖時(shí)間n （七）明碼標(biāo)價(jià)n （八）監(jiān)督檢查n （九）實(shí)施時(shí)間與步驟 （一）適用范圍 n 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)、物業(yè)收費(fèi)及監(jiān)督管理。n 構(gòu)成價(jià)格違法、違規(guī)的，由價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為處罰規(guī)定》和《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》等法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定予以處罰。 （八）新老收費(fèi)管理方式的主要區(qū)別 一是管理思路上的區(qū)別 : 直接管理 間接管理 二是定價(jià)依據(jù)上的區(qū)別 : 單個(gè) 企業(yè)成本 行業(yè)平均成本 三是服務(wù)項(xiàng)目劃分上的區(qū)別 九類 五項(xiàng) 四是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)形式上的區(qū)別 捆綁式 菜單式 五是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求及相應(yīng)的收費(fèi)設(shè)定更細(xì)化 監(jiān)督檢查n 物業(yè)服務(wù)雙方應(yīng)接受相關(guān)居民委員會(huì)的監(jiān)督，發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)，可接受居民委員會(huì)的協(xié)調(diào)。《辦法》推出后，物業(yè)服務(wù)雙方可根據(jù)不同小區(qū)的實(shí)際需要，從服務(wù)菜單中選擇不同的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)等級(jí)，按照辦法的規(guī)定協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ,并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。n 三是管理間接化。n 二是收費(fèi)透明化。 什么是分等收費(fèi)管理 [4]服務(wù)與收費(fèi)的關(guān)系物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)的內(nèi)在聯(lián)系 服務(wù)： 對(duì)象 內(nèi)容服務(wù)： 結(jié)果業(yè)主評(píng)價(jià)人與人的活動(dòng)數(shù)量 強(qiáng)度服務(wù)分級(jí)成本發(fā)生 支付意愿收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)與收費(fèi)的關(guān)系素質(zhì) 技能什么是分等收費(fèi)管理 [5]n 分類n價(jià)格的構(gòu)成 ： 物業(yè)服務(wù)成本；法定稅費(fèi)；物業(yè)行業(yè)的合理利潤(rùn)綜管理 服 務(wù)該項(xiàng)服務(wù)的稅金分?jǐn)傇擁?xiàng)服務(wù)的公司管理成本與利潤(rùn)分?jǐn)傇擁?xiàng)服務(wù)的直接成本?人力成本（工資、社保及法律法規(guī)所規(guī)定的培訓(xùn)、保險(xiǎn)等）?管理處日常辦公費(fèi) (水電等 )?辦公設(shè)備折舊和辦公類易耗品?其它必要的費(fèi)用?營(yíng)業(yè)稅?營(yíng)業(yè)稅附加（城建稅、教育費(fèi)附加、河道管理費(fèi)）?物業(yè)公司對(duì)小區(qū)管理的間接成本?正常利潤(rùn)?所得稅及其它費(fèi)用什么是分等收費(fèi)管理 [6]n 服務(wù)項(xiàng)目 9項(xiàng)成本分?jǐn)? 2 3 4 5 6 7 8 9管理 處 服 務(wù) √ √ √ √清 潔衛(wèi) 生服 務(wù) √ √ √ √公共秩序 維護(hù)服 務(wù) √ √ √ √ 綠 化養(yǎng) 護(hù) 服 務(wù) √ √ √ √ 物 業(yè) 共用部位、共用 設(shè) 施 設(shè)備 的日常運(yùn)行 維護(hù)√ √ √ √ √其 它 √ √《辦法》中規(guī)定的九項(xiàng)成本：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用辦公費(fèi)用物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用經(jīng)業(yè)主自愿同意的其它費(fèi)用服務(wù)成本與費(fèi)用在各項(xiàng)服務(wù)中的分?jǐn)偳闆r
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