【正文】 并在滿足入住客戶日常所需以外，還可直接對外經(jīng)營，以緩解各類配套服務(wù)住客戶日常所需以外，還可直接對外經(jīng)營，以緩解各類配套服務(wù)平日的經(jīng)營壓力。如此我們便要創(chuàng)造出更多的產(chǎn)品附加值。如此我們便要創(chuàng)造出更多的產(chǎn)品附加值。如何破題？如何破題？33第四篇：產(chǎn)品、價格及客源定位建議34 根據(jù)以上對項目所做的一系列診斷，我司認為必須對產(chǎn)品重新定位，以一個嶄新的形象再次入市，才有可能實現(xiàn)項目的最終去化。但在目前宏觀調(diào)控愈演愈烈的局面下，可能面臨較大的風(fēng)險。但就上述的成交量與租售價格來看，該類物業(yè)未來升值潛力巨大。通過市場調(diào)查，我司發(fā)現(xiàn)，無錫辦公樓客戶以中小企業(yè)為主，辦公面積不大，這與無錫城市功能是相吻合的。未來辦公樓投資比例會增多。 作為辦公樓另一購買主體 —— 廣大發(fā)展中小型企業(yè)（無錫本地、外地駐無錫辦事處），可能受到這兩年住宅市場的啟發(fā)，也主動放棄了租賃市場進而選擇投資買樓，這在當(dāng)前無論對大多數(shù)開發(fā)商或是購買者都是合理的選擇。各大公司包括有外資背景的企業(yè)等對辦公樓的需求開始釋放，前幾年沒有多少起色的辦公樓市場出現(xiàn)供不應(yīng)求，導(dǎo)致租金也水漲船高。而湖濱區(qū)辦公樓主要依托蠡湖新城的建設(shè)及周圍的工業(yè)區(qū)，由于剛剛發(fā)展，目前主要辦公項目僅為潤華國際大廈。其中南長區(qū)和錫山區(qū)距離市中心較近，為城市擴張后辦公市場外擴的首選之地。 其中去化區(qū)域主要集中在南長區(qū)，特別是太湖廣場板塊區(qū)域。26【辦公樓市場去化分析】 無錫辦公市場交易同其投資類似，在商品房交易中所占比重較小， 07年市場交易占有量僅為 2%左右。25【辦公樓市場價格分析】 雖然無錫辦公市場交易量少，但交易價格并沒有根據(jù)個別樓盤的起伏而大幅變動，其市場價格呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的趨勢。 作為新興的辦公樓市場太湖廣場板塊其擁有量不多，但租金直追市中心板塊，從最低的 /㎡ /天到 2元 /㎡ /天。 蠡園開發(fā)區(qū)板塊擁有量其次，但目前所存辦公樓檔次較低。市場租金基本在 /㎡ /天左右。作為投資型產(chǎn)品的無錫雷迪森廣場五星級酒店，擁有 70年產(chǎn)權(quán)，為投資型客戶提供 10年的投資回報，同時客戶享有每年免費入住的待遇。黃金地段、精裝修、超五星級的酒店服務(wù)，全面打造了一個匹配國際頂級身份人士社交和財富的場所。衛(wèi)淋浴設(shè)備： 整套選用國際知名的中外合資品牌。技術(shù)指標(biāo)：占地面積： ；總建筑面積： ；建筑高度：近 200米20功能區(qū)間：1層：酒店大堂、商務(wù)中心、大堂酒吧、精品商店街 2層：中餐廳、包房、風(fēng)味餐廳3層： 600人宴會大廳、前廳及會見廳、小會議廳4層：國際娛樂演繹中心5層：室內(nèi)游泳池、健身房、美容等休閑健身設(shè)施719層：酒店標(biāo)準(zhǔn)客房2022層：行政樓層及總統(tǒng)套房2555層：凱燕環(huán)球商務(wù)行宮標(biāo)準(zhǔn)層39層：凱燕環(huán)球商務(wù)行宮空中豪景會館1~ 2層：地下車庫21裝修標(biāo)準(zhǔn)客房裝修： 配備高檔品牌整套衛(wèi)浴、廚具、家具、豪華燈具。凱燕環(huán)球商務(wù)公寓套型面積為 62152平方米，主力套型為 6570平方米，可用作自住、辦公、投資等，由凱賓斯基酒店統(tǒng)一管理?！?7市場典型案例羅列 潤華國際大廈由 A座 55層、 B座 45層和商業(yè)底座 6層組成，是集商業(yè)中心、五星級酒店、創(chuàng)意商務(wù)空間、酒店式公寓、會議休閑、體育、觀光、娛樂為一體的大型高檔超高層綜合性建筑。在一定程度上成為其附加值；從目前無錫酒店式公寓產(chǎn)品特征來看主要有以下特征：※※※※※16產(chǎn)品普遍存在的盲點： 無錫目前主要幾個酒店式公寓均利用爛尾樓改造開發(fā)建成，普遍具有先天或后天的不足，主要是： 電梯數(shù)量不足 通道狹窄 通風(fēng)采光嚴(yán)重缺乏 戶型設(shè)計不合理，出現(xiàn)不規(guī)則多邊形等怪異房型 裝修質(zhì)量粗糙 會所設(shè)施不全 車位嚴(yán)重缺乏 這些問題的存在都將導(dǎo)致目標(biāo)客戶的流失或?qū)е驴蛻羰υ擃愇飿I(yè)的信任。得房率均在 5565%之間； 目前，無錫酒店式公寓的戶型、面積參差不齊，由 30－ 100平方米不等。而經(jīng)過四年發(fā)展，目前酒店式公寓不在簡單的為過渡性產(chǎn)品，而且成為張顯個性和生活態(tài)度的產(chǎn)品。 10000元 /平方米以上項目的月均去化量之低，以及此類產(chǎn)品先天不足的特性將是抑制酒店式公寓未來發(fā)展最重要的因素?！铩? 酒店式公寓近年來價格不斷走高，但是銷售狀況出現(xiàn)參差不齊的現(xiàn)象?！? 交房標(biāo)準(zhǔn)多采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)，部分以贈送家具家電等形式作為產(chǎn)品宣傳亮點。但從價格來看，該項目存在著較大的升值空間。由此判斷，該項目目前價位虛高，主要為了抬高收購價格； 凱燕環(huán)球中心目前已近尾盤，已售房源僅有 3套，且均為大房型，該項目無論從市場形象抑或是經(jīng)營管理團隊而言，均為無錫目前首屈一指。就目前而言價格失真，致使去化受到阻力。 ★ 由以上可以看出，未來可能推出的酒店式公寓供應(yīng)量將急劇上升，而市場是否有足夠的需求將成為此類產(chǎn)品得以生存的根本，但不可否認的是未來市場的競爭壓力明顯。該項目主體建筑高度不低于 150米。目前僅推出 50套，預(yù)計未來該項目也將小批量多批次的推出，以營造房源緊缺氛圍； ★ 中住的新天地中住的新天地 ：城市副中心地段，總共 3萬多平方米，其酒店式公寓預(yù)計 09年上市；★雷迪森廣場酒店的酒店式公寓部分雷迪森廣場酒店的酒店式公寓部分 ， 297套，約 2萬 ㎡ ； ★10 恒隆人民中路與健康路地塊恒隆人民中路與健康路地塊 ：位于市區(qū)，占地 ，容積率為。 同時由于酒店式公寓產(chǎn)權(quán)多為辦公性質(zhì)，故從土地性質(zhì)判定未來供給及供給量將帶有很大的不確定性。 9【未來供應(yīng)情況分析】 就目前酒店式公寓市場供給情況來說，市場供給相對較少，量體不是很大。根據(jù)不同區(qū)域和不同檔次劃分不同客群； 從分布看，無錫酒店式公寓分布相對集中， 2023年以前的酒店式公寓集中在解放環(huán)路以內(nèi)。共鳴強調(diào)的是企業(yè)的創(chuàng)新能力與客戶所重視的價值聯(lián)系起來，將營銷理念直接定位于包括使用價值、服務(wù)價值、人文價值和形象價值等在內(nèi)的客戶整體價值最大化。附加價值附加價值Value附加價值指除去產(chǎn)品本省，包括 品牌、文化、技術(shù)、營銷和服務(wù) 等因素所形成的價值。功能化功能化Versatility功能化指以產(chǎn)品的 核心功能 為基礎(chǔ)，提供 不同功能組合 的系列化產(chǎn)品供給，以滿足不同客戶的消費習(xí)慣和經(jīng)濟承受能力。 54V的解析的解析差異化差異化Variation差異化營銷所追求的 “ 差異 ” 是在 產(chǎn)品功能、質(zhì)量、服務(wù)和營銷 等多方面的不可替代性。44P、 4C與與 4R的對比及的對比及 4V產(chǎn)生產(chǎn)生 培育、保持和提高核心競爭能力是企業(yè)經(jīng)營管理活動的中心，也成為企業(yè)市場營銷活動的著眼點 。 4R較之 4C 更明確地立足于消費者。 4R是站在 消費者的角度看營銷同時 注意與競爭對手爭奪客戶 。 4C特征 4R特征 4C 是站在 消費者的角度 來看營銷，其中的方便、成本、溝通、消費者直接影響了企業(yè)在終端的出貨與未來。無錫天誠大廈產(chǎn)品診斷及建議報告1目錄第一篇：從 4P、 4C、 4R 到 4V營銷理論簡析第二篇：無錫酒店式公寓與辦公樓市場研判第三篇：產(chǎn)品診斷第四篇：