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正文內(nèi)容

090331盱眙萬(wàn)誠(chéng)項(xiàng)目診斷報(bào)告改-文庫(kù)吧資料

2025-02-12 13:48本頁(yè)面
  

【正文】 告 形象墻 +戶外廣告項(xiàng)目形象 +主推廣語(yǔ)突圍 — 解決品牌危機(jī)“城界界定 ”—— 大型廣告光柱,體現(xiàn)大氣魄【 展示攻略 — 城界確定 】突圍 — 解決品牌危機(jī)展示物:—— 具有文化底蘊(yùn)住宅 園林局部實(shí)物展示—— 特色模型—— 宣傳片—— 3D動(dòng)畫(huà)演示—— 萬(wàn)誠(chéng) 品牌宣傳【 展示攻略 — 售樓處 】突圍 — 解決品牌危機(jī)藝術(shù)化、格調(diào)化品質(zhì)化、氣質(zhì)化突圍 — 解決品牌危機(jī)【 展示攻略 — 售樓處 】銷售培訓(xùn):邀請(qǐng)酒店服務(wù)人員,定期針對(duì)業(yè)務(wù)員形象及服務(wù)進(jìn)行培訓(xùn);此外針對(duì)業(yè)務(wù)說(shuō)辭及接待能力也將定期進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。 藍(lán)湖郡萬(wàn)誠(chéng) 雍景苑萬(wàn)誠(chéng) 【 重新命名 ,全新亮相 】突圍 — 解決品牌危機(jī)萬(wàn)誠(chéng) 二是重新使用推廣名給市場(chǎng)一種全新的感覺(jué) ,一種全新的沖擊 ,將會(huì)達(dá)到事半功倍的效果。以上原因只是一些淺表層面的原因 ,其真實(shí)原因在于:操作過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目的挖掘不夠深入 ,對(duì)產(chǎn)品性價(jià)比掌握不夠,對(duì)案場(chǎng)的把控能力較弱 ,沒(méi)有進(jìn)行規(guī)范化的操作 !找出病因 問(wèn)診萬(wàn)誠(chéng)項(xiàng)目案場(chǎng)及工地現(xiàn)場(chǎng)重新包裝 — 抓住 “ 現(xiàn)場(chǎng)客戶 ”導(dǎo)視系統(tǒng)及廣告牌完善 — 攔截 “ 外圍客戶 ”拓寬營(yíng)銷推廣渠道 — 全方位鎖定 “ 目標(biāo)客戶 ”強(qiáng)化公關(guān)、促銷活動(dòng)的推進(jìn) — 快速促成 “ 客戶成交 ”重新整合樓盤傳播要點(diǎn) — 刺激 “ 客戶的購(gòu)買行為 ”重整銷售體系 ,加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理 — 加強(qiáng)案場(chǎng) “ 客戶逼定行為 ”直銷模式的改進(jìn)藥方重新命名的原因 :一是無(wú)論在區(qū)域內(nèi)或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中 ,項(xiàng)目形象已經(jīng)形成 。病因七:對(duì)樓盤的賣點(diǎn)挖掘不夠深入,僅僅停留在空泛的概念上,無(wú)法引導(dǎo)客戶產(chǎn)生 “ 理性 ” 購(gòu)買的行為。 找出病因 問(wèn)診萬(wàn)誠(chéng)項(xiàng)目病因五 :一直以來(lái) ,項(xiàng)目媒體渠道單一,僅采用了一些小眾媒體 ,沒(méi)有建立 “萬(wàn)誠(chéng) ” 的品牌,必須以 “ 組合拳 ” 形成一個(gè)全面推廣網(wǎng)絡(luò)。病因四:一是到現(xiàn)場(chǎng)工地看房路線不方便 ,沒(méi)有引導(dǎo)廣告 ,世紀(jì)名門被海通和富頓中央攔截,儷水家園還有新城花苑的直接競(jìng)爭(zhēng)。找出病因 問(wèn)診萬(wàn)誠(chéng)項(xiàng)目病因二:在營(yíng)銷推廣中一直缺乏新的促銷優(yōu)惠措施推出(優(yōu)惠方式比較單一),無(wú)法直接刺激客戶的神經(jīng),加速現(xiàn)場(chǎng)客戶的成交。 l區(qū)域僅存有 3路一班公交車,造成居民出行不便。項(xiàng)目本身的位置也處于較大的劣勢(shì)。周邊生活配套設(shè)施相對(duì)欠缺。還可 95折優(yōu)惠。房子雖然已經(jīng)起到三四層了,但工地基本處于停工狀態(tài)。把脈問(wèn)診 — 世紀(jì)名城項(xiàng)目通過(guò)直銷的方法,并配合低價(jià)使得項(xiàng)目得到了快速去化。交通較為便利。其中多層 11棟,小高層 6棟開(kāi)發(fā)模式 多期開(kāi)發(fā),目前一期推出 5棟多層,共 469套一期總套數(shù) 共 469套 已售套數(shù) 159套剩余套數(shù) 310套,其中住宅 119套,非住宅 191套項(xiàng)目位置 城北甘泉西路與新世紀(jì)大道交匯處主力戶型 ㎡ 的兩房; ㎡ 與㎡ 的三房?jī)r(jià)格范圍 商業(yè) 5000元 /平米左右,住宅在 2200元 /平米左右開(kāi)盤時(shí)間 2023年 10月 26日 預(yù)計(jì)交付時(shí)間2023年 12月項(xiàng)目評(píng)價(jià) 項(xiàng)目位置不錯(cuò),銜接城中片區(qū)和城北片區(qū)。 09年盱眙房市進(jìn)入了深一輪調(diào)整, 09年 9月前的小陽(yáng)春是良機(jī)。09年盱眙樓市市場(chǎng)大量放量,現(xiàn)有存量樓盤與新開(kāi)樓盤都將創(chuàng)市場(chǎng)新高,競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈,在這場(chǎng)博殺中,將使許多開(kāi)發(fā)商淘汰出局。鳳凰城 12月份停牌,部分項(xiàng)目停止開(kāi)發(fā),富頓中央開(kāi)發(fā)商更遞等一系列危機(jī)事件后,盱眙全部樓盤不同程度的陷入品牌危機(jī)。08年年底各開(kāi)發(fā)商為回籠資金 ,支付工程款和銀行貨款,掀起了一輪價(jià)格促銷戰(zhàn),房市火拼戰(zhàn)場(chǎng)殘酷不堪。09年地方政府與開(kāi)發(fā)商死扛的結(jié)果必然是房?jī)r(jià)的徹底崩盤。在如此艱難的情況下 ,理性的開(kāi)發(fā)商當(dāng)然會(huì)選擇降價(jià) ,而且是越快降價(jià)越好 ,價(jià)格傳遞的滯后效應(yīng)決定著 ,在市場(chǎng)步入衰退周期的情況下 ,先降價(jià)的開(kāi)發(fā)商總比后降價(jià)的開(kāi)發(fā)商更能占據(jù)主動(dòng)。而這兩個(gè)政策選擇 ,都必然促使房?jī)r(jià)的下跌。建設(shè)保障性住房彌補(bǔ)欠賬缺口并拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。另一方面 ,我國(guó)已經(jīng)連續(xù) 10多年在保障性住房方面欠賬。少數(shù)樓盤的春后回暖亦是低價(jià)策略的結(jié)果,在成交量如此低迷的情況下 , 任何幻想、死扛房?jī)r(jià)只會(huì)導(dǎo)致 2023年房?jī)r(jià)的全面雪崩 !病愈預(yù)測(cè) — 死扛房?jī)r(jià)必將雪崩其一 ,目前高房?jī)r(jià)對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)買能力的透支 ,已經(jīng)到了無(wú)法修補(bǔ)的地步 ,房?jī)r(jià)下跌是必然也是唯一的趨勢(shì) ,任何外力都無(wú)法阻止或改變這種趨勢(shì)。危言四:09年樓市市場(chǎng)大量放量,現(xiàn)有存量樓盤與新開(kāi)樓盤都將創(chuàng)市場(chǎng)新高,競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈,在這場(chǎng)博殺中,將使許多開(kāi)發(fā)商淘汰出局。危言二:09年大量經(jīng)濟(jì)適用房、保障房、廉租房相繼上市,以低價(jià)擠壓商品房市場(chǎng),瓜分本已稀少的市場(chǎng)份額,將使現(xiàn)有商品房市場(chǎng)更加雪上加霜,苦不堪言。癥結(jié)五 :無(wú)二手房市場(chǎng)支撐 ,一手房市場(chǎng)難以做大一個(gè)城市房產(chǎn)市場(chǎng)是否成熟 ,主要看二手房市場(chǎng)是否活躍 ,是否健全,但盱眙二手房市場(chǎng)幾乎是空白 ,市場(chǎng)上現(xiàn)有存量房、老公房不能流動(dòng) ,換房市場(chǎng)肯定啟動(dòng)不了,那么整個(gè)樓市只能以一手房拉動(dòng)消費(fèi),一手房市場(chǎng)就難以做大做強(qiáng)。癥結(jié)二 :部分樓盤短期爆發(fā),多數(shù)樓盤銷售吃緊預(yù)計(jì)全縣建筑面積(以平均容積率 ,㎡) 2219362 1092470 317362 3629194預(yù)計(jì)盱眙城鎮(zhèn)建筑面積(以平均容積率 ,㎡)2049665 797202 280197 3127064盱眙縣商品房實(shí)際成交量(㎡) 444000 236000 48600 728600預(yù)計(jì)銷售周期 以 07年的銷售量計(jì)算 3629194/444000=以 08年的銷售量計(jì)算 3629194/236000=以 0 08年平均銷售量計(jì)算 3629194/340000=樓市診斷 — 樓市冰雪襲擊盱眙癥結(jié)三 :紛紛患上促銷打折病,無(wú)促銷便無(wú)銷量在僅有幾個(gè)熱銷樓盤中 ,各樓盤均是憑借低價(jià)優(yōu)勢(shì)癥結(jié)四 :維持原價(jià)靜止不動(dòng),低價(jià)跑量成救命招在其它樓盤都進(jìn)入滯銷時(shí),世紀(jì)名門后發(fā)制人 ,橫空出世 ,短期內(nèi)快速去化,主要是走低價(jià)策略,從而為自己殺出一條血路,尋求生存機(jī)會(huì)。各樓盤推出各種優(yōu)惠措施 ,多數(shù)樓盤成交量增加不明顯 。積壓房源多,各樓盤去化不理想 。 9月份之前的小陽(yáng)春需要抓住時(shí)機(jī)。華廈國(guó)際廣場(chǎng) 0 3 4 0 0 0 0 2金源花苑 8 7 4 4 10 7 18 40龍城新天地 2 0 0 0 0 17 3 6半坡疊墅 0 2 3 0 3 1 4 1金諾 森海豪庭 0 0 0 0 3 0 5 4怡和家園 13 3 0 37 13 2 1 4 鳳凰城 16 9 96 52 0 2 91 2大明公館 7 3 5 3 29 19 11 21楚東嘉苑 2 1 1 0 6 0 0 2益民花園 8 8 5 10 7 11 3 5新城花苑 23 8 4 1 2 9 10 168東方都市 10號(hào)樓 7 9 7 0 3 8 2 4葵花新寓 40 13 9 7 4 12 4 4星月灣花園     0 8 2 7 2 0世紀(jì)名城         243 73 4 34中國(guó)龍蝦城           142 0 0騰宇花園           8 4 12結(jié)論 綜合上面的數(shù)據(jù),我們可以看出,城南版塊的中心和城中版塊的南部應(yīng)該是盱城鎮(zhèn)價(jià)格最高的地方,普通住宅大概在 2800元 /㎡ 左右,往北呈遞減的方式,但是前期經(jīng)營(yíng)得好的,口碑好,認(rèn)可度高的樓盤售價(jià)也高,比如四季華庭,目前尾盤售價(jià)達(dá) 2900元 /㎡ 。價(jià)格較高,各項(xiàng)目差價(jià)小,均價(jià)為 2800元 /㎡ 左右老城區(qū)衍生版塊,各種配套設(shè)施也比較成熟,價(jià)格為 2400元 /㎡ ~2700元 /㎡ 左右,價(jià)格相差也較小。差價(jià)小,屬于比較穩(wěn)定成熟的版塊。 花苑:商業(yè)售價(jià) 3600元 /平米,住宅 2300元 /平米,現(xiàn)房出售。綜合掃描 — 盱眙住宅市場(chǎng)城南板塊城南版塊其他項(xiàng)目簡(jiǎn)析■ 城市桃源:售價(jià) 2500元 /平米,位于穆山巷內(nèi),購(gòu)房?jī)?yōu)惠 95折■
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