【正文】 級(jí)會(huì)所、幼兒園等配套 景觀規(guī)劃 融僑華府、融匯江山 都極力打造項(xiàng)目的景觀品質(zhì)，以此體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的價(jià)值 烏山榮域 融僑華府 融匯江山 景觀 坐擁近 20畝城市綠地廣場(chǎng)，以 “都市中的大山地 ”的景觀理念，構(gòu)筑社區(qū) 4大主題公園，并與烏山山景形成相互滲透、相互折射的態(tài)勢(shì) 江濱西大道近 25m寬闊尺度退距，營(yíng)造都市蔥蘢綠色鏈 有閩江、金牛山、西河公園等亮麗的自然風(fēng)景及現(xiàn)代古典水色園林 “山”、“水”兩大主題園林景觀 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目整體定位設(shè)想 項(xiàng)目生活主角定位 項(xiàng)目形象定位設(shè)想 項(xiàng)目 生活方式 設(shè)想 —— 會(huì)展區(qū)的未來(lái)生活構(gòu)架與本案生活方式的對(duì)接 N北 S南 Park Shopping Mall Exhibition Hotel Convention Office Shopping Street Apartment 本案所在的區(qū)域能夠提供一個(gè)豐富的大生活圈 出行 居住 交流 工作 娛樂(lè) 休閑 購(gòu)物 學(xué)習(xí) School 滿足人們對(duì)于生活的一切要求 中學(xué)、小學(xué)、幼兒園 賣(mài)場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)街 酒吧街、養(yǎng)生健身會(huì)所 娛樂(lè)城、 KTV、電玩城 寫(xiě)字樓、 SOHO辦公 江濱公園 高端住宅、五星酒店 軌道交通、公共交通、繞城高速、長(zhǎng)安路 總價(jià)： 80萬(wàn)－ 120萬(wàn)，大多數(shù)選擇按揭貸款， 月供不超過(guò)家庭月收入 50％ （本案：總價(jià)基本上在 120萬(wàn)以內(nèi)） 地段：臨江至上，傾向于成熟生活 /商務(wù)區(qū) （本案：鼓樓區(qū) /濱江概念） 戶型：兩房和小三房，面積緊湊，滿足基本功能需求 （本案： 1房、 2房、 2＋ X為主，多功能空間，適合自?。? 功能：社區(qū)一卡通、智能化系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)全覆蓋等等 （本案：關(guān)注城市生活的新變化，關(guān)注目標(biāo)客戶的需求在） 項(xiàng)目 生活主角 定位 —— 目標(biāo)客戶群置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 項(xiàng)目整體規(guī)劃建議 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 兩種不同的方向 產(chǎn)品戶型配比說(shuō)明 項(xiàng)目規(guī)劃建議 規(guī)劃方向簡(jiǎn)介 產(chǎn)品布局示意 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 地塊位置：鼓樓區(qū)錦江路東側(cè)、烏山西路南側(cè)，地處鼓樓區(qū)，離福州市市政府較近，且在江濱大道旁； 用地性質(zhì)：商業(yè)、居住用地； 占地面積： (合 )； 建筑密度： ≤%； 容積率： ≤； 綠化率： ≥30% 預(yù)估總建筑面積：地上總建筑面積 (約 120230m2)+地下總建筑面積 (約 15000m2)； 地上總建筑面積： 120230m2(其中預(yù)估住宅面積： 110000m2，預(yù)估商業(yè)面積：約 6000m2)； 地下總建筑面積：約 15000m2； 地上建面 12萬(wàn)平方，建筑高度為 80米以上，指標(biāo)上確定是蓋25層以上的高層； 項(xiàng)目規(guī)劃建議 主入口 ? 在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí) ， 要從銷(xiāo)售角度 ， 考慮景觀的均衡性 。其次是兩室一廳的戶型市場(chǎng)接受度也還可以 ,對(duì)以一室一廳的小戶型和四室二廳的大戶型在福州的市場(chǎng)接受度較差 。 環(huán)境 ?按周邊項(xiàng)目規(guī)劃分析，本案的江景資源十分有限， 無(wú)法做到全案觀江 ?項(xiàng)目離江距離較近（約 200米） ?市政公園：北江濱沿江公園（金沙園） 無(wú)法做到全案觀江，因此提出 “鼓樓中心濱江” 概念做為本案的賣(mài)點(diǎn) 本案條件小結(jié) 鼓樓區(qū)板塊 /鼓樓中心板塊且濱江 ? 項(xiàng)目位置在鼓樓區(qū)板塊的中心區(qū)域，距離閩江較近，接近臺(tái)江區(qū)板塊； 北江濱臨江概念 ?按周邊項(xiàng)目 規(guī)劃分析，本案的 江景資源有限，因此提出濱江而非江濱概念 便捷城市交通，城市主干道 ?項(xiàng)目地塊四周均有市政干線交通，公共交通方便 周邊商業(yè)配套有待完善，拆遷安置房影響項(xiàng)目整體品質(zhì) ? 項(xiàng)目周邊還在進(jìn)行建設(shè)、市政配套還有待跟進(jìn)建設(shè)，周邊生活配套缺乏，主要依托 1公里半徑內(nèi)的萬(wàn)寶商圈的商業(yè)配套 樓盤(pán)快速去化，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)；提高企業(yè)市場(chǎng)口碑和美譽(yù)度，企業(yè)市場(chǎng)形象得到提升 開(kāi)發(fā)目標(biāo) 市場(chǎng)依據(jù) 開(kāi)發(fā)目標(biāo) 海西發(fā)展戰(zhàn)略為福州房地產(chǎn)帶來(lái)的新的契機(jī) 在企業(yè)預(yù)期的利潤(rùn)目標(biāo)下，快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售，縮短企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，減少企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，確保項(xiàng)目安全運(yùn)作 項(xiàng)目位于新核心經(jīng)濟(jì)圈板塊的輻射范圍內(nèi)，定義為商業(yè)核心圈主要居住區(qū)，享受新核心經(jīng)濟(jì)圈帶來(lái)的市政配套，城市人口導(dǎo)入，體驗(yàn)城市中央新核心經(jīng)濟(jì)圈的便利生活 鼓樓江濱唯一、獨(dú)特的升值潛力 通過(guò)本案開(kāi)發(fā)，提升企業(yè)的市場(chǎng)口碑和形象，提升市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期和信心 產(chǎn)品定位 高端品質(zhì)城市住宅 區(qū)域板塊現(xiàn)狀 ?南北江濱已經(jīng)形成了大量高端城市住宅 ?鼓樓區(qū)江濱資源已基本耗盡 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ?鼓樓中心濱江 高品質(zhì)住宅 項(xiàng)目地段價(jià)值 ?鼓樓區(qū)中心城區(qū)板塊 ?北江濱臨江概念 ?便捷城市交通，城市主干道 ?市政配套齊全，商業(yè)配套需時(shí)間完善 ?未來(lái)商業(yè)核心圈主要居住區(qū) 目標(biāo)客戶需求剖析 項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征和需求總結(jié) 福州購(gòu)房者需求分析 核心目標(biāo)客戶特征分析 次級(jí)目標(biāo)客戶特需求偏好分析 本案核心目標(biāo)客戶選擇 核心目標(biāo)客戶需求偏好分析 項(xiàng)目產(chǎn)品定位：區(qū)域內(nèi)相對(duì)較小，實(shí)用及功能性強(qiáng)的戶型產(chǎn)品 客戶分析 福州購(gòu)房客戶以自住需求為主，剛性需求相當(dāng)強(qiáng)烈，接近九成客戶來(lái)自福州本地 從“福州海西房產(chǎn)網(wǎng)”對(duì) 1380個(gè)購(gòu)房者網(wǎng)絡(luò)調(diào)查來(lái)看，有將近 87%的購(gòu)房者是為了自住型需求客戶 ，且這些客戶基本上來(lái)至福州本地； 在自住需求中以“解決居住需求”為購(gòu)房目的的客戶居多， “改善生活需求”的購(gòu)房客戶也占有接近 4成比重，因此說(shuō) 福州購(gòu)房自住需求中有相當(dāng)一部分是解決首套住房的剛性需求，未來(lái)福州市場(chǎng)的住房剛性需求會(huì)異常強(qiáng)烈。一個(gè)事實(shí)擺在眼前：作為不可再生的資源，福州閩江邊的江景房已經(jīng)越來(lái)越稀缺。隨著核心商圈內(nèi)地塊的商務(wù)、辦公、酒店的開(kāi)發(fā)建設(shè)，新商業(yè)核心區(qū)成長(zhǎng)為福州的又一東街將毋庸置疑 . 新核心經(jīng)濟(jì)圈 帶來(lái) 地塊價(jià)值 項(xiàng)目位于 新核心經(jīng)濟(jì)圈 板塊的輻射范圍內(nèi)，定義為商業(yè)核心圈主要居住區(qū)，享受 新核心經(jīng)濟(jì)圈 帶來(lái)的市政配套，城市人口導(dǎo)入，體驗(yàn)城市中央 新核心經(jīng)濟(jì)圈 的便利生活 項(xiàng)目掃描 1. 項(xiàng)目地塊城市區(qū)位和地塊現(xiàn)狀 2. 項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目緊鄰城市干道，擁有多條城市交通要道，通達(dá)性好 區(qū)位交通 ?項(xiàng)目位 福州鼓樓區(qū) 的西部，屬于鼓樓區(qū)與臺(tái)江區(qū)板塊交接地帶； ? 烏山西路 是鼓樓城區(qū)發(fā)展重要的中軸線 。 行政核心區(qū) 本區(qū)域?yàn)楦＝?、福州多個(gè)省市機(jī)關(guān)單位所在區(qū)域，歷來(lái)為福州行政中心 行政中心區(qū) 東街商圈 新興商業(yè)核心區(qū) 該區(qū)域?yàn)榻陙?lái)福州市政府重點(diǎn)打造的商業(yè)龍頭區(qū)域，以現(xiàn)代化的城市建筑規(guī)劃及完善的公共基礎(chǔ)建設(shè)對(duì)該商圈進(jìn)行了重點(diǎn)發(fā)展。 市場(chǎng)觀點(diǎn) ： 海西發(fā)展戰(zhàn)略為福州房地產(chǎn)帶來(lái)的新的契機(jī)，但市場(chǎng)在近階段剛需放量后，仍需時(shí)間調(diào)整，鼓樓區(qū)市場(chǎng)價(jià)格保持平穩(wěn)，實(shí)用且功能齊全的 2房、 3房戶型受市場(chǎng)追捧。 鼓樓區(qū)域市場(chǎng)隨著行業(yè)整體復(fù)蘇也出現(xiàn)了成交放大的情況，但價(jià)格并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)，基本在 8000元左右浮動(dòng) 福州以及鼓樓區(qū)域市場(chǎng)面臨一個(gè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇 市場(chǎng)觀點(diǎn) 市場(chǎng)研判 ：從目前情況看，市場(chǎng)價(jià)格將保持平穩(wěn)不會(huì)出現(xiàn)