【正文】 ，價(jià)格承付空間很大。 80第五章東方潤(rùn)園銷售管理與支持建議81價(jià)格制定策略價(jià)格制定策略價(jià)格絕對(duì)不是問題?。?！價(jià)格絕對(duì)不是問題?。?！u深藍(lán)廣場(chǎng)、金色海岸均有 30％左右的消費(fèi)者采用一次性付款的方式購房。? 而有的富人卻不愛露財(cái)，或是一貫為人低調(diào)，或是習(xí)慣了原來的生活方式，趿著拖鞋、農(nóng)民打扮、粗茶淡飯的有錢人大有人在，他們有可能就隱身在普通的民房中，或仍在某條街上做著生意。他們對(duì)于 “金錢不是萬能的”這句話，比起窮人來有更深刻的理解。? 在他們的世界中，一切都變得可能：珠寶、游艇、旅游以及許多許多的個(gè)人夢(mèng)想。他們已經(jīng)擁有較高的社會(huì)地位，不再為生存這種淺層次的問題搏殺? “不掙扎的人才有可能 優(yōu)雅 ”，對(duì)于他們而言，“錢不是問題，重要的是生活質(zhì)量 ”。72也讓我們轉(zhuǎn)身凝視 “潤(rùn)園的有緣人 ”……73在杭州這片彌漫著文化與藝術(shù)氣質(zhì)的土地上，有這么一群人：? 他們 不唯金錢 ，也 不唯事業(yè) ，而是在事業(yè)、生活、人生三者之間找到一種平衡，從而追求完滿的人生? 他們 人情煉達(dá)、世事洞明 ，在這片土地上游刃有余，面對(duì)人生的各種紛煩蕪雜可以坦然處之? 他們追求舒適、安逸的生活。71喜歡的表現(xiàn)元素他們喜歡能表現(xiàn)舒適生活的元素，并且注重家庭和友情。產(chǎn)品建議之精裝修精裝修風(fēng)格建議65產(chǎn)品建議之精裝修 應(yīng)對(duì)豪宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，將產(chǎn)品現(xiàn)有格局及功能進(jìn)一步延伸，具體措施如下：將所有衛(wèi)生間引入中央空調(diào)或接地暖系統(tǒng)；運(yùn)用節(jié)能建材，節(jié)約能耗；增設(shè)地暖等技術(shù)，保障生活質(zhì)量；增設(shè)地板隔聲功能；燈光不同模式設(shè)置系統(tǒng)，如影院、就餐、讀書模式；公共走道全自動(dòng)燈光系統(tǒng)；戶內(nèi)門窗全部設(shè)置防塵條；衛(wèi)生間淋浴房局部抬高處理，腳底不積水 ……66東方潤(rùn)園＝ 空中豪宅華坤道威 Worken DWell67第四章東方潤(rùn)園的客戶群分析68我們?cè)L談了近 20位高端客戶職 業(yè) 姓名 房屋數(shù)量 現(xiàn)住四季青童裝市場(chǎng)老板 張瑞峰 6+2別墅 富春山居國(guó)昌建設(shè)總經(jīng)理 張國(guó)昌 5浙江曉雅外貿(mào)出口公司 程曉雅 11 普金花園復(fù)式三江房產(chǎn) 孫國(guó)祥 3 綠園山水印刷 蔣廠長(zhǎng) 3 桂花城四期浙大網(wǎng)新房產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理 諸臻 2凌飛集團(tuán)副總經(jīng)理 陳至方 4 蕭山浙江聯(lián)通增值電信部總經(jīng)理 周立群 5 現(xiàn)代城中國(guó)石化浙江分公司副總經(jīng)理 陳騏 3 御景園…… …… …… ……69? 年齡在 3045歲之間? 以商人為主，大中型企業(yè)、外資企業(yè)高級(jí)管理人員為絕對(duì)主力，政府官員極少，購買力旺盛? 至少為二次以上置業(yè)，有多次購房經(jīng)驗(yàn)，設(shè)置有不少 “收藏型 ”置業(yè)? 非常注重房產(chǎn)品地段、配套、自然環(huán)境、開發(fā)商品牌、精裝修等綜合品質(zhì)70目標(biāo)人群心目中的天堂n “高貴的倫敦 ”、 “優(yōu)雅的巴黎 ”、 “風(fēng)光貽人的夏威夷 ”、 “怡靜的蘇黎世 ”是他們心中的天堂，而 “理性嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌亓?”和 “文化濃郁的羅馬 ”最不被他們接受。精裝修風(fēng)格建議產(chǎn)品建議之精裝修64翠湖天地 借鑒樓盤： 1，財(cái)富海景花園 2，翠湖天地 御苑精裝修所用品牌均為國(guó)外富人專署品牌，由開發(fā)公司統(tǒng)一定做，國(guó)內(nèi)目前尚未有售。 裝修借鑒樓盤：翠湖天地 57產(chǎn)品建議之精裝修精裝修材料選擇精裝修材料選擇 為有效區(qū)別市場(chǎng)現(xiàn)有的裝修風(fēng)格，我們建議避開金色海岸名牌堆砌的裝修方式，在裝修細(xì)節(jié)用材中盡量選用針對(duì)富人特制、非主流的用料，國(guó)內(nèi)較少銷售。 調(diào) 查 結(jié) 論產(chǎn)品建議之精裝修產(chǎn)品建議之精裝修55 高端樓盤精裝修得到市場(chǎng)普遍認(rèn)同，逐漸成為衡量樓盤品質(zhì)的新指標(biāo)；統(tǒng)一裝修有效保障業(yè)主生活品質(zhì)，節(jié)約人力；留有足夠的軟裝修空間，可保障裝修的個(gè)性化；有效彰顯豪宅氣質(zhì)，引導(dǎo)消費(fèi)市場(chǎng)。盛世錢塘 高層 毛坯 良好調(diào)查案例表（抽樣）54 從上海等發(fā)達(dá)城市看，精裝修已經(jīng)成為高端樓盤大趨勢(shì)，逐漸形成衡量樓盤品質(zhì)的又一大指標(biāo)，相對(duì)毛坯房來看，精裝修房更容易表現(xiàn)樓盤的檔次和風(fēng)格。御苑 高層 精裝修 4—8 萬 良好湯臣一品 高層 毛坯 11萬 差，未售出一套杭杭州州金色海岸 高層 精裝修 好深藍(lán)廣場(chǎng) 高層 精裝修 良好九樹公寓 高層 精裝修 良好金基 高檔樓盤均為精裝修物業(yè)。年中國(guó)十大豪宅排名前六位的樓盤，全部為精裝修樓盤。 豪宅排行榜：第五位交付類型：精裝修產(chǎn)品建議之精裝修產(chǎn)品建議之精裝修 豪宅案例：50物業(yè)名稱：香蜜湖 1號(hào)物業(yè)類型：高層公寓 +別墅簡(jiǎn)介： 讓建筑聳立于大地的，不是磚瓦與鋼林而是人類的自豪與驕傲天賦大地，不為造就平庸．香蜜湖 1號(hào)展開一個(gè)命題的思考 —— 建筑與大地相親，方為相輔相成 .香蜜湖1號(hào)位于中國(guó)深圳城市中心區(qū)香蜜湖畔緊鄰CBD，具有極為純粹的城市湖景，香蜜湖 1號(hào)就是要在這樣的土地上為深圳的國(guó)際CEO打造第一居所重新定義城市的頂極物業(yè)。 豪宅排行榜：第四位交付類型：精裝修產(chǎn)品建議之精裝修產(chǎn)品建議之精裝修 豪宅案例：49物業(yè)名稱：上海紫園物業(yè)類型：別墅簡(jiǎn)介： 上海紫園位于西佘山南側(cè)，沈磚公路北 側(cè)，辰山塘東側(cè)，佘天昆公路西側(cè)，總 占地面積 1,380畝，其中水面積達(dá) 300 畝。 東山墅從設(shè)計(jì)到施工會(huì)集眾多世界頂級(jí) 專業(yè)公司，其中美國(guó)著名建筑師道格拉 斯 。并 首創(chuàng) “ 以 2公里長(zhǎng)中央步行景觀風(fēng)情長(zhǎng)廊 作為規(guī)劃軸線 ” 的國(guó)際規(guī)劃思路。 豪宅案例：豪宅排行榜：第一位交付類型：精裝修產(chǎn)品建議之精裝修產(chǎn)品建議之精裝修46物業(yè)名稱：匯景新城物業(yè)類型：別墅簡(jiǎn)介： 位處廣園東路高校區(qū)的匯景新城，是占 地 80多萬平方米國(guó)際豪宅社區(qū)。小區(qū)離虹橋路交通 主干道僅 800米。 中國(guó)豪宅經(jīng)過近十年的發(fā)展，已逐步培養(yǎng)起特有的消費(fèi)群體，北京、深圳、上海、廣州、南京、杭州等發(fā)達(dá)城市有足夠的消費(fèi)能力消化這一物業(yè)類型，因此豪宅在開發(fā)過程中越來越多的重視其高檔品質(zhì)。無論在美國(guó)、歐洲，還是亞洲，那些超級(jí)富豪們?cè)谧非蠛廊A、舒適、私密性強(qiáng)的住所方面都有共同的愛好。學(xué)習(xí)過兒童心理學(xué)課程，具備照顧孩子的經(jīng)驗(yàn)。接受過收藏品、古董鑒賞與收藏的培訓(xùn)課程和花卉培訓(xùn)課 程，此外，還有一項(xiàng)必不可少的培訓(xùn)項(xiàng)目 —— 求生，一旦發(fā)生危險(xiǎn)，管家可以在第一時(shí)間保護(hù)主人安全。在主人用餐 時(shí)，英式管家對(duì)餐具的擺放、上菜的順序和禮儀等都有一套詳細(xì)而完善的做法。食食 ， 接受過正規(guī)的餐飲培訓(xùn)、酒類培訓(xùn)，對(duì)雪茄煙的鑒賞和保養(yǎng)很有經(jīng)驗(yàn)。在衣服保養(yǎng)和皮鞋保養(yǎng)方面有獨(dú)到的方法。整的管家訓(xùn)練。因此，我們建議：引入英式管家服務(wù)，面有的物管服務(wù)。學(xué)校的創(chuàng)辦人 Wennekes先生是國(guó)際管家協(xié)會(huì)的主席。40現(xiàn)代英式管家培訓(xùn)基地現(xiàn)代英式管家培訓(xùn)基地 ———— 國(guó)際管家學(xué)院國(guó)際管家學(xué)院國(guó)際管家學(xué)院，在國(guó)際管家界算得上如雷貫耳。最初只有英國(guó)和法國(guó)的王室家庭或世襲的貴族和有爵位的名門才有資格正式雇傭，隨著時(shí)間的推移，英式管家服務(wù)不再是王親貴族的專利，有錢人被允許聘任英式管家。38物業(yè)管理建議建議引入英式管家服務(wù)建議引入英式管家服務(wù)一個(gè)項(xiàng)目只有硬件的堆砌是無法成為真正的豪宅的，真正的豪宅是一種精神，是一種生活方式，它需要更多的軟性服務(wù)和精神內(nèi)涵。）增設(shè)游艇俱樂部： （有效貼合一線江景特質(zhì)。36會(huì)所其他功能建議：會(huì)所其他功能建議：增設(shè)雪茄房： （提升身份與財(cái)富象征，迎合業(yè)主的高端品味需求。長(zhǎng)安俱樂部的創(chuàng)立? 者，福布斯富豪榜上名人陳麗華女士，被稱作是? “敢與故宮比紫檀 ”的惟一一人。34長(zhǎng)安俱樂部 ? 成立時(shí)間： 1993年 ? 創(chuàng)辦人：陳麗華 香港富華國(guó)際集團(tuán)董事長(zhǎng) ? 主要會(huì)員：政府官員 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)人士 ? 代表會(huì)員：李嘉誠(chéng) 霍英東 楊元慶 ? 入會(huì)費(fèi)：個(gè)人會(huì)籍 16000美元公司會(huì)籍18000美元35長(zhǎng)安俱樂部簡(jiǎn)介：? 長(zhǎng)安俱樂部位于北京東長(zhǎng)安